Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 18 lipca 2018 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Wieczorek

Protokolant: st. sekr. sąd. Maria Kaczmarek

po rozpoznaniu w dniu 4 lipca 2018 r. w Poznaniu

na rozprawie sprawy z powództwa R. J.

przeciwko M. W. (1)

przy udziale Prokuratora Okręgowego w Poznaniu

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

1.  Oddala powództwo;

2.  Kosztami postępowania obciąża powoda w całości pozostawiając rozliczenie kosztów referendarzowi sądowemu.

SSO Agnieszka Wieczorek

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 9 czerwca 2014 r. R. J. wniósł o zobowiązanie pozwanej M. W. (1) do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności trzech nieruchomości położonych w N.:

- stanowiącej działkę geodezyjną o numerze (...) o obszarze (...) ha, dla której Sąd Rejonowy w W. (...) prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...),

- stanowiącej działkę geodezyjną o numerze (...) o obszarze (...)ha, dla której Sąd Rejonowy w W. (...) prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...) oraz

- stanowiącej działki geodezyjne o numerach (...)o łącznym obszarze (...)ha, dla której Sąd Rejonowy w W. (...) prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...),

które to nieruchomości wchodzą w skład gospodarstwa rolnego należącego do M. W. (1).

Nadto domagał się także zwrotu kosztów procesu.

Powód wyjaśnił, że strony zawarły warunkową umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, przy czym pozwana była przy tej czynności reprezentowana przez pełnomocnika Ł. N.. R. J. zaznaczył, że uiścił na rzecz pozwanej wszystkie należności przewidziane w umowie z dnia 16.07.2013 r., w tym także związane ze spłatą kredytów zabezpieczonych hipotekami ustanowionymi na tych nieruchomościach. Podał, że wobec nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu jest on uprawniony do żądania od pozwanej, aby ta przeniosła na niego własność gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzą w/w nieruchomości. /k. 1-10/

W odpowiedzi na pozew pozwana, działająca przez pełnomocnika ustanowionego dla niej z urzędu, adwokata G. T., wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów postepowania. W przypadku uwzględnienia powództwa pozwana wniosła o zasądzenie od Skarbu Państwa na rzecz adwokata ustanowionego z urzędu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej, które to koszty nie zostały przez nią pokryte nawet w części.

M. W. (1) wyjaśniła, że odwołała pełnomocnictwo udzielone Ł. N., a to z uwagi na nadużycie jej zaufania. Podniosła, że została oszukana przez pełnomocnika, gdyż zapewniał ją, że pomoże jej wyjść z trudności finansowych związanych z zadłużeniem, w rzeczywistości zaś doprowadził ją do utraty własności gospodarstwa rolnego. Pozwana podkreśliła, że ustaliła z Ł. N., iż spłaci on wszystkie jej kredyty i inne długi z własnych środków i doprowadzi do nowej umowy kredytowej na korzystnych warunkach na rzecz syna pozwanej (po uprzednim przekazaniu przez pozwaną gospodarstwa rolnego jej synowi). M. W. (1) podała, że uzgodniła ze swym pełnomocnikiem, iż z kredytu udzielonego jej synowi nastąpi spłata Ł. N. wraz z poniesionymi przez niego wydatkami i umówionym wynagrodzeniem w wysokości 5% nowego kredytu. Zaznaczyła, że po tych ustaleniach Ł. N. zażądał od niej wszystkich dokumentów dotyczących gospodarstwa rolnego, a następnie stwierdził, że konieczne będzie udzielenie mu pełnomocnictwa, na co wyraziła zgodę. Wyjaśniła, że była przekonana, iż pełnomocnictwo udzielone Ł. N. uprawnia go jedynie do załatwiania spraw związanych ze spłatą długów oraz nowym kredytem. Zaprzeczyła, by godziła się na sprzedaż gospodarstwa rolnego stanowiącego majątek rodzinny. Podała, że następnie Ł. N. stwierdził, iż do uzyskania kredytu konieczne jest zrzeczenie się przez teściową pozwanej prawa dożywotniej i bezpłatnej służebności mieszkania oraz prawa użytkowania nieruchomości, wpisanego do księgi wieczystej i namówił ją, by wpłynęła na teściową. Zapewniał, że po załatwieniu wszelkich formalności z bankami prawo to zostanie ponownie ustanowione. Pozwana wyjaśniła również, że o tym, iż Ł. N. sprzedał w jej imieniu gospodarstwo rolne dowiedziała się przypadkowo od pracowników (...), którzy pokazali jej akt notarialny – przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Pozwana zaprzeczyła, aby Ł. N. przekazał jej jakiekolwiek kwoty z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz by podpisała jakiekolwiek oświadczenia kwitujące odbiór należności za gospodarstwo rolne. Wyjaśniła, że po otrzymaniu od powoda wezwania do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości poinformowała go o tym, że padła ofiarą oszustwa oraz że odwołała Ł. N. pełnomocnictwo. Pozwana podniosła także, że jej zdaniem powód działał w zmowie z ustanowionym przez nią pełnomocnikiem. Według M. W. (1), umowa z dnia 16.07.2013 r. jest nieważna, gdyż narusza zasady współżycia społecznego, a nadto została zawarta z przekroczeniem umocowania przez pełnomocnika. Nadto, według pozwanej, do sprzedaży nieruchomości konieczne było tzw. pełnomocnictwo rodzajowe, precyzujące, jakie przedmioty (prawa) mogą zostać zbyte. Jej zdaniem, pełnomocnictwo udzielone Ł. N. nie spełniało tych kryteriów i dlatego należy uznać je za nieważne.

Zdaniem M. W. (1), umowa z dnia 16.07.2013 r. jest nieważna także dlatego, że do jej zawarcia konieczna była zgoda żony powoda, albowiem czynność prawna przekraczała zakres zwykłego zarządu. Podkreśliła, że powód nie wykazał, by nabył nieruchomość ze środków pochodzących z jego majątku osobistego.

Pozwana podniosła też, że faktyczna wartość nieruchomości znacząco przekracza ustaloną w umowie cenę (z uwzględnieniem wysokości obciążeń hipotecznych).

Nadto, umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna – według pozwanej – także z tego względu, że jej stroną winien być także mąż pozwanej, który jest współwłaścicielem nieruchomości. Gospodarstwo rolne zostało bowiem przekazane pozwanej przez teściów na podstawie ustawy z dnia 14.12.1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin. Zgodnie z poglądem prezentowanym w orzecznictwie (uchwała 7 sędziów SN z dnia 25.11.2005 r., III CZP 59/05), gospodarstwo rolne przekazane następcy pozostającemu w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej należy do majątku wspólnego.

Wyrokiem z dnia 31.03.2016 r. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo R. J. i zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczeń woli przenoszących własność jej gospodarstwa rolnego na rzecz powoda.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że pełnomocnictwo udzielone przez pozwaną Ł. N. było ważne i skuteczne. Sąd wyjaśnił, że M. W. (1) nie znajdowała się w błędzie w rozumieniu art. 84 k.c., a jedynie myliła się co do tego, jak owo pełnomocnictwo zostanie wykorzystane. Zdaniem Sądu I instancji, skoro pozwana zgodziła się na sprzedaż swoich nieruchomości tworzących zorganizowaną całość w postaci gospodarstwa rolnego przez Ł. N., to nie mogła się później powoływać na przekroczenie przez niego uprawnień.

Wskutek apelacji pozwanej Sąd II instancji uchylił zaskarżonych wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny uznał, że nie zostały wyjaśnione wszystkie istotne okoliczności sprawy, w szczególności zaś Sąd Okręgowy niesłusznie oddalił wnioski dowodowe pozwanej zmierzające do wykazania, że Ł. N. działał w zmowie z powodem, zaś M. W. (1) padła ofiarą ich oszustwa.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

M. W. (1) jest właścicielką gospodarstwa rolnego znajdującego się w miejscowości N., składającego się z następujących nieruchomości: działki o numerze (...) o obszarze (...)ha, dla której Sąd Rejonowy w W. (...) prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...), działki o numerze (...) o obszarze (...) ha, dla której Sąd Rejonowy w W. (...) prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...) oraz nieruchomości stanowiącej działki o numerach (...) o łącznym obszarze (...) ha, dla której Sąd Rejonowy w W. (...) prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...).

Nieruchomości pozwanej stanowią grunty rolne wraz z siedliskiem składającym się z budynku mieszkalnego oraz budynków gospodarczych. Budynek mieszkalny zajmuje pozwana wraz ze swym mężem i synem oraz teściową.

