Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 lipca 2024 roku

Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział II Cywilny Odwoławczy

Przewodniczący sędzia Marcin Miczke

po rozpoznaniu 2 lipca 2024 roku w Poznaniu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa J. K. (1) i J. K. (2)

przeciwko Miastu P.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu

z 10 sierpnia 2023 roku

sygn. akt I C 299/21

oddala apelację.

Marcin Miczke

UZASADNIENIE

J. i J. małżonkowie K. wnieśli do Sądu o zobowiązanie pozwanego Miasto P. do złożenia oświadczenia woli przeniesienia własności nieruchomości o treści wskazanej w treści pozwu, zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów postępowania sądowego z ustawowymi odsetkami do dnia zapłaty według norm przepisanych, jak również odsetek od wartości przedmiotu sporu, t.j. kwoty 32.300,42 zł od dnia 24 listopada 2020 r. oraz o odstąpienie od ustanowienia hipoteki.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że przedmiotem oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego zbyciu jest lokal mieszkalny nr (...) położony w P. przy ul. (...) który znajdował się w dyspozycji Policji a następnie został przekazany Miastu P.. Na podstawie odpowiednich przepisów prawa miejscowego lokal został przeznaczony do sprzedaży, zaś zajmującym lokal powodom przysługuje prawo pierwszeństwa w jego zakupie z uwzględnieniem bonifikaty. W ocenie powodów bezpośrednią podstawą do zawarcia umowy jest sporządzony przez pozwanego protokół rokowań w sprawie zbycia przedmiotowego lokalu, który obie strony podpisały, zaś sprzedaż miała zostać dokonana najpóźniej do dnia 23 listopada 2020 r. jednak do dnia złożenia pozwu do tego nie doszło.

Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwany przyznał, że powodowie jako najemcy przedmiotowego lokalu zwrócili się do pozwanego z wnioskiem o zawarcie umowy sprzedaży wraz z bonifikatą wynikającą z przepisów uchwały Rady Miasta P. nr (...) oraz, że została wszczęta procedura zmierzająca do zawarcia umowy, jednak po dokonaniu czynności polegających między innymi na sporządzeniu protokołu rokowań pozwany uzyskał informację, że w okresie ostatnich pięciu lat kalendarzowych powodowie byli właścicielami innej nieruchomości, a tym samym nie spełniali kryteriów przyznania bonifikaty.

Strony podtrzymały swoje stanowiska, w tym powodowie pismem procesowym z dnia 23 czerwca 2022 r. wnieśli o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu z uwzględnieniem postanowień o ustanowieniu hipoteki, zaś w piśmie z 23 maja 2023 r. ostatecznie sprecyzowali żądanie pozwu, wskazując że domagają się zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli odpowiadającego w pełni protokołowi rokowań dołączonemu do pozwu, a zatem w szczególności wyrażają zgodę na ustanowienie hipoteki i poddanie się egzekucji zgodnie z zapisami § 4 rokowań oraz oświadczyli, że nie domagają się zasądzenia od pozwanego na ich rzecz kwoty 19.347,87 zł, co do którego to żądania zostali wezwani do jego sprecyzowania. Z kolei strona pozwana wskazała, że w jej ocenie zawarcie umowy na podstawie protokołu, w którym powodowie złożyli niezgodne z prawdą oświadczenie byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w myśl art. 5 k.c.

