Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 grudnia 2020 roku

Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie: Przewodniczący: Sędzia Anna Kulczewska-Garcia

Sędziowie: Rafał Kubiak

Ryszard Małecki

po rozpoznaniu w dniu 22 grudnia 2020 roku

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa Zarządu (...) spółki z o.o w P.

przeciwko T. K.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku zaocznego Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w Poznaniu

z dnia 12 lutego 2020r..

sygn. akt VII C 317/18

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu Poznań – Stare Miasto w Poznaniu pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego.

Rafał Kubiak Anna Kulczewska-Garcia Ryszard Małecki

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 26 stycznia 2018 r. powód Zarząd (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. wniósł o zasądzenie od pozwanego T. K. kwoty 24.087,52 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Nadto strona powodowa domagała się zasądzenia od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu powodowa spółka wskazała, że pozwany w okresie od 1 marca 2015 r. do 31 marca 2017 r. bezumownie zajmował lokal położony w P. na os. (...), ponieważ łącząca pozwanego i Miasto P. umowa najmu została rozwiązana. Powód podał, iż dochodzona pozwem kwota obejmuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu za powyższy okres.

Wyrokiem zaocznym z dnia 12 lutego 2020r. Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznaniu oddalił powództwo

Powyższy wyrok Sąd Rejonowy oparł o następujący stan faktyczny:

Pozwany T. K. wspólnie ze swoją zmarłą żoną J. K. był najemcą lokalu mieszkalnego położonego w P. na os. (...). Wynajmującym ten lokal było Miasto P..

W dniu 13 kwietnia 2011 r. Zarząd (...) jako zakład budżetowy Miasta P. wobec niezapłacenia zaległego czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności skierował do pozwanego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu położonego w P. na os. (...).

Pozwany zajmował ten lokal co najmniej do 31 marca 2017 r.

Na mocy uchwały nr (...) Rady Miasta P. z 21 maja 2013 r. z dniem 30 września 2013 r. zlikwidowany został samorządowy zakład budżetowy działający pod nazwą Zarząd (...) w celu jego przekształcenia w spółkę - Zarząd (...) Sp. z o.o. Zgodnie z § 1 ust. 2 i 3 uchwały z dnia 21 maja 2013 r. oraz uchwały zmieniającej nr (...) z 26 kwietnia 2016 r., (...) Sp. z o.o. wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki związane z działalnością Zakładu oraz przejął jego należności i zobowiązania. Spółce zostało powierzone ponadto wykonywanie zadania własnego gminy Miasta P., polegającego na zaspokajaniu zbiorowych potrzeb wspólnoty w zakresie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej oraz w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego. W treści uchwał wskazano, że przedmiotem działalności Spółki będzie w szczególności: wynajem i zarządzenie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi, zarządzanie nieruchomościami osób trzecich wykonywane na zlecenie; prowadzenie inwestycji w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego oraz nabywanie w tym celu nieruchomości; pełnienie funkcji inwestora zastępczego; eksploatacja, konserwacja i remonty budynków, budowli, lokali oraz związanej z nimi infrastruktury; usługi ogólnobudowlane służące realizacji zadań własnych gminy Miasto P.; ewidencjonowanie nieruchomości, budynków, budowli i lokalu oraz związanej z nimi infrastruktury.

Pismem z dnia 25 stycznia 2017 r. Zespół (...) sp. z. o.o. wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 20.504,32 zł tytułu bezumownego korzystania z lokalu na os. (...) w P. za okres od 1 marca 2015 r. do 31 grudnia 2016 r.

W dniu 5 kwietnia 2017 r. przez Zespół (...) sp. z. o.o. zostało sporządzone oświadczenie, w którym wskazano, że pozwany zalega w opłatach za bezumowne korzystanie z opisanego wyżej lokalu za okres od 1 marca 2015 r. do 31 marca 2017 r., a jego zadłużenie z tego tytułu wynosi 24.087,52 zł i na sumę tę składa się należność główna w wysokości 22.498,53 oraz odsetki w kwocie 1.588,99 zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o wyżej wymienione dokumenty. Za wiarygodne Sąd Rejonowy uznał dokumenty załączone do akt sprawy. Ich prawdziwości oraz treści w nich zawartych skutecznie nie zakwestionowała żadna ze stron, a Sąd nie miał podstaw, by czynić to z urzędu.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

W ocenie Sądu Rejonowego powództwo okazało się bezzasadne.