/bezsporne/

Pozwana nabyła gospodarstwo rolne od swoich teściów, A. i H. małżonków W., na podstawie umowy przekazania zawartej w dniu 27.04.1990 r. w trybie ustawy z dnia 14.12.2982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin. Na dzień zawarcia umowy M. W. (1) była w związku małżeńskim z W. W. (2), z którym nie zawierała umów majątkowych małżeńskich. W. W. (2) złożył oświadczenie do aktu notarialnego z dnia 27.04.1990 r., wskazując, że odmawia przyjęcia gospodarstwa rolnego od swoich rodziców (§ 3 aktu notarialnego z dnia 27.04.1990 r.).

/dowód: umowa przekazania gospodarstwa rolnego – k. 174-178/

Pozwana obciążyła swoje nieruchomości hipotekami na zabezpieczenie zaciągniętych przez nią kredytów w bankach: (...) Bank (...) SA z siedzibą w G. na kwotę 62.000zł, w P. Banku Spółdzielczym w W. na kwotę 40.160 zł oraz w (...) SA na kwotę 5.041 zł.

/bezsporne/

Po zaciągnięciu kredytów pozwana popadła w problemy finansowe i miała trudności ze spłatą zadłużenia. Próbowała znaleźć wyjście z trudnej sytuacji. Wraz z mężem natrafiła na ogłoszenie w gazecie, z którego wynikało, że w P. przy ulicy (...) znajduje się biuro pomagające znaleźć rozwiązanie dla osób z długami. M. W. (1) udała się w 2013 r. do tego biura wraz z mężem W. W. (2) w celu uzyskania porady. Małżonkowie W. poinformowali, iż są zainteresowani uzyskaniem kredytu na korzystnych warunkach (maksymalnie na kwotę 150.000 zł) w celu otrzymania środków na spłatę zadłużenia. Pracownica biura A. W. (1) poinformowała ich, że istnieje możliwość udzielenia im pomocy. Zapewniła, że biuro nie oszukuje klientów i nie mają się czego obawiać. Po pewnym czasie pracownica biura skontaktowała się telefonicznie z pozwaną i poinformowała ją, że ma zdolność kredytową, tylko konieczne będzie znalezienie poręczyciela. Twierdziła także, że ktoś z biura skontaktuje się z nią w celu załatwienia wszelkich formalności. Podczas kolejnej wizyty w w/w biurze pracownica poinformowała pozwaną i jej męża, że jednak konieczne będzie dodatkowe zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości. Następnie na nieruchomości pozwanej pojawił się przedstawiciel biura Ł. N., któremu przekazano sprawę pozwanej do dalszego prowadzenia. Pozwana i Ł. N. umówili się wówczas ustanie, że Ł. N. spłaci zadłużenie pozwanej wobec banków z własnych środków, następnie pozwana przekaże gospodarstwo rolne swojemu synowi, a Ł. N. uzyska dla niego kredyt o niskiej racie spłaty na 40 lat i ze środków tego kredytu zostanie spłacony wyłożony przez niego kapitał, nadto zaś otrzyma wynagrodzenie w wysokości 5% kredytu. Początkowo pozwana ustaliła z Ł. N., że razem z nim będzie jeździć do banków w celu prowadzenia rozmów na temat kredytu. Następnie Ł. N. zaproponował pozwanej, że nie ma sensu, aby traciła czas i najlepszym rozwiązaniem będzie udzielenie mu przez nią pełnomocnictwa. M. W. (1) wyraziła na to zgodę. W dniu 26 czerwca 2013 r. pozwana pojechała wraz z Ł. N. do notariusza D. W.. Przed drzwiami kancelarii (...) poprosił pozwaną, by przedstawiła się jako jego ciocia, tłumacząc, że w ten sposób unikną ewentualnych pytań ze strony notariusza. Następnie M. W. (2) udzieliła pełnomocnictwa Ł. N. w bardzo szerokim zakresie: między innymi do zbywania lub nabywania w jej imieniu w drodze umów warunkowych, pod tytułem darmym i odpłatnym, nieruchomości oraz wszelkich praw majątkowych, nie wykluczając nieruchomości stanowiących role lub gospodarstwo rolne, według uznania pełnomocnika, za cenę i na wszelkich warunkach według uznania pełnomocnika, z prawem zapłaty ceny, jej przyjęcia, kwitowania, a także do prowadzenia negocjacji, ustalania warunków umowy, do poddania się w zakresie spraw objętych pełnomocnictwem , w szczególności co do zapłaty reszty ceny lub co do wydania przedmiotu umowy rygorowi egzekucji na podstawie art. 777 kpc.

Akt notarialny obejmujący pełnomocnictwo przed podpisaniem go przez pozwaną został odczytany. Pozwana działała w zaufaniu do Ł. N. i myślała, że wykorzysta on pełnomocnictwo jedynie do załatwiania spraw w bankach, nie miała zamiaru sprzedawać nieruchomości.

Po udzieleniu pełnomocnictwa Ł. N. ponownie skontaktował się z pozwaną i poinformował, że aby uzyskać kredyt hipoteczny konieczne jest wykreślenie z księgi wieczystej ustanowionej na rzecz jej teściowej dożywotniej i bezpłatnej służebności mieszkania oraz prawa użytkowania nieruchomości. Zapewniał przy tym pozwaną, że po załatwieniu sprawy z bankami prawo to zostanie ponownie ustanowione. Pozwana poinformowała o tym swoja teściową A. W. (2), która zgodziła się na wykreślenie jej służebności, gdyż chciała pomoc synowej wyjść z długów. Pozwana wraz z teściową i Ł. N. udali się wówczas do notariusza, gdzie A. W. (2) zrzekła się służebności i wyraziła zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej.

W kolejnych tygodniach pozwana miała dalszy kontakt z Ł. N. telefoniczny i mailowy. Na jego prośbę przekazała mu ona mapki geodezyjne, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami.

/dowód: zeznania pozwanej – k. 345-349 i 996-997, zeznania świadka A. W. (2) – k. 341-343, zeznania świadka W. W. (2) – k. 274-276, zeznania świadka P. W. – k. 276-270, pełnomocnictwo – k. 20-23/

W dniu 16 lipca 2013 r. przed notariuszem D. W. stawił się Ł. N., działający jako pełnomocnik pozwanej M. W. (1) i powód R. J., którzy zawarli warunkową umowę sprzedaży. Mocą tej umowy Ł. N., w imieniu pozwanej, sprzedał powodowi gospodarstwo rolne swojej mocodawczyni składające się z nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w W. (...) prowadzi księgi wieczyste Kw nr (...), za łączna cenę 400.000 zł pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu. Powód oświadczył w umowie, że zapłacił już sprzedawcy przed przystąpieniem do umowy część ustalonej ceny w łącznej kwocie 180.000 zł (100.000 zł tytułem zadatku oraz 80.000 zł tytułem zaliczki), nadto zaś przekazał 17.840 zł Ł. N. przy zawarciu tej umowy, co Ł. N. potwierdził. Nabywca zobowiązał się zapłacić resztę ceny w ten sposób, że:

- kwotę 62.000 zł przekaże na rachunek bankowy (...) Bank (...) S.A.,

- kwotę 40.160 zł przekaże na rachunek bankowy P. Banku Spółdzielczego w W.

- kwotę 5.041 zł przekaże na rachunek bankowy Banku (...) S.A.

- kwotę 5.680 zł przekaże na rachunek bankowy B. D. (wierzyciela pozwanej),

- kwotę 89.279 zł przekaże na rachunek bankowy Ł. N..

/dowód: umowa z dnia 16.07.2013 r. – k. 14-19/

Po zawarciu umowy zadłużenie pozwanej w (...) Bank (...) S.A., P. Banku Spółdzielczym oraz w (...) S.A., a także wobec B. D. zostało spłacone.

/bezsporne/

Przed zawarciem umowy z dnia 16.07.2013 r. powód był z Ł. N. na nieruchomościach pozwanej tylko jeden raz. Nie rozmawiał on wówczas z pozwaną ani członkami jej rodziny, nie oglądał nieruchomości, nie interesował się, kto mieszka w domu posadowionym na jednej z działek, nie dopytywał o inwentarz, nie oglądał budynków gospodarczych.

Po podpisaniu umowy powód ponownie przyjechał na nieruchomość pozwanej z Ł. N., robił wówczas zdjęcia, zaglądał do zwierząt. Ł. N. przedstawił powoda pozwanej i wyjaśnił, że to on spłaca jej zadłużenie.