Wyrokiem z 10 sierpnia 2023 roku Sąd Rejonowy Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu w pkt 1. zobowiązał pozwane Miasto P. do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w P. o powierzchni 48,10 m2, zgodnie z inwentaryzacją budynku dokonaną przez A. G. (k. 134), stanowiącą integralną część niniejszego wyroku, do którego pomieszczenie przynależne stanowi piwnica o powierzchni 2,60 m2 oznaczona numerem 2 na rzucie przyziemia budynku wykonanym przez K. R. (k. 135), stanowiącym integralną część niniejszego wyroku oraz do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży tego lokalu na rzecz powodów J. K. (1) i J. K. (2) wraz z opisanym wyżej pomieszczeniem przynależnym oraz udziałem w wysokości 507/25802 w nieruchomości wspólnej stanowiącej zabudowaną nieruchomość gruntową – działkę ewidencyjną nr (...), obręb ewidencyjny Ś., o powierzchni 0,1714 ha, dla której Sąd Rejonowy P. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) za cenę 33.300,42 zł (trzydziestu trzech tysięcy trzystu złotych czterdziestu dwóch groszy), przy uwzględnieniu wszystkich warunków wynikających z § 3-4 oraz § 6-7 zawartego przez strony protokołu rokowań (k. 17-18), stanowiącego integralną część niniejszego wyroku,, w pkt 2. oddalił powództwo w pozostałej części, w pkt 3. zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 1.616 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Apelację wniósł pozwany, zaskarżając wyrok co do pkt 1., czyli w zakresie uwzględnionego powództwa. Zarzucił Sądowi Rejonowemu:

I. naruszenie przepisu postępowania cywilnego, mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez sprzeczność istotnych ustaleń Sądu I instancji ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, tj. poprzez pominięcie przedstawionych przez pozwanego dowodów z dokumentów, potwierdzających fakty, iż powodowie oświadczyli nieprawdę w Protokole rokowań i wcześniejszych oświadczeniach oraz potwierdzających fakty, iż pozwany weryfikował, czy powodowie są lub byli w okresie, o którym mowa w § 2 pkt 3 Uchwały właścicielami lokalu lub domu mieszkalnego,

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. § 2 pkt 3 Uchwały Nr (...) Rady Miasta P. z dnia 19 listopada 2019r. w sprawie warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych przy sprzedaży lokali mieszkalnych - dalej Uchwała stanowiącej prawo miejscowe poprzez błędną interpretację powołanego przepisu i przyjęcie przez Sąd I instancji, iż powodowie nie mogli realizować swych potrzeb mieszkaniowych w wybudowanym przez siebie domu jednorodzinnym w miejscowości B. wybudowanym w okresie 5 lat kalendarzowych przed zawarciem umowy lokalu komunalnego;

2. art. 28 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n. poprzez błędne przyjęcie przez Sąd I instancji, iż powołany przepis stanowi podstawę roszczenia powodów do sprzedaży im komunalnego lokalu mieszkalnego;

3. art. 34 ust. 1 pkt 1 ) u.g.n. poprzez błędne przyjęcie przez Sąd I instancji, iż powołany przepis stanowi podstawę roszczenia powodów do sprzedaży im komunalnego lokalu mieszkalnego.

Pozwany wniósł o zmianę wyroku w zakresie pkt 1) i oddalenie powództwa w całości lub uchylenie wyroku w tym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania za I i II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest bezzasadna. Sąd Okręgowy podziela ustalenia Sądu Rejonowego i przyjmuje za własne (art.382 k.p.c.) Podziela ocenę dowodów i podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia.

Rzeczywiście art.34 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej UGN) dotyczy prawa pierwszeństwa, a art.68 bonifikat od ceny sprzedaży. Rację ma apelujący, że w sprawie pierwszeństwa zastosowanie ma art.34 uat.1 pkt 3 UGN. Nie ma to jednak znaczenia dla rozstrzygnięcia, bo nie ma sporu, że powodowie jako najemcy mają uprawnienie do wnioskowania o nabycie lokalu i dotyczy ich uchwała nr (...). (w kwestii źródła roszczenia w kontekście art.34 ust.1 UGN: wyrok SN z dnia 4 grudnia 2015 r. I CSK 928/14 i cytowanych w uzasadnieniu tego judykatu innych wyrokach tego Sądu).

