Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 11 lipca 2019r

Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XII Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Hanna Ratajczak

Ławnicy: ---------------------

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Słup- Ostrawska

po rozpoznaniu w dniu 13 czerwca 2019r w Poznaniu

sprawy z powództwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

przeciwko P. O.

o zapłatę

I.  Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.278.505,63zł ( Jeden milion dwieście siedemdziesiąt osiem tysięcy pięćset pięć zł 63/100 ) z odsetkami ustawowymi od dnia 27 września 2017r do dnia zapłaty, z jednoczesnym zastrzeżeniem ,iż wysokość wyegzekwowanych odsetek nie może przekraczać kwoty 550.000zł, a egzekucja może być prowadzona do kwoty 1.900.000zł

II.  Umarza postępowanie co do kwoty 71.494,37zł ( siedemdziesiąt jeden tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt cztery zł 37/100

III.  Kosztami postępowania obciąża pozwanego i z tego tytułu zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 16.875zł tytułem zwrotu uiszczonej części opłaty sądowej od pozwu oraz kwotę 10.817zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, odstępując od obciążania pozwanego pozostałymi nieuiszczonymi kosztami sądowymi

/-/SSO Hanna Ratajczak

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 28 grudnia 2016 roku (k. 2- 38) powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w T. P. wniosła o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym, iż pozwany ma zapłacić na rzecz powódki sumę pieniężną w kwocie 1.350.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty, z jednoczesnym zaznaczeniem, iż wysokość wyegzekwowanych odsetek nie może przekraczać kwoty 550.000 zł, a egzekucja może być prowadzona do kwoty 1.900.000 zł; zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Na wypadek wniesienia przez pozwanego zarzutów od nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym lub stwierdzenia braku podstaw do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym powód wniósł o utrzymanie wydanego nakazu zapłaty, względnie o zasądzenie na rzecz powódki od pozwanego sumy pieniężnej w kwocie 1.350.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty, z jednoczesnym zaznaczeniem, iż wysokość wyegzekwowanych odsetek nie może przekraczać kwoty 550.000 zł, a egzekucja może być prowadzona do kwoty 1.900.000 zł (w