Na dzień podpisania umowy z dnia 16.07.2013 r. powód wraz z rodziną mieszkał w bloku w P., w mieszkaniu zakupionym w 2010 r. przez jego żonę (nauczycielkę) ze środków uzyskanych ze spadku po jej rodzicach. Od 1993 r. R. J. wykonuje pracę agenta ubezpieczeniowego, zarabiając obecnie z tego tytułu ok. 4.000 zł.

/dowód: zeznania powoda – k. 343-345 i 992-996/

Pozwana dowiedziała o tym, że jej gospodarstwo rolne jest wystawione na sprzedaż od sołtysa wsi, R. R.. Sołtys zadzwonił do M. W. (1), bowiem wcześniej pracownicy Agencji Nieruchomości Rolnych pytali go, czy R. J. jest krewnym pozwanej, wskazując, że pozwana sprzedała powodowi swoje gospodarstwo rolne. R. R. pojechał do R. J. i dowiedział się, że nie jest on krewnym pozwanej. Poinformował wówczas M. W. (1), że jej gospodarstwo ma być sprzedane powodowi, tłumacząc jej, że od tej pory to R. J. będzie otrzymywał dopłaty unijne z tytułu gospodarowania na gruntach. M. W. (1) była bardzo zdenerwowana i zdezorientowana.

Krótko potem na terenie nieruchomości pozwanej pojawiła się pracownica Agencji Nieruchomości Rolnych D. M. wraz z pracownikiem Urzędu Gminy B. S.. D. M. poinformowała pozwaną, iż jej gospodarstwo zostało warunkowo sprzedane, a (...) ma prawo skorzystać z prawa pierwokupu. M. W. (1) była bardzo wzburzona tą wiadomością, tłumaczyła urzędnikom, że nie miała zamiaru sprzedawać gospodarstwa rolnego, że faktycznie był u niej jakiś pan, który interesował się jej nieruchomościami, jednak była ona przekonana, że dotyczy to spłaty jej zadłużenia.

M. W. (1) zwróciła się następnie do wójta, A. S., któremu tłumaczyła, że nie chciała sprzedać gospodarstwa, a jedynie uzyskać pomoc w spłacie zadłużenia, jednakże od pracowników (...) dowiedziała się, że jej gospodarstwo – wbrew jej woli – zostało sprzedane. Wójt nie umiał pomóc pozwanej, poradził jej jednak, by skontaktowała się z adwokatem.

Dyrektor Agencji Nieruchomości Rolnych w dniu 23 sierpnia 2013 r. przesłał informację do notariusza o tym, że Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości rolnych należących do pozwanej.

/dowód: zeznania świadka R. R. – k. 660-661, zeznania świadka A. S. – k. 661, zeznania świadka B. S. – k. 661-662, zeznania świadka D. M. – k. 703-704, pismo (...) z 23.08.2013 r. – k. 24/

M. W. (1) poinformowała swojego męża, syna oraz teściową o zaistniałej sytuacji. Skontaktowała się telefonicznie z Ł. N., który ją uspokajał i powtarzał, że nie ma się martwić, że będzie dobrze prosperować. Następnie udała się do adwokata G. T., którego polecił jej wójt. Od tego momentu adwokat G. T. pomagał pozwanej w prowadzeniu jej spraw. M. W. (1) przesłała oświadczenie do Ł. N. oraz R. J. o odwołaniu pełnomocnictwa udzielonego Ł. N.. O zaistniałej sytuacji pozwana poinformowała także Radę I. Notarialnej, która ustosunkowała się na piśmie do jej wątpliwości i zarzutów dotyczących prawidłowości pełnomocnictwa z dnia 26.06.2013 r., wskazując, że są one zasadne.

W dniu 13 września 2013 r. R. J., działający przez fachowego pełnomocnika R. D., wezwał pozwaną do stawienia się w dniu 16 września 2013 r. w kancelarii notarialnej (...) S.C. w P. w celu zrealizowania postanowień umowy z dnia 16.07.2013 r. i zawarcia umowy przyrzeczonej. W odpowiedzi na to pismo pozwana poinformowała, że padła ofiarą oszustwa i nadużycia zaufania ze strony pełnomocnika, o czym zawiadomiła Prokuraturę. W dniu 19 września 2013 r. pełnomocnik R. J. wystosował kolejne wezwanie do pozwanej zobowiązujące ją do stawienia się w kancelarii notarialnej w dniu 26 września 2013 r. Pozwana nie stawiła się u notariusza. W piśmie z dnia 13 października 2013 r. adresowanym do powoda pozwana przedstawiła swoje stanowisko, w szczególności ponownie podkreśliła, że została oszukana, żadnych pieniędzy nie otrzymała od Ł. N., a w związku z tym, iż odwołała pełnomocnictwo nie ma podstaw prawnych do żądania od niej wykonania umowy warunkowej.

/dowód: zeznania pozwanej – k. 345-349, 996-997, oświadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa – k. 55 i k. 172, potwierdzenie odbioru oświadczeń o odwołaniu pełnomocnictwa – k. 173, wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej – k. 56 i 59, oświadczenie pozwanej z dnia 16.09.2013 r. – k. 58, pismo pozwanej z dnia 13.10.2013 r. – k. 64-66, pismo Rady Izby Notarialnej z dnia 2.10.2013 r. – k. 167-171/

W dniu 30.08.2013 r. pozwana złożyła zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa oszustwa przez Ł. N. na jej szkodę. W toku postępowania Ł. N. przedstawił pokwitowania z dnia 15.07.2013 r. i 18.07.2013 r. dotyczące odbioru kwot 180.000 zł i 202.160 zł (w gotówce) przez pozwaną. M. W. (1), przesłuchiwana w charakterze świadka, zaprzeczyła, by wystawiła te pokwitowania. Opinia grafologa wykazała jednakże, że podpisy pochodzą od pozwanej. M. W. (1) postawiono wówczas zarzut składania fałszywych zeznań i została uznana winna tego czynu wyrokiem Sądu Rejonowego wP. (...)z dnia 17.11.2015 r. w sprawie o sygn. (...)z warunkowym umorzeniem postępowania. Sąd wskazał w uzasadnieniu wyroku, że zeznania pozwanej są wiarygodne – poza ich fragmentem dotyczącym kwitowania odbioru kwot 180.000 zł i 202.160 zł. Jeśli chodzi o zeznania powoda i Ł. N., to Sąd Rejonowy odmówił im wiary.

Z kolei sprawa o oszustwo z zawiadomienia M. W. (1) została umorzona na etapie postępowania przygotowawczego.

M. W. (1) złożyła także w grudniu 2015 r. w zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez Ł. N. z art. 270 k.k. (sfałszowanie dokumentu), zarzucając, że Ł. N. wykorzystał wręczone mu przez nią kartki z podpisem in blanco do sporządzenia pokwitowań z dni 15.07.2013 r. i 18.07.2013 r. Postępowanie zostało umorzone, gdyż z opinii biegłego grafologa wynikało, iż nie da się jednoznacznie ustalić, czy tekst pokwitowań nakreślony przez Ł. N. został umieszczony na dokumentach później niż podpis pozwanej czy też w tym samym czasie.