Odnośnie bonifikat to warunki bonifikat i wysokość stawek procentowych ustala w uchwale rady gminy, uchwała rady stanowi akt prawa miejscowego i może dotyczyć indywidualnych nieruchomości. (ust.1b art.68) Rada Miasta P. uchwałę podjęła, uchwała nie została zaskarżona, jest aktem prawa miejscowego i dotyczy mieszkań w przeszłości pozostających do dyspozycji policji, a aktualnie stanowiących własność Miasta P.. Zgodnie z art.28 ust.2 zdanie drugie UGN warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Według art.28 ust.3. protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy. Odpowiada to sposobowi zawarcia umowy opisanemu w art.72 § 1 k.c., a więc w drodze negocjacji. Tak, jak warunki bonifikat i wysokość stawek procentowych ustalana jest jednostronnie aktem prawa miejscowego, co współkształtuje cenę sprzedaży (obok zasad z art.67 UGN gmina nie może bowiem ustalić dowolnie ceny, nie ma takiego uprawnienia także nabywca), tak sama sprzedaż to umowa cywilnoprawna zawierana przez równoprawne podmioty prawa cywilnego. Roszczenie powodów nie wynika wprost z art.28 UGN, ale na jego gruncie z oświadczeniami woli stron wyrażonych w protokole rokowań. W protokole strony ustaliły wszystkie postanowienia umowy, przy czym cenę strony ustaliły mając na uwadze zasady z art.67 i 68 UGN i uchwałę Rady Miasta P.. Takie uzgodnienia, będące konsekwencją złożenia sobie wzajemnie oświadczeń woli o zawarciu umowy sprzedaży lokalu (i uprzedniego ustanowienia jego odrębnej własności jako koniecznej czynności do przeniesienia własności lokalu na powodów), skutkowały powstaniem po stronie pozwanego zobowiązania wobec powodów do ustanowienia tej odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu na powodów po cenie ustalonej w protokole rokowań. To jest źródło roszczenia powodów, a więc uprawnienia do żądania od pozwanego określonego zachowania się z możliwością uzyskania pomocy państwa (proces sądowy, egzekucja komornicza) w przymusowej jego realizacji przez obowiązanego. Jak trafnie wskazał SN w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 grudnia 2018 r. (IV CSK 446/17), konsekwencją uzgodnienia warunków zbycia nieruchomości w trybie bezprzetargowym (art. 72 § 1 KC w związku z art. 28 ust. 2 GospNierU), potwierdzonego protokołem z rokowań (art. 28 ust. 3 GospNierU) jest – podobnie jak w przypadku udzielenia przybicia (art. 70 ² § 3 KC) albo wyboru oferty w toku przetargu (art. 70 ² § 3 w związku z art. 70 ³ § 3 KC) - powstanie stosunku obligacyjnego, zobowiązującego strony do zawarcia umowy o treści uzgodnionej w toku rokowań. W tej sprawie podstawa roszczenia jest oczywista, a powstrzymanie się pozwanego z realizacją roszczenia ma charakter zwłoki.

Treść umowy stron została ukształtowana tak, jak wynika to z protokołu rokowań. Oświadczenia woli stron mają swoje konsekwencje w powstaniu stosunku prawnego o charakterze cywilnym. Aby doszło do zmiany treści tego stosunku (czyli np. zmiany ustalonej ceny sprzedaży) musiałoby zaistnieć zdarzenie faktyczne, z którym normy prawa cywilnego wiążą skutek w postaci zmiany bądź zniweczenia stosunku prawnego. Nic takiego nie nastąpiło. W szczególności rację ma Sąd Rejonowy, że pozwany nie złożył powodom oświadczenia woli o uchyleniu się od skutków złożonego oświadczenia woli z powołaniem na błąd czy nawet błąd wywołany podstępnie – art.88 w zw. z art.84 i 86 k.c. Prawo cywilne nie zawiera normy kompetencyjnej skierowanej do sądu odnośnie modyfikowania treści czynności prawnej podmiotów prawa cywilnego. Owszem, kodeks cywilny daje sądowi możliwość skorzystania z art.5 k.c. i odmowy udzielenia ochrony państwa przymusowej realizacji roszczenia strony stosunku cywilnego. Jednak norma zawarta w art.5 k.c. ma charakter wyjątkowy. Przede wszystkim jednak ma zastosowanie wtedy, gdy nie ma wątpliwości co do treści prawa podmiotowego, z którego strona wywodzi swoje roszczenie, ale jego realizacja (czynienie użytku) jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Tymczasem pozwany twierdzi, że w świetle uchwały nr (...) ma prawo powstrzymać się z realizacją roszczenia powodów, gdyż ci nie spełniają warunku, o jakim mowa w uchwale, a dotyczącym warunku przyznania bonifikaty (warunek, że najemcy lokalu nie są i nie byli w ostatnich pięciu latach kalendarzowych właścicielami innego lokalu lub domu mieszkalnego, w którym mogli realizować swoje potrzeby mieszkaniowe) i złożyli co do tego nieprawdziwe oświadczenie. Nie twierdzi więc, że powodom przysługuje roszczenie skierowane do Miasta P. o ustanowienie odrębnej własności najmowanego lokalu i przeniesienie jego własności, ale że ono im nie przysługuje. W takiej sytuacji nie ma w ogóle mowy o stosowaniu art.5 k.c.