W myśl art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Ust. 2 tego przepisu stanowi, że z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. W niniejszym procesie powód Zarząd (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. domagał się zasądzenia od pozwanego T. K. kwoty 24.087,52 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie. Roszczenie powodowej spółki stanowiło w jej ocenie odszkodowanie za bezumowne zajmowanie przez pozwanego lokalu położonego w P. na os. (...) w P. w okresie od 1 marca 2015 r. do 31 marca 2017 r. Analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego prowadzi do przekonania, że powodowa spółka nie posiada legitymacji czynnej w niniejszej procesie, ponieważ nie jest uprawniona do występowania wobec pozwanego z żądaniem zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z opisanego mieszkania.

Powód, uzasadniając swoje uprawnienia do domagania się zasądzenia od pozwanego powyższych kwot, nie powoływał się na przysługujące mu prawo własności do nieruchomości położonej w P. na os. (...). Właścicielem tej nieruchomości jest bowiem Miasto P.. Powodowa spółka wskazywała na proces przekształceń po stronie zakładu budżetowego Miasta P. – (...), w trybie ustawy z dnia 20 grudnia 1996r. o gospodarce komunalnej, skutkujący powstaniem nowego podmiotu – (...) sp. z o.o. w P.. Analizując stanowisko powoda Sąd nie podzielił przedstawionej przez stronę powodową argumentacji co do istnienia po jej stronie legitymacji czynnej w niniejszej sprawie. Przede wszystkim trzeba zaznaczyć, że powodowa spółka nie posiada przymiotu właściciela nieruchomości położonej w P. na os. (...) w P.. Strona powodowa nie była stroną umowy najmu, której przedmiotem był lokal nr (...) położony na terenie tej nieruchomości. Powód nie wykazał także, aby nabył w drodze przelewu wierzytelność o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przez pozwaną. Zdaniem Sądu tylko w sytuacji wystąpienia takich przypadków powodowa spółka mogłaby wylegitymować się czynną legitymacją procesową w dochodzeniu roszczenia zgłoszonego w pozwie.

Utworzenie Zarządu (...) Spółka z o. o. w wyniku likwidacji z dniem 30 września 2013 r. samorządowego zakładu budżetowego pod nazwą Zarząd (...) w celu jego przekształcenia w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, której jedynym wspólnikiem jest Miasto P., nie powoduje skutków wstąpienia powoda w prawa właściciela lokali czy prawa wynajmującego i nie daje automatycznie prawa do samodzielnego występowania z powództwami o zapłatę należności z tytułu czynszu najmu, czy też odszkodowań za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Podstawą do tego nie mogą być w szczególności postanowienia § 1 pkt 2 uchwały numer (...) Rady Miasta P. z dnia 21 maja 2013r., jak i przepis art. 23 ust.3 ustawy z dnia 20 grudnia 1996r. o gospodarce komunalnej, który stanowi, że spółka powstała w wyniku przekształcenia wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki związane z działalnością samorządowego zakładu budżetowego. Przepis ten nie normuje przypadku sukcesji generalnej, jaka ma zachodzić w odniesieniu do praw związanych z działalnością zakładu, bowiem ten podlega likwidacji, a prawa majątkowe związane z działalnością zakładu nie przejdą na spółkę ex lege, lecz w wyniku odrębnych czynności prawnych będą przekazywane spółce.