/dowód: akta uboczne Prokuratury Rejonowej w W. (...) o sygn. (...), akta uboczne Sądu Rejonowego w P. (...) o sygn. (...), akta uboczne Komisariatu Policji w W. o sygn. (...)/

Sąd wykorzystał do ustaleń faktycznych wymienione wyżej dokumenty, bowiem ich autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Spór stron co do oryginalności dokumentów powstał jedynie wokół pokwitowań z dni 15.07.2013 r. i 18.07.2013 r. wystawionych przez pozwaną. Na dokumenty te powołał się powód, twierdząc – wbrew stanowisku pozwanej – że uregulował wobec niej całość zobowiązania wynikającego z warunkowej umowy sprzedaży. Pokwitowania opiewały na kwoty 180.000 zł i 202.160 zł. Mając na względzie ustalenia wyroku karnego z dnia 17.11.2015 r. dotyczące autorstwa podpisów widniejących na tych pokwitowaniach Sąd przyjął, że pochodziły one od pozwanej. Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwalał jednakże na przesądzenie, czy podpisy te zostały nakreślone na czystych kartach (in blanco), czy też zostały złożone pod wcześniej sporządzonym tekstem. Z akt sprawy (...)wynikało, że powołany w niej biegły grafolog nie był w stanie ustalić tej okoliczności z uwagi na przeszkody o charakterze technicznym. Ciężar wykazania, że cena została zapłacona, spoczywał na powodzie, jednakże dokumenty pokwitowań przedłożone przez R. J. wzbudzały poważne wątpliwości Sądu co do tego, czy pozwana faktycznie pokwitowała odbiór pieniędzy, czy też Ł. N. wykorzystał jej podpisy złożone in blanco. Mając na względzie treść zeznań pozwanej, Sąd uznał za wiarygodną wersję zdarzeń ferowaną przez M. W. (1), iż nie otrzymała ona od powoda ani Ł. N. żadnych pieniędzy w gotówce, zaś jej podpisy złożone na pokwitowaniach zostały złożone in blanco. Przyjęcie odmiennej wersji zdarzeń kłóciłoby się z zasadami doświadczenia życiowego, ponieważ Ł. N. i powód nie mieli żadnych podstaw, by przekazywać pozwanej zapłatę za nieruchomość w gotówce (a nie na konto, które pozwana posiadała). Zeznania R. J., jakoby posiadał w gotówce 400.000 zł Sąd uznał niewiarygodne, o czym będzie mowa poniżej. Sąd wskazuje ubocznie, że nawet gdyby przyjąć, iż powód faktycznie zapłacił za nieruchomość, to okoliczność ta i tak nie miałaby znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy w sytuacji, gdy Sąd uznał, że Ł. N. działał z przekroczeniem pełnomocnictwa i umowa z dnia 16.07.2013 r. z tej właśnie przyczyny jest nieważna.

Istotnym dowodem w sprawie były zeznania pozwanej M. W. (1) oraz jej męża, W. W. (2), które Sąd uznał w całości za wiarygodne. Pozwana i jej mąż przekonująco i rzeczowo przedstawili przebieg zdarzeń, akcentując, że od początku poszukiwania pomocy w biurze pośrednictwa kredytowego mieli zamiar uzyskać kredyt na spłatę zadłużenia, nigdy zaś nie myśleli o sprzedaży gospodarstwa. Należy zauważyć, że zeznania zarówno pozwanej, jak i jej męża były bardzo prostolinijne i wyraźnie wskazywały na brak wiedzy i doświadczenia w załatwianiu spraw urzędowo-prawnych. M. W. (1) i jej mąż posługiwali się prostym słownictwem, nie używali żadnych prawniczych terminów, lecz swoimi słowami opisywali umowę zawartą z Ł. N. oraz czynności prawne, które zostały dokonane z jego udziałem. W swoich zeznania pozwana i jej mąż wyjaśniali, że nie do końca orientowali się, w jaki sposób Ł. N. ma zrealizować zawartą z nimi umowę, jednakże działali w pełnym zaufaniu do niego. Podali, że udostępnili Ł. N. wszystkie żądane przez niego dokumenty, bowiem przekonywał ich, że jest to konieczne do uzyskania kredytu. Dobrze pamiętali sytuację, kiedy pozwana pojechała z Ł. N. do notariusza, by udzielić mu pełnomocnictwa, jednakże M. W. (1) nie przywiązywała zbyt dużego znaczenia do treści odczytanego jej upoważnienia, W. W. (2) zaś podał, że żona w ogóle nie opowiadała mu o tym, co działo się u notariusza. Pozwana zeznała: „mąż zrozumiał z tego jeszcze mniej niż ja”. Sąd dostrzegł, że w zeznaniach złożonych na rozprawie przed wydaniem uchylonego wyroku (11.01.2016 r.) pozwana podała, że zrozumiała treść pełnomocnictwa, w szczególności to, że Ł. N. może nawet sprzedać jej gospodarstwo. Wyjaśniła, że się tym nie przejęła, gdyż działała w zaufaniu do pełnomocnika, będąc przekonana, że nie wykorzysta on pełnomocnictwa wbrew jej woli. Na rozprawie w dniu 18.06.2018 r. M. W. (1) wycofała się z pierwotnej wersji swych zeznań w tym fragmencie, prostując, że nie zrozumiała treści pełnomocnictwa, gdyż było szybko odczytane i nie otrzymała jego odpisu. Podkreśliła, że nie wiedziała, iż w treści pełnomocnictwa jest zawarte umocowanie do sprzedaży jej gospodarstwa rolnego. Sąd uznał, że wiarygodne były pierwotne zeznania pozwanej, gdyż zostały one złożone spontanicznie i bez obmyślania taktyki procesowej. Kolejne zeznania pozwana złożyła już po zapadnięciu pierwszego w sprawie wyroku (uchylonego przez Sąd II instancji), którego podstawą było przede wszystkim ustalenie, że M. W. (1) rozumiała treść pełnomocnictwa. W kontekście powyższego, zmianę zeznań przez pozwaną w tym właśnie fragmencie należy uznać za jej nową, koniunkturalną taktykę procesową.

W pozostałym zakresie Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanej, gdyż w pełni korespondowały one nie tylko z zeznaniami jej męża ale i z zeznaniami A. S. (wójta), B. S. (urzędnika odpowiedzialnego za współpracę z Agencją Nieruchomości Rolnych) oraz D. M. (pracownika (...)), a także z zeznaniami R. R. (sołtysa). Świadkowi ci potwierdzili w szczególności, że zamiarem pozwanej i jej męża nigdy nie była sprzedaż gospodarstwa, a jedynie uzyskanie kredytu na spłatę zadłużenia.

Zeznania pozwanej oraz W. W. (2) zasługiwały na wiarę także dlatego, że tworzyły konsekwentną, logiczną i zgodną z zasadami doświadczenia życiowego całość. Wersja zdarzeń przedstawiona przez stronę pozwaną była bardzo przekonująca, gdyż M. W. (1) podkreślała, że wraz ze swą rodziną zamierzała nadal żyć i pracować w jej gospodarstwie rolnym, które było źródłem utrzymania dla całej jej rodziny. Akcentowała, że choć rozumiała treść udzielonego Ł. N. pełnomocnictwa w zakresie umocowania nawet do sprzedaży, to jednak nie wzbudziło to jej podejrzeń, ani nawet się nad tym głębiej nie zastanawiała, bowiem całkowicie ufała swojemu pełnomocnikowi, z którym w ustnej umowie ustaliła, jakie kroki ma on podjąć w celu oddłużenia gospodarstwa. Ł. N., zgodnie z tą umową, miał załatwić dla jej syna kredyt na korzystnych warunkach, z którego sam miał zostać spłacony, a nadto otrzymać wynagrodzenie. Opisana przez pozwaną umowa była logiczna, ekwiwalentna i jasno z niej wynikało, jaką korzyść ma z niej uzyskać każda z jej stron.

Zeznania pozwanej i jej męża korespondowały także z zeznaniami świadków A. W. (2) (teściowej pozwanej) oraz P. W. (syna pozwanej). Zeznania tych świadków były bardzo prostolinijne, wyraźnie ukazując braki w rozumieniu relacjonowanych faktów. A. W. (2) wprost podała, że nie wie, dlaczego została wezwana do Sądu i czego sprawa dotyczy, odnośnie zaś zrzeczenia się przez nią służebności mieszkania wskazała, że była u notariusza, gdyż chciała pomóc synowi uzyskać kredyt. Podkreśliła, że nie rozumiała przeczytanych jej oświadczeń, które następnie podpisała i nie pamięta ich treści, zaznaczyła jednakże, że chętnie je podpisała, gdyż cieszyła się, że może pomóc synowi w uzyskaniu kredytu. Świadek zeznała, że celem wizyty u notariusza było udzielenie poręczenia dla syna, nie wiedziała zaś w ogóle o tym, że akt notarialny dotyczył zrzeczenia się służebności mieszkania. A. W. (2) zeznała ponadto, że odkąd dowiedziała się od swego szwagra, że gospodarstwa ma być sprzedane, przestała się interesować tą sprawą, by się nie denerwować, uważała bowiem, że jest to problem jej syna i synowej. Należy zauważyć, że świadek w 2013 r. mała 82 lata, stąd też należy uznać za szczere jej zeznania, iż nie interesowała się sprawą, gdyż nie chciała się denerwować. Zeznania te w pełni korespondują z zeznaniami pozwanej, która wskazała, że informowała teściową tylko wybiórczo o postępie sprawy, gdyż nie chciała jej denerwować z uwagi na wiek. Podeszły wiek świadka oraz niski poziom świadomości prawnej tłumaczą ponadto nieumiejętność i brak precyzji w opisywaniu zdarzeń prawnych, w których uczestniczyła oraz o których dowiedziała się od rodziny.