Pozwany nie ma jednak racji, że roszczenie powodom nie przysługuje. Wynika ono z czynności prawnej zaistniałej między stronami, której treść wynika z protokołu rokowań. W takiej sytuacji to do pozwanego należy skorzystanie z cywilnoprawnych instrumentów, aby doszło do zmiany treści umowy bądź jej rozwiązania. Przesądzenie, że powodowie mają roszczenie do pozwanego o ustanowienie odrębnej własności najmowanego lokalu i przeniesienie jego własności, skutkuje jednak koniecznością oceny, czy znajdzie zastosowanie art.5 k.c. W tym względzie słusznie Sąd Rejonowy ocenił, że w sprawie nie ma wyjątkowych okoliczności uzasadniających zastosowanie art.5 k.c. Retoryka pozwanego o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób biednych jest być może chwytliwa, ale nie ma odniesienia do tej sprawy. Takie uzasadnienie nie znalazło żadnego odzwierciedlenia w treści uchwały ustalającej warunki bonifikat. Poza wszystkim jednak, wbrew zarzutom pozwanego, powodowie w żadnym oświadczeniu nie podali nieprawdy. Nie ma sporu, że powodom przysługiwało prawo własności nieruchomości w B., zabudowanej domem jednorodzinnym. Dom został postawiony przez powodów z ich środków. Nieruchomość została podarowana córce H. 2.03.2017 r., co wynika z treści księgi wieczystej. Pierwsze oświadczenie powodowie złożyli 20.03.2017 r. (k.73) przy okazji wniosku o wykup mieszkania z 27.03.2017 r. W treści oświadczenia z 20.03.2017 r (18 dni po zbyciu nieruchomości) powodowie oświadczyli, że nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu lub domu mieszkalnego. Takie samo oświadczenie wynika z treści wniosku z 27.03.2017 r. (k.72) Są to oświadczenia prawdziwe, bo w datach ich złożenia powodowie nie byli właścicielami nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, w szczególności w B., a brak dowodu, aby byli właścicielami innej nieruchomości. Te oświadczenia nie nawiązują do okresu pięciu lat (przed datą wniosku, przed datą planowanego nabycia lokalu, przed jakąkolwiek inną datą) ani nie nawiązują do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie ma więc racji apelujący, że we wszystkich oświadczeniach powodów chodziło o okres owych pięciu lat.