Należy wskazać, że również oddanie nieruchomości przez wynajmującego właściciela w dzierżawę innemu podmiotowi nie skutkuje zmianą po stronie wynajmującego. Na podstawie umowy dzierżawy (i aneksu do niej) powodowa spółka uzyskałaby prawa właściwe dzierżawcy, tj. korzystanie i pobieranie pożytków z przedmiotu dzierżawy, ale nie oznacza to, że zyskałaby status wynajmującego w stosunkach najmu trwających w dacie zawarcia umowy, których stroną było Miasto P.. Umowa pomiędzy wydzierżawiającym (Miasto P.) a dzierżawcą ( (...) sp. z o.o.) nie mogłaby doprowadzić do zmiany podmiotowej w istniejących stosunkach najmu. Konieczna byłaby do tego zmiana właścicielska wynikająca ze zbycia rzeczy najętej.

Tak więc Sąd Rejonowy w pełni akceptuje pogląd wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2017 r. w sprawie o sygn. III CZP 81/17, w myśl którego spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, powstała w związku z likwidacją zakładu budżetowego, realizującego zadania gminy w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi jej własność, nie wstępuje w miejsce gminy w charakterze wynajmującego w stosunki najmu lokali mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości, która nie została wniesiona jako wkład do spółki. Taka spółka nie wstępuje też w stosunki najmu lokali mieszkalnych w charakterze wynajmującego na podstawie zawartej z gminą umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej własność gminy.

Z uwagi na przytoczone argumenty Sąd nie znalazł jakichkolwiek podstaw do uwzględnienia żądania powoda, dlatego też powództwo zostało oddalone.

Apelację od powyższego wyroku złożył powód wnosząc o jego zmianę i zasądzenie in solidum na rzecz powoda kwoty dochodzonej pozwem z ustawowymi odsetkami oraz obciążenie pozwanych kosztami postepowania .

W apelacji powód zarzucił naruszenie art. 693§1 k.c. w zw z art. 696 w zw z art. 53 §2 k.c. poprzez przyjęcie, iż umowa dzierżawy zawarta z właścicielem nieruchomości uniemożliwia dochodzenie przez powoda pożytków które winien uzyskać w ramach prawidłowej gospodarki oraz ze pożytki przypadają wyłącznie dzierżawcy będącym wynajmującym

Art. 509 k.c. 353 k.c. w zw z art 65 k.c. poprzez przyjęcie, iż zapis umowy dzierżawy zawartej z właścicielem nieruchomości nie maja charakteru cesji wierzytelności przyszłej oraz ze umowa ta zgodnie z zamiarem stron nie uprawniała powoda do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych w imieniu własnym

- przyjęcie, iż powodowi nie należy się kwota roszczenia z tytułu opłat za media z art. 405 k.c.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja była zasadna.

Sąd Okręgowy w całości podziela ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego jako zgodne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, zasadami wiedzy i doświadczenia życiowego i na zasadzie art. 382 k.p.c. przyjmuje je za własne.