Nieco wyższy poziom świadomości prawnej prezentował natomiast świadek P. W., który jednak także tylko pobieżnie interesował się sprawą swoich rodziców poszukujących wyjścia z zadłużenia gospodarstwa rolnego. P. W. wiedział jednak, że zamiarem rodziców było uzyskanie kredytu na spłatę zadłużenia, pamiętał też, że zwrócili się oni po pomoc do adwokata T.. Świadek nie wiedział jednak nic na temat sprzedaży gospodarstwa ani wystawienia pełnomocnictwa przez pozwaną. Orientował się jedynie, że Ł. N. miał spłacić zadłużenie i uzyskać kredyt na jego rzecz, by on – jako młody rolnik – mógł zakupić maszyny. Świadek podkreślił, że Ł. N. żądał od jego rodziców dokumentów podkreślając, że sam nie zna się na nich nie zna, więc nie wie, o co dokładnie chodziło. Zeznał, że jego matka miała postępowanie karne, w którym zarzucano jej, że wzięła pieniądze. Wypowiedzi świadka wskazują na brak jego rozeznania w dokonywanych czynnościach prawnych i innych zdarzeniach prawnych, co tłumaczy nieprecyzyjność jego wypowiedzi dotyczących tych kwestii. Sąd nie miał jednak wątpliwości co do ich szczerości, ponieważ nie można im było zarzucić tendencyjności czy też dążenia do przemilczania pewnych kwestii czy też celowego przeinaczania relacjonowanych zdarzeń.

Istotnym materiałem dowodowym były także zeznania świadków A. S. (wójta), B. S. (urzędnika odpowiedzialnego za współpracę z Agencją Nieruchomości Rolnych) oraz D. M. (pracownika (...)). Zeznania tych osób były bardzo przekonujące, spontaniczne i tworzyły logiczną, harmonijną całość. A. S. pamiętał dokładnie, że pozwana zwróciła się do niego o pomoc, bowiem dowiedziała się od pracowników Agencji Nieruchomości Rolnych, że jej gospodarstwo rolne – wbrew jej woli – zostało sprzedane. Również świadek B. S. podkreślał, że pozwana była bardzo zdenerwowana, gdy D. M. poinformowała ją o tym, iż jej gospodarstwo zostało warunkowo sprzedane. Zaznaczył, że M. W. (1) tłumaczyła im, że chciała jedynie wyjść z zadłużenia, nie planowała jednak sprzedać gospodarstwa, uważając, że wystarczy uzyskanie przez nią kredytu. Świadek D. M. miała trudności z przypomnieniem sobie szczegółów relacjonowanego zdarzenia, jednakże po okazaniu jej aktu notarialnego warunkowej sprzedaży oraz zadaniu pytań potrafiła wskazać, że pozwana nie wiedziała, że w jej imieniu ktoś inny sprzedał jej gospodarstwo rolne. Świadek podkreśliła, że pozwana chciała szybko udać się po pomoc i z kimś porozmawiać na ten temat, gdyż czuła się zdezorientowana.

Za wiarygodne Sąd uznał także zeznania świadka R. R. (sołtysa wsi N.). Świadek ten zeznał, że zadzwoniono do niego z (...) z zapytaniem, czy powód jest krewnym pozwanej. Podkreślił, że M. W. (1) była zdenerwowana, gdy wspomniał jej o tym, że teraz powód będzie otrzymywał dopłaty na grunty rolne należące do jej gospodarstwa rolnego. Zaznaczył, że pozwana wyjaśniła mu wówczas, że dogaduje się z R. J., który spłaca jej zadłużenie. Świadek nie znał jednakże żadnych szczegółów dotyczących zawarcia umowy warunkowej sprzedaży z dnia 16.07.2013 r.

W przeciwieństwie do wersji zdarzeń ferowanej przez pozwaną całkowicie niewiarygodna okazała się wersja zdarzeń przedstawiona przez świadka Ł. N. oraz powoda.

Ł. N. na zdecydowaną większość pytań odpowiadał: „nie wiem”, „nie pamiętam”, twierdził, że „poniekąd orientuje się w sprawie”, gdyż kojarzy pozwaną jako swoją klientkę. Twierdził jednak, że nie pamięta, na co pozwana potrzebowała pieniądze, ani kiedy zgłosił się do niego R. J. i jakie miał cel w kupnie gospodarstwa rolnego. Pamiętał natomiast bardzo konkretnie i dokładnie, jakoby pozwana podjęła decyzję o sprzedaży jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia o jej gospodarstwie w gazecie. Jednocześnie nie potrafił wyjaśnić, dlaczego w tym okresie nie rozliczał się z pozwaną za pomocą rachunku bankowego, pamiętał natomiast, ile kosztowało gospodarstwo rolne i jaką kwotę wynagrodzenia otrzymał za pośrednictwo. Wskazał jednak niewiarygodnie, że jego wynagrodzeniem miała być różnica pomiędzy kwotą zadłużenia w jednym z banków a kwotą rzeczywiście wpłaconą temu bankowi po umniejszeniu odsetek z uwagi na wcześniejszą spłatę długu, bowiem tę właśnie kwotę miał „utargować” z bankiem. Z jednej strony zatem świadek pamiętał bardzo dokładnie szczegóły jego współpracy ze stronami, z drugiej zaś – w większości kwestii – zasłaniał się niepamięcią. Sam zeznał natomiast, że w skali 2-3 lat miał w firmie (...) zaledwie kilkunastu klientów. Zasady doświadczenia życiowego wskazują, że w sytuacji, gdy relacjonowane zdarzenie miało miejsce 5 lat temu i trwało przez okres ok. 2-3 miesięcy, odróżniając się od pozostałych kilkunastu przypadków innych klientów, nie jest możliwe, by zapomnieć większość istotnych kwestii dotyczących tego wydarzenia, tym bardziej, że świadek ma aktualnie dopiero 25 lat.