W dalszej kolejności pojawia się uchwała nr (...)z 19.11.2019 r., która jako warunek udzielenia bonifikaty wskazuje ten, według którego nabywcy nie są i nie mogli być w okresie pięciu lat kalendarzowych poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży lokalu właścicielami innego lokalu lub domu mieszkalnego, w którym mogły realizować potrzeby mieszkaniowe. Po dacie uchwały powodowie złożyli 15.05.2020 r. oświadczenie, w którym z wyraźnym do niej nawiązaniem oświadczyli, że nie są i nie byli w okresie pięciu lat kalendarzowych poprzedzających złożenie niniejszego oświadczenia właścicielami innego lokalu lub domu mieszkalnego. W treści oświadczenia nie pojawia się zwrot „w którym mogli realizować swoje potrzeby mieszkaniowe”, nadto jest mowa o okresie lat pięciu od złożenia niniejszego oświadczenia, a nie o pięciu latach kalendarzowych poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży (jak w uchwale), ale oświadczenie wprost powołuje się na § 2 uchwały nr (...) a indeks „2” (sformułowanie § 2 ^{( 2)}) odsyła do dołu strony, na której zawarto oświadczenie, gdzie przywołano treść całego § 2 uchwały, wytłuszczając jego ust.2. Jasne jest więc, że oświadczenie powodów nie dotyczy jedynie zaprzeczenia samego faktu bycia właścicielem nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym w okresie pięciu lat kalendarzowych poprzedzających złożenie oświadczenia czy pięciu lat kalendarzowych poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży lokalu, ale bycia właścicielem takiego domu bądź lokalu, w którym powodowie mogli realizować swoje potrzeby mieszkaniowe. Na marginesie trzeba jednak wytknąć pozwanemu, że treść druku oświadczenia (k.154), której jest przecież autorem, z niewiadomych powodów zmienia sens § 2 ust.3 uchwały nr (...), bez jakichkolwiek przyczyn. Dopiero interpretacja oświadczenia, które nawiązuje do treści uchwały, pozwala na odtworzenie jego rzeczywistego sensu. Sensu odnoszącego się do treści uchwały, bo w uchwale Miasto P. ustaliło warunki udzielenia bonifikaty, a nie komórka organizacyjna Miasta P. zajmująca się redagowaniem druku oświadczenia.

Ostatnie oświadczenie powodowie złożyli do protokołu rokowań, przy czym to oświadczenie zostało sformułowane przez pozwanego, na jego wzorcu i podpisane przez powodów. Oświadczenie to wprost powiela sformułowanie uchwały nr (...), powodowie oświadczyli, że nie są i nie byli właścicielami w okresie pięciu lat kalendarzowych poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży lokalu właścicielami innego lokalu lub domu mieszkalnego, w którym mogli realizować potrzeby mieszkaniowe.