Sąd Okręgowy w niniejszym składzie nie podziela natomiast rozważań prawnych Sądu Rejonowego dotyczących braku po stronie powoda legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń objętych pozwem. Niewątpliwie kwestia tego czy powodowi przysługuje legitymacja czynna w procesach takich jak w niniejszej sprawie była wielokrotnie przedmiotem oceny ze strony Sądu Okręgowego. Zajmowane dotychczas stanowisko przez Sąd Okręgowy to w istocie pozostawało zbieżne ze stanowiskiem Sądu Rejonowego. Jednakże pojawiające się w orzecznictwie Sądu Okręgowego poważne wątpliwości co do wykładni art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, doprowadziły do skierowania do Sądu Najwyższego pytań prawnych na podstawie art. 390 kpc , których rezultatem są dwie uchwały Sądu Najwyższego - Izby Cywilnej z dnia 8 listopada 2019 r.III CZP 28/19 oraz z dnia 5 grudnia 2019 r. III CZP 35/19. W uchwałach tych Sąd Najwyższy wyraził pogląd iż powód posiada legitymacje czynną do dochodzenia roszczeń objętych pozwem. Wynika to z faktu posiadania przez powoda statusu dzierżawcy nieruchomości, w której znajduje się lokal zajmowany przez pozwanych. Sąd Najwyższy wskazał, iż roszczenie przewidziane w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182 ze zm.) przysługuje osobie będącej właścicielem lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 tej ustawy w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu. W razie przyjęcia, że legitymację czynną ma właściciel lokalu w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego lub w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy, przekazanie przez niego właścicielskiego uprawnienia do pobierania pożytków w drodze umowy zawartej z podmiotem trzecim jest równoznaczne z przeniesieniem na ten podmiot również legitymacji czynnej w sprawie o roszczenie, o którym mowa w art. 18 ust. 1. Sąd Najwyższy odwołał się w tym względzie do wyrażonego a szczegółowo przedstawionego w uzasadnieniu postanowienia z dnia 10 sierpnia 2018 r., III CZP 27/18 stanowiska, w myśl którego zawarcie umowy dzierżawy oznacza upoważnienie dzierżawcy do pobierania pożytków cywilnych, w tym czynszu najmu lokalu, a wraz z przeniesieniem wiązki uprawnień właścicielskich (uprawnienia do pobierania pożytków z przedmiotu własności) dochodzi również do przeniesienia na dzierżawcę całokształtu związanych z tym uprawnień ochronnych - w tym prawa do żądania odszkodowania w przypadku naruszenia tego uprawnienia cudzym działaniem, polegającego na korzystaniu z lokalu mimo ustania stosunku prawnego, który do tego legitymował. Ponadto niezależnie od tego, czy osoby zobowiązane do wydania lokalu dobrowolnie go opuściły czy zajmują go nadal mimo wydania wyroku eksmisyjnego, dysponowania bądź nie orzeczeniem przyznającym im uprawnienie do lokalu socjalnego, podstawa prawna dochodzenia odszkodowania przez dzierżawcę jest ta sama. Definicje legalne zawarte w art. 2 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 OchrLokU mają charakter autonomiczny. „Właścicielem” w rozumieniu tego przepisu jest zatem także podmiot, który swe prawa wywodzi z umowy dzierżawy zawartej z właścicielem lokalu, gdy „lokatorem” jest były najemca lub osoba używająca lokalu po ustaniu stosunku prawnego najmu. Legitymacja czynna dzierżawcy do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego, opartego na art. 18 ust. 1 OchrLokU, nie jest zależna od związania go wcześniej umową najmu z „lokatorem” i obejmuje jedynie należności za okres trwania umowy dzierżawy. Pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w przytoczonych wyżej uchwałach Sądu Najwyższego Sąd Okręgowy w niniejszym składzie podziela .

W niniejszej sprawie powodowa spółka Zakład (...) spółka z o.o w P. dochodziła roszczenia na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Żądanie zapłaty obejmowało okres od 1 marca 2015r. do 31 marca 2017r. Tymczasem jak wynika z treści uzasadnienia pozwu powódka w dniu 9 października 2013r. zawarła z Miastem P. umowę dzierżawy zgodnie, z którą od 1 października 2013r. dzierżawca ma prawo do korzystana i pobierania pożytków z przedmiotu umowy oraz przejmuje odpowiedzialność za przedmiot umowy zgodnie z ust 3 §1 tejże umowy. Powódka powołała się przy tym na dowód w postaci wymienionej w pozwie umowy dzierżawy wraz z aneksami. Przyjąć zatem należy, iż w okresie za który powódka dochodzi roszczenia, dysponowała jako dzierżawca nieruchomością, w której znajduje się lokal zajmowany przez pozwanych, a co za tym idzie posiada ona legitymacje czynną do dochodzenia odszkodowania opartego na treści art. 18 ust. 1 OchrLokU. Sąd Rejonowy przyjmując odmienny pogląd oddalił powództwo a tym samym nie rozpoznał istoty sprawy.

W rezultacie Sąd Okręgowy na podstawie art. 386§4 kpc uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu pozostawiając temu Sadowi orzeczenie o kosztach postępowania odwoławczego na podstawie art. 108 kpc .

Rafał Kubiak Anna Kulczewska-Garcia Ryszard Małecki