Całkowicie niewiarygodne były również zeznania powoda w części, w jakiej dotyczyły okoliczności zawarcia warunkowej umowy sprzedaży z dnia 16.07.2013 r. R. J. nie potrafił rzeczowo odpowiedzieć, co właściwie zamierzał kupić od pozwanej: raz wskazywał, że chodziło mu tylko o grunty rolne, zaraz potem prostował, że grunty wraz z budynkami. Nie umiał odpowiedzieć na pytanie, dlaczego nie interesował się osobami zamieszkującymi w budynku mieszkalnym posadowionym na jednej z nieruchomości, nielogicznie wskazując, że zamierzał kupić jedynie grunt bez domu, gdyż nie zależało mu na budynku mieszkalnym. W innym miejscu powód zeznał, że Ł. N. poinformował go, że kupuje nieruchomości wraz z budynkami i wówczas R. J. miał na to przystać. Powód nie potrafił wyjaśnić również, dlaczego nie brał udziału w ustalaniu treści umowy z dnia 16.07.2013 r., pozostawiając tę kwestę Ł. N.. W szczególności nie umiał wytłumaczyć, dlaczego nie interesował się treścią tej umowy przed jej podpisaniem, zeznał bowiem, że nie miał do niej wglądu i podpisał ją zaraz po przeczytaniu, bez wcześniejszej analizy. Na pytanie, po co było mu gospodarstwo rolne powód zeznał, że na początku nic z nim nie zamierzał robić, a potem, to nie wiedział. Z kolei na rozprawie przed wydaniem pierwszego (uchylonego) wyroku R. J. twierdził natomiast, że kupił gospodarstwo na cele inwestycyjne, jednakże również nie wyjaśnił wówczas, na czym owe cele miały polegać. Sąd miał ponadto na względzie, że powód wraz z żoną od 2010 r. mieszka w bloku w P., od 1993 r. jest agentem ubezpieczeniowym, nie posiada wykształcenia rolniczego i w świetle tych okoliczności zakup gospodarstwa rolnego we wsi N. wydawał się zupełnie nie przystający do stylu życia i zainteresowań powoda. R. J. nie podał przy tym żadnego przekonującego powodu, dla którego rzeczywiście mógłby być zainteresowany kupnem gospodarstwa rolnego. Nie potrafił on również wyjaśnić, dlaczego przed zakupem gospodarstwa był na nieruchomości pozwanej tylko jeden raz i nie wyszedł wówczas nawet z samochodu (tak zeznał na rozprawie przed wydaniem pierwszego wyroku). Nie umiał podać przyczyn, dlaczego przed zawarciem umowy w ogóle nie rozmawiał z pozwaną, jak również dlaczego nie skontaktował się z nią nawet wtedy, gdy odwołała ona pełnomocnictwo Ł. N.. Zasady doświadczenia życiowego wskazują, że osoba, która jest przekonana o ważności pełnomocnictwa oraz ważności zawieranej umowy warunkowej sprzedaży (lub umowy przedwstępnej) w sytuacji, gdy następnie otrzymuje informację o odmowie zawarcia umowy ostatecznej z uwagi na przekroczenie pełnomocnictwa, próbuje wyjaśnić te okoliczności, sama będąc zaskoczona i zdezorientowana. Powód tymczasem w ogóle nie zareagował na wiadomość o odwołaniu pełnomocnictwa, ograniczając się do oficjalnych ponagleń pozwanej do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. R. J. zeznał ponadto niewiarygodnie, że o zadłużeniu gospodarstwa dowiedział się w samochodzie od Ł. N., jadąc po raz pierwszy na tę nieruchomość. Podał, że o kwotach zadłużenia dowiedział się z aktu notarialnego, co również kłóciło się z zasadami doświadczenia życiowego, bowiem oznaczało, że powód zawarł warunkową umowę sprzedaży bez wiedzy o stanie zadłużenia gospodarstwa rolnego. Sąd nie dał wiary zeznaniom powoda także w części dotyczącej posiadania przez niego środków na zakup gospodarstwa. R. J. twierdził bowiem, że miał w domu oszczędności w kwocie 400.000 zł w gotówce, które odkładał, odkąd skończył 17 lat. Powód nie umiał wyjaśnić, dlaczego taką kwotę pieniędzy miałby trzymać w domu, tym bardziej, że sam wskazał, iż jego żona miała konto w banku i tam gromadziła swoje oszczędności. W ocenie Sądu, gdyby powód faktycznie dysponował taką kwotą, to w pierwszej kolejności przeznaczyłby ją na polepszenie warunków mieszkaniowych jego rodziny a nie na zakup gospodarstwa rolnego, bowiem – jak sam zeznał – nowe mieszkanie na N. jego żona nabyła dopiero w 2010 r. i to w głównej mierze ze środków pochodzących ze spadku po jej rodzicach. Sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego było również twierdzenie powoda, że z nikim nie rozmawiał o kupnie gospodarstwa rolnego, w tym w szczególności nie poinformował on o tym swojej żony. Zdaniem Sądu, osoba planująca zakup tak wartościowego składnika majątkowego jak nieruchomość czy gospodarstwo rolne z pewnością nie ukrywa tych zamiarów przed osobami najbliższymi, w szczególności zaś przed współmałżonkiem, z którym pozostaje w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Za niewiarygodne Sąd uznał zeznania powoda także w części, w jakiej dotyczyły one okoliczności poznania Ł. N.. R. J. zeznał, że poznał go po przeczytaniu ogłoszenia w gazecie o wystawieniu na sprzedaż gospodarstwa pozwanej, w innym miejscu jednak wskazał, że poznał go, jak miał 47 lat, co – uwzględniając wiek powoda – oznaczałoby, że musiało mieć to miejsce w 2010 r. Mając na względzie, że obaj mężczyźni pracują w podobnej branży, bowiem powód jest agentem ubezpieczeniowym, świadek zaś pośrednikiem kredytowym, jak również to, że Ł. N. działał w całkowitym zaufaniu do wówczas 21-letniego pośrednika kredytowego, należy uznać, że znajomość tych osób musiała rozpocząć się znacznie wcześniej niż latem 2013r. W innym przypadku powód – jako osoba doświadczona w obrocie prawnym, wykonująca zawód agenta ubezpieczeniowego – nie powierzałby Ł. N. przygotowania wszystkich formalności do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży.

Niewielkie znaczenie dowodowe miały zeznania świadka A. W. (1), albowiem osoba ta pamiętała pozwaną tylko jako jej byłą klientkę, której sprawa została ostatecznie przekazana do prowadzenia Ł. N.. Świadek nie orientowała się w szczegółach współpracy pozwanej z Ł. N., ogólnie tylko wiedziała, że powstał jakiś problem i wyraziła przekonanie, że mogło chodzić o to, iż Ł. N. „wziął jakieś pieniądze”. Świadek potwierdziła, że w firmie (...), w której pracowała do 2014 r., dochodziło do naruszeń prawa przez jej prezesów, wskazując, ze dowiedziała się o tym z telewizji. Nie podała jednakże żadnych informacji dotyczących sprawy pozwanej, wyjaśniając, że się nią nie interesowała, gdyż każdy z pracowników firmy (...) odpowiadał tylko za sprawy przydzielonych mu klientów. Świadek pamiętała jednak dokładnie, że w firmie stosowano praktykę podpisywania przez klientów in blanco wniosków kredytowych.

Marginalne znaczenie dla sprawy miały ponadto zeznania świadków A. K., K. K. (1) oraz S. H.. Pierwsza z tych osób pracowała w firmie (...) do końca 2012 r. i z tej przyczyny w ogóle nie orientowała się w sprawie pozwanej, która nawiązała kontakt z biurem pośrednictwa kredytowego w 2013 r. Z kolei K. K. (1) pracowała w oddziale z P. tylko w 2011 r., następnie zaś przeniosła się do oddziału do L. i również nie kojarzyła przypadku M. W. (1). S. H. pracowała z kolei w oddziale w P. jedynie w latach 2011-2012 i ona również nie kojarzyła sprawy pozwanej, gdyż w ogóle się z nią nie zetknęła.

Sąd nie wykorzystał do ustaleń faktycznych zeznań świadka K. K. (2) (właścicielki spółki (...)), albowiem świadek twierdziła, że w ogóle nie kojarzy przypadku pozwanej oraz że nie zna Ł. N.. K. K. (2) wyjaśniła, że jest tymczasowo aresztowana w sprawie, w której ma przedstawione zarzuty oszustwa oraz udziału w zorganizowanej grupie przestępczej, wyjaśniając, że jej firmie (osobom nią kierującym) stawia się zarzuty niewłaściwego informowania klientów. Mając na względzie, że przeciwko K. K. (2) toczy się sprawa karna dotycząca oszukiwania klientów jej firmy, Sąd uznał, że moc dowodowa złożonych przez nią zeznań jest znikoma, bowiem na ich treść (w szczególności na zatajanie niekorzystnych dla niej okoliczności) mógł mieć wpływ jej status w postępowaniu karnym (podejrzana, wobec której zastosowano środek zapobiegawczy w postaci tymczasowego aresztowania).

Sąd zważył, co następuje:

Przedmiotem żądania powoda było zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczenia woli przenoszącego własność jej gospodarstwa rolnego na R. J.. Podstawą prawną powództwa był art. 64 k.c., zgodnie z którym prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.

Powód wywodził swoje żądanie z faktu zawarcia przez strony warunkowej umowy sprzedaży z dnia 16.07.2013r., zobowiązującej pozwaną do przeniesienia własności gospodarstwa rolnego na powoda po upływie terminu wyznaczonego Agencji Nieruchomości Rolnych na skorzystanie z prawa pierwokupu.

Zgodnie z art. 155 § 1 k.c., umowa zobowiązująca do sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. Z kolei art. 157 § 1 k.c. zastrzega, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona z zastrzeżeniem warunku lub terminu. W § 2 tego artykułu wskazano, że w razie zastrzeżenia w umowie zobowiązującej warunku lub terminu do przeniesienia własności rzeczy (uzyskania skutku rozporządzającego) konieczna jest dodatkowa umowa zawierająca bezwarunkową zgodę stron na niezwłoczne przejście własności nieruchomości.

Z powyższych regulacji wynika, że warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości – mimo zastrzeżenia w niej warunku (np. nieskorzystania przez podmiot uprawniony z prawa pierwokupu) jest ważna, nie wywołuje jednak skutku rozporządzającego (przenoszącego własność), a jedynie skutek zobowiązujący. Dla uzyskania skutku rzeczowego konieczne jest zawarcie kolejnej umowy, w której sprzedawca (tym razem bezwarunkowo) przeniesienie własność nieruchomości na nabywcę.