W oświadczeniach z 15.05.2020 i w protokole z rokowań powodowie także nie skłamali. Mimo bowiem, że do 1.03.2017 r. byli właścicielami nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym nadającym się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, nie zaspokajali w nim tych potrzeb ani nie mogli ich zaspokajać, bowiem mieszkały w nim ich dzieci. Powodowie mieszkali w P. przy (...). Okoliczności przeciwnych pozwany nie udowodnił. Rację ma przy tym Sąd Rejonowy, że nie chodzi o hipotetyczne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wynikające tylko z tego, że chodzi o nieruchomość nadającą się do zamieszkania, tylko o rzeczywistą i realną możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Co jednak bardziej istotne, to treść uchwały nr (...) współtworzyła ofertę Miasta P. sprzedaży lokalu powodom. Ustalała bowiem warunki bonifikaty od ceny sprzedaży, zatem wespół z art.67 UGN kształtowała sposób ustalania ceny, wpływający na jej wysokość. Organ wykonawczy pozwanego na podstawie uchwały nr (...) i stosując zasady z art.67 UGN oświadczył swoją wolę powodom sprzedaży im lokalu za cenę uwzględniająca bonifikatę. W treści protokołu z rokowań jest wyraźne odwołanie do uchwały nr (...) w kwestii ustalania ceny uwzgledniającej bonifikatę. Zatem treść uchwały nr (...) współtworzy treść oświadczenia woli pozwanego. Skoro tak, to trzeba odwołać się do art.65 § 1 i 2 k.c. Jeśli strony inaczej rozumiały sformułowanie „w którym mogli realizować potrzeby mieszkaniowe”, to prymat należy dać temu, jak rozumieli je adresaci oświadczenia woli, czyli powodowie. Jak bowiem wskazuje się w doktrynie prawa cywilnego i orzecznictwie SN, w celu wykładni oświadczenia woli należy ustalić, jaki sens wiązać mógł z nim adresat. (…) Decyduje przy tym nie indywidualny, lecz normatywny punkt widzenia odbiorcy oświadczenia, który z należytą starannością wymaganą w obrocie dokonuje interpretacji, zmierzającej do odtworzenia treści myślowej składającego oświadczenie. O wykładni oświadczenia nie rozstrzyga sens przypisywany temu oświadczeniu przez konkretnego odbiorcę. Nie jest możliwe ustalenie, jak odbiorca rzeczywiście zrozumiał oświadczenie; będzie on interpretował oświadczenie w sposób korzystny ze względu na swój interes. Interpretacja ta odbiegać może od treści komunikatu. Oświadczeniu należy nadać sens, jaki nadałby mu typowy odbiorca, znajdujący się w pozycji adresata. Zdaniem autora komentarza (Osajda/Borysiak), ustalenie wzorca typowego odbiorcy nie powinno następować w oparciu o kryterium należytej staranności. Oświadczenie woli ma sens, jaki nadałaby temu oświadczeniu rozsądna osoba, mająca te same cechy istotne, co rzeczywisty adresat (wiek, wykonywany zawód itd.). Najczęściej ustalenie sensu wypowiedzi odbywać będzie się przez odwołanie do reguł znaczeniowych języka potocznego; jak trafnie zwrócił uwagę, pojęciom niezdefiniowanym przez składającego oświadczenie należy nadać sens przyjęty w języku potocznym. (SN w uzasadnieniu uchw. z 16.9.1993 r. (III CZP 126/93, OSNCP 1994, Nr 5, poz. 98) (tezy 21-23 i Osajda/Borysiak Komentarz do art.65 KC Legalis) Innymi słowy, w razie kolizji rzeczywistej woli oświadczającego z wolą rozumianą przez odbiorcę działającego w zaufaniu do złożonego oświadczenia należy dać pierwszeństwo zaufaniu podmiotów trzecich, jednak odnoszonemu tylko do takiego rozumienia złożonego oświadczenia woli, jakie jest wynikiem starannych zabiegów interpretacyjnych odbiorcy. Kryterium oceny jest w omawianym przypadku punkt widzenia takiego odbiorcy oświadczenia, który przy zachowaniu należytej staranności dokonuje interpretacji znaków uznawanych za oświadczenie woli. (o kombinowanej wykładni oświadczeń woli stron Gutowski/Grykiel tezy w rozdziale IV. do art.65 KC Komentarz Legalis) Stosując te reguły trzeba wskazać, że rozumienie powodów zwrotu „w którym mogli realizować potrzeby mieszkaniowe” w ten sposób, że chodzi o realną, rzeczywistą możliwość realizowania swoich potrzeb mieszkaniowych, a nie tylko potencjalną, hipotetyczną, bo wynikająca jedynie z bycia właścicielem nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, jest rozsądne, typowe dla przeciętnego adresata oświadczenia i uwzględnia należytą staranność interpretacyjną. Wszak można być właścicielem nawet