W niniejszej sprawie powód domagał się zawarcia umowy, o której mowa w art. 157 § 2 k.c., a to w wykonaniu umowy zobowiązującej z dnia 16.07.2013 r. Warunkowa umowa sprzedaży została zawarta przez powoda z Ł. N., który – według R. J. – działał z upoważnienia pozwanej, legitymując się wystawionym przez nią pełnomocnictwem obejmującym uprawnienie m. in. do sprzedaży jej gospodarstwa rolnego. M. W. (1) potwierdziła, że znała treść pełnomocnictwa i miała świadomość, że na jego mocy Ł. N. może sprzedać jej gospodarstwo rolne, zaprzeczyła jednakże, by umowa z dnia 16.07.2013 r. była zgodna z jej wolą. Zdaniem pozwanej, Ł. N. zawarł warunkową umowę sprzedaży z przekroczeniem pełnomocnictwa, albowiem działał bez wiedzy i porozumienia z pozwaną, wiedząc o tym, że nie ma ona zamiaru zbywania gospodarstwa rolnego, a jedynie pozyskanie kredytu na spłatę zadłużenia.

Zgodnie z art. 98 k.c. zd. 2, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Z kolei w myśl art. 103 § 1 k.c., jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w imieniu której została zawarta.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29.11.2012 r. w sprawie o sygn. V CSK 568/11 wyjaśnił, że podejmowanie czynności wbrew znanym pełnomocnikowi życzeniom i zamiarom mocodawcy narusza podstawę stosunku upoważniającego, działanie zaś w granicach pełnomocnictwa nie jest równoznaczne z należytym wykonaniem uprawnienia, gdyż występowanie w imieniu mocodawcy nieodłącznie wiąże się z obowiązkiem realizowania jego woli.

W polskim prawie cywilnym konsekwencją umocowania pełnomocnika jest powstanie stosunku pełnomocnictwa, łączącego mocodawcę z pełnomocnikiem, którego istota polega na upoważnieniu pełnomocnika do działania w imieniu i ze skutkami dla mocodawcy. Powstaniu tych skutków mocodawca nie może się przeciwstawić dopóki trwa stosunek pełnomocnictwa. Udzielenie pełnomocnictwa następuje w drodze jednostronnej czynności prawnej (oświadczenia woli) mocodawcy i nie rodzi po stronie pełnomocnika obowiązku wykonania czynności, do których jest upoważniony. Obowiązek taki może wynikać z odrębnego stosunku, tzw. podstawowego (wewnętrznego). Jeżeli jednak – jak w rozpatrywanej sprawie – stosunek taki, określający jaki użytek pełnomocnik powinien uczynić z udzielonego mu umocowania, nie został przez strony ustanowiony, nie oznacza to, że pełnomocnik pozostaje w pełni swobodny względem mocodawcy w zakresie decyzji co do sposobu wykorzystania przyznanej mu mocy skutecznego zastępowania go w podejmowaniu oznaczonych w pełnomocnictwie czynności. U podstaw stosunku pełnomocnictwa leży zaufanie, wyrażające się w założeniu, że podmiot upoważniony do działania w imieniu i na rzecz innej osoby będzie realizował znaną mu wolę tej osoby, a co najmniej działał w zgodzie z jej interesem. W omawianym wyroku Sąd Najwyższy wyjaśnił, że stosunki między stronami nie podlegają ocenie w kategoriach prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, mimo niezawarcia umowy podstawowej. Pojęcie „zlecenia”, jako więzi między stronami, która wyklucza poddanie działań osoby prowadzącej cudze sprawy przepisom art. 752 k.c. i następnych nie ogranicza się do umowy zlecenia, lecz interpretowane jest szeroko i obejmuje wszelkie tytuły prawne do zajmowania się cudzymi sprawami, w tym upoważnienie wynikające z udzielenia pełnomocnictwa, niezależnie od tego czy stosunkowi pełnomocnictwa towarzyszyła umowa podstawowa, czy też było to pełnomocnictwo samoistne. Przepisy te mają jednak znaczenie o tyle, że wyznaczają standardy akceptowanego prawnie podejmowania działań w cudzych sprawach przez osoby niemające do tego żadnego tytułu, a jednocześnie określają minimalny zakres staranności o cudze interesy i przesłanki, którymi kierować się powinien ten, kto interweniuje w sferę spraw osobistych lub majątkowych drugiego. O ile od osoby, która bez upoważnienia ingeruje w cudze interesy wymaga się działania z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, to od osoby obdarzonej przez mocodawcę zaufaniem wyrażającym się w udzieleniu mu upoważnienia do działania w imieniu i na rzecz mocodawcy, żądać należy co najmniej takich samych przejawów staranności i dbałości o jego interesy. Występowanie w imieniu mocodawcy immanentnie wiąże się z obowiązkiem realizowania jego woli. Podejmowanie czynności wbrew znanym pełnomocnikowi życzeniom i zamiarom mocodawcy narusza podstawę stosunku upoważniającego.

Tożsame stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Białymstoku w sprawie o sygn. I ACa 83/08 (wyrok z dnia 4.04.2010 r., Legalis), wyjaśniając, że nadużycie umocowania zachodzi wówczas, gdy pełnomocnik wprawdzie działa w granicach ważnego umocowania, ale wbrew rzeczywistej lub hipotetycznej woli mocodawcy, zaś jego czynności przynoszą reprezentowanemu zamiast korzyści straty. Czynność prawna realizująca umowę w takich warunkach jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego i nieważna na podstawie art. 58 § 2 KC.

Pozwana udowodniła, że Ł. N. działał przy zawarciu umowy z dnia 16.07.2013 r. z przekroczeniem udzielonego mu pełnomocnictwa, nadużywając zaufania swej mocodawczyni. Sąd ustalił, że podstawą udzielenia pełnomocnictwa Ł. N. był stosunek wewnętrzny istniejący pomiędzy nim a pozwaną, wynikający z ustnej umowy zawartej przez strony wiosną 2013 r. Za udowodniony Sąd uznał fakt treści tej umowy, bowiem logicznie i zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego wynikał on z zeznań pozwanej, jej męża i syna, a także świadków: sołtysa wsi N., wójta Gminy D., pracownika Urzędu Gminy w D. oraz pracownicy (...). Jak wskazano powyżej, przeciwstawna wersja zdarzeń przedstawiona przez powoda i świadka Ł. N. była nieprzekonująca, zaś ich zeznania niewiarygodne.

Sąd ustalił, że pozwana umówiła się z Ł. N. w ten sposób, że spłaci on jej zadłużenie w bankach, a następnie pozwana przekaże gospodarstwo swemu synowi, zaś Ł. N. uzyska kredyt dla P. W. jako młodego rolnika. Ze środków pochodzących z tego kredytu miał zostać spłacony kapitał wyłożony przez Ł. N. na spłatę zadłużenia oraz jego wynagrodzenie o wartości 5% uzyskanego kredytu. M. W. (1) obejmowała swoją świadomością i wolą taką właśnie treść umowy, nie brała natomiast pod uwagę możliwości sprzedaży jej gospodarstwa przez Ł. N.. Pośrednik kredytowy znał wolę pozwanej, w szczególności zaś był świadomy, że nie chce ona sprzedać swojego gospodarstwa, w którym pracowała wraz z mężem i synem i w którym również zamieszkiwała wraz z nimi i swą teściową. M. W. (1) planowała wyjść z zadłużenia w ten sposób, że uzyska kredyt zabezpieczony na jej nieruchomościach, potrzebowała zatem gospodarstwa rolnego, by zrealizować swój pomysł na jego oddłużenie. Pozwana nigdy nie planowała sprzedaży gospodarstwa także dlatego, że było to jej siedlisko, tutaj mieszkała ze swą rodziną i nie miała zamiaru się wyprowadzać.

Pozwana udowodniła również, że Ł. N. od początku działał z zamiarem nadużycia jej zaufania, wykorzystując jej łatwowierność oraz brak obycia w dokonywaniu czynności prawnych. Świadczy o tym przede wszystkim przekazywanie przez Ł. N. nieprawdziwych informacji dotyczących celów, dla jakich ma być udzielone pełnomocnictwo oraz mają być udostępnione dokumenty dotyczące jej gospodarstwa rolnego. Ł. N. tłumaczył pozwanej, że celem udzielenia pełnomocnictwa notarialnego jest to, by mógł on samodzielnie – bez angażowania pozwanej – działać w celu uzyskania kredytu. Domagając się dokumentów dotyczących gospodarstwa rolnego pośrednik wyjaśniał, że są mu one potrzebne również w celu uzyskania kredytu, musi bowiem np. znać klasę ziemi. Także odnośnie zrzeczenia się przez A. W. (2) służebności mieszkania Ł. N. przekonywał, że bez tego pozwana ani jej syn nie uzyskają kredytu, zapewniając jednocześnie, że po otrzymaniu kredyty służebność zostanie przywrócona. Pośrednik kredytowy wprowadzał zatem pozwaną i członków jej rodziny celowo w błąd, by uzyskać od nich oświadczenia woli i dokumenty, których potrzebował do dokonania sprzedaży gospodarstwa rolnego pozwanej.

M. W. (1) wykazała również, że Ł. N. działał w zmowie z powodem, który wiedział, że pozwana nie chce sprzedać swojego gospodarstwa rolnego. O istnieniu zmowy pomiędzy powodem a pośrednikiem kredytowym świadczy w szczególności to, że R. J. w rzeczywistości w ogóle nie był zainteresowany zakupem gospodarstwa rolnego pozwanej, gdyż przed transakcją nawet go nie obejrzał. Jak wskazano powyżej, nie miał on ponadto środków, z których mógłby je zakupić, działał ponadto bez wiedzy swej żony i bez zainteresowania się tym, że w domu pobudowanym na jednej z nieruchomości mieszka pozwana wraz z rodziną. Powód nie potrafił wyjaśnić, co planował zrobić z inwentarzem i dlaczego zainteresował się gospodarstwem rolnym, skoro sam nie jest z zawodu rolnikiem, ani też nie twierdził, by kiedykolwiek chciał nim zostać. Zeznał natomiast nieprzekonująco, że miał je zakupić dla celów inwestycyjnych, co jest całkowicie niewiarygodne, gdyż także osoba czyniąca inwestycję interesuje się przedmiotem zakupu, a tym bardziej, gdy cena tego przedmiotu jest wysoka. Powód nie potrafił też wyjaśnić, dlaczego miałby spłacić zadłużenie pozwanej w bankach na podstawie samej tylko umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. R. J. wiedział przecież, że sytuacja finansowana M. W. (1) jest trudna, a zatem musiał przewidywać, że w razie skorzystania przez (...) z prawa pierwokupu będzie miał trudności w odzyskaniu od pozwanej środków uiszczonych tytułem spłaty zadłużenia.

Zdaniem Sądu, powyższe okoliczności wskazują na to, że powód działał w porozumieniu z Ł. N., przy czym rola powoda musiała polegać na figurowaniu w warunkowej umowie sprzedaży jego jej nabywca, podczas gdy w rzeczywistości R. J. w ogóle nie miał zamiaru kupować gospodarstwa pozwanej.

Okoliczność, że pozwana udzieliła powodowi pełnomocnictwa szerszego niż treść ich stosunku podstawowego (ustnej umowy) nie uprawniała Ł. N. do dokonania czynności prawnej sprzecznej z wiadomą mu wolą mocodawczyni. M. W. (1) rozumiała, że na mocy pełnomocnictwa z dnia 26.06.2013 r. Ł. N. jest uprawniony nawet do sprzedania jej nieruchomości, nie przywiązywała jednakże do tego wagi, działała bowiem w zaufaniu do swego pośrednika, będąc przekonana, że nie dokona on czynności oczywiście sprzecznej z jej wolą. Pozwana wykazała się w tym zakresie daleko idącą łatwowiernością, jednakże jej prostolinijność nie może „uzdrawiać” działań Ł. N. dokonanych z przekroczeniem pełnomocnictwa. Pośrednik, który wie o niskim stanie świadomości prawnej swego mocodawcy jest zobowiązany do tym większej staranności w uzyskaniu wiedzy co do tego, jaka jest rzeczywista wola jego mandanta. Ł. N. wiedział natomiast od początku, że pozwana nie ma zamiaru sprzedać swych nieruchomości, a mimo to doprowadził do podpisania przez nią pełnomocnictwa, w którego treści zawarto uprawnienie do zbycia gospodarstwa rolnego. Sąd nie ma przy tym wątpliwości, że Ł. N. uczestniczył w zredagowaniu tekstu pełnomocnictwa, świadomie zawierając w nim klauzulę uprawniającą do sprzedaży gospodarstwa rolnego, gdyby bowiem tak nie było, to nie kazałby pozwanej przedstawiać się notariuszowi jako jego ciocia, (by uniknąć pytań ze strony notariusza o faktyczny cel pełnomocnictwa). Pośrednik kredytowy powziął zatem zamiar sprzedaży nieruchomości pozwanej najpóźniej w momencie udzielenia mu pełnomocnictwa, wiedząc o tym, że zbycie gospodarstwa rolnego będzie sprzeczne z wolą jego mocodawczyni.

Jak wskazano powyżej, czynność zdziałana przez pełnomocnika z nadużyciem zaufania mocodawcy (wbrew wiadomej mu woli jego mandanta) jest nieważna jako dokonana z przekroczeniem pełnomocnictwa (art. 103 § 1 i 2 a contrario), a także jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 1 k.c.)

Wobec stwierdzenia przez Sąd nieważności warunkowej umowy sprzedaży z dnia 16.07.2013 r. z uwagi na przekroczenie pełnomocnictwa, które nie zostało uzdrowione potwierdzeniem czynności przez mocodawcę, jak i z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, żądanie powoda podlegało oddaleniu. R. J. nie mógł domagać się wykonania umowy z dnia 16.07.2013 r., bowiem okazała się ona nieważna.

Ubocznie Sąd wskazuje, że pozostałe zarzuty pozwanej dotyczące ważności umowy z dnia 16.07.2013 r. okazały się chybione.

Sąd nie przyjął za zasadne stanowiska pozwanej, że pełnomocnictwo z dnia 26.06.2013 r. zostało sporządzone wadliwie, bowiem nie konkretyzowało czynności prawnej, do której dokonania jest upoważniony pełnomocnik. W tym zakresie Sąd podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu uchylonego wyroku, a mianowicie, że umocowanie wystawione przez pozwaną miało charakter pełnomocnictwa rodzajowego i jako takie mogło być podstawą do zawarcia umowy sprzedaży (art. 98 zd. 2 k.c.). Należy ponadto zaakcentować, że nieprawidłowość pełnomocnictwa sama w sobie nie oznacza jeszcze nieważności czynności prawnej. Jeśli dana czynność prawna zawarta jest ważnie, a nieprawidłowość dotyczy tylko pełnomocnictwa (np. polega na braku zachowania formy pełnomocnictwa), to zastosowanie ma art. 103 § 1 k.c., a mianowicie czynność tę traktuje się jako zawartą bez umocowania, a jej ważność zależy od potwierdzenia przez mocodawcę (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15.05.1991 r., I ACr 153/91, Legalis).

Pozwana niezasadnie też dopatrywała się nieważności umowy z dnia 16.07.2013 r. w tym, że stroną sprzedającą była tylko ona sama, podczas gdy – jej zdaniem – powinna występować jako zbywca wspólnie z mężem. M. W. (1) twierdziła, że skoro gospodarstwo rolne nabyła w trybie ustawy z 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidulanych i członków ich rodzin, a na dzień jego przekazania pozostawała we wspólności majątkowej, to nabyła je ono do majątku wspólnego, a nie osobistego. Pozwana przeoczyła, że w akcie notarialnym przekazania gospodarstwa jej mąż wyraźnie oświadczył, że nie przyjmuje go od swoich rodziców, (co było podyktowane tym – jak zeznał – że był wówczas na rencie). Skoro zatem W. W. (2) wyraźnie zrzekł się prawa do uzyskania gospodarstwa rolnego do majątku wspólnego małżonków, przedmiot ten wszedł do majątku osobistego pozwanej.

Nie miała też racji pozwana, twierdząc, że dla ważności umowy z dnia 16.07.2013 r. konieczna była zgoda żony powoda pozostającej z nim we wspólności majątkowej małżeńskiej. Z art. 37 § 1 pkt. 1 k.r.i o. wynika bowiem, że zgoda małżonka potrzebna jest jedynie do zbycia nieruchomości, nie zaś do jej nabycia.

Mając powyższe na względzie Sąd oddalił powództwo.

Orzekając o kosztach procesu Sąd kierował się zasadą wynikającą z art. 98 k.p.c. i nast., tj. zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania.

Ponieważ powód przegrał sprawę, to jego należało obciążyć kosztami procesu w całości.

Szczegółowe rozliczenie tych kosztów Sąd pozostawił referendarzowi sądowemu.

SSO Agnieszka Wieczorek