dziesięciu mieszkań, ale ich wynajęcie np. na lat dziesięć uniemożliwia zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. W okolicznościach sprawy, skoro powodowie wybudowali dom z myślą o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dzieci, docelowo darowali nieruchomość córce, w domu mieszkały dzieci, a przynajmniej od darowizny córka, trudno przyjąć, aby powodowie mogli realizować swoje potrzeby mieszkaniowe. Jakkolwiek treść uchwały nie podlega kontroli sądu powszechnego, ale administracyjnego (powodowie nie skarżyli uchwały z 2019 roku, tak, jak zrobili to z uchwala z 2017 roku), to nie sposób nie zauważyć, że wymóg zawarty w § 2 ust.3) został sformułowany bez staranności o jednoznaczne rozumienie jego sensu. Po pierwsze odnosi się do daty zawarcia umowy sprzedaży, która jest niewiadoma i nie do przewidzenia. Można zatem jednego dnia nie spełniać wymienionego warunku, ale kolejnego już tak (pierwszego dnia po upływie lat pięciu). Po drugie sam zwrot o możności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych może być rozumiany tak, jak rozumieją go powodowie, ale teoretycznie może być rozumiany tak, jak rozumiał go pozwany (że chodzi o jakikolwiek lokal bądź dom mieszkalny, w którym możliwe jest potencjalnie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych). Wreszcie nie wskazano wprost, o czyje potrzeby mieszkaniowe chodzi, chociaż w tym wypadku z kontekstu można wywnioskować, że chodzi o wnioskujących o nabycie lokalu. Jakkolwiek nie jest rzeczą sądu formułowanie warunków bonifikat, to jednak nie sposób odmówić racji Sądowi Rejonowemu wskazującemu na wady postawienia takiego warunku. Uprawnionym do bonifikaty mógł być bowiem najemca, który posiada zasoby finansowe albo rzeczowe o wartości pozwalającej mu nabyć dowolną ilość lokali dowolnego przeznaczenia, także mieszkalnego, a pozbawionym bonifikaty byłby właściciel mikrokawalerki w małej miejscowości powiatowej oddalonej od jego centrum życiowego o dziesiątki kilometrów, ale posiadanej z uwagi np. na to, że ją odziedziczył. Ostatecznie pozostaje to bez znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostaje zarzut apelacji naruszenia przez Sąd Rejonowy art.233 § 1 k.p.c. Apelujący zresztą ani nie przywołuje konkretnych dowodów, które Sąd Rejonowy pominął, ani nie formułuje faktów, których Sąd Rejonowy z tej przyczyny nie ustalił jako istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, wbrew wymogom z art.368 § 1 ¹ k.p.c. To, że pozwany próbował zweryfikować stan posiadania powodów, jest oczywiste, jak i to, że zrobił to po podpisaniu protokołu z rokowań. Podkreślić jednak trzeba, że pozwany nie musiał tego czynić, miał pełne prawo poprzestać na oświadczeniu powodów i działać w zaufaniu do niego. Powodowie składając konkretne oświadczenie ponoszą odpowiedzialność za ich treść, a złożenie oświadczenia fałszywego mogło skutkować dla nich konsekwencjami cywilnoprawnymi np. oświadczeniem o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. Tyle tylko, że powodowie takiego fałszywego oświadczenia nie złożyli, a twierdzenie pozwanego, że Sąd sanuje przestępstwo, jest nieporozumieniem.

Argumenty pozwanego odnoszące się do gospodarowania mieniem publicznym i zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych przede wszystkim ludzi ubogich trudno uznać za przekonujące, skoro organ stanowiący pozwanego formułuje treść uchwały w sprawie warunków bonifikaty w taki sposób, że absolutnie nie wyklucza ona udzielenia bonifikat osobom bardzo majętnym. Sąd Okręgowy nie kwestionuje, że warunki udzielania bonifikat, a nawet samo ich udzielenie zależy wyłącznie od uchwały Rady Miasta P., z poszanowaniem oczywiście zasad sprawiedliwości i równego traktowania podmiotów w tej samej sytuacji prawnej. Chodzi o to, że uchwała nr (...) nie nawiązuje do sytuacji majątkowej uprawnionych do nabycia lokali najemców, ale jedynie do bycia przez nich właścicielem lokalu bądź domu mieszkalnego. Bez względu na inne zasoby finansowe i rzeczowe, a w rozumieniu treści uchwały przez pozwanego – bez względu na realną i rzeczywistą możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w tym innym lokalu bądź domu przez najemców.

Apelacja jest bezzasadna i jako podlega oddaleniu na podstawie art.385 k.p.c.

Marcin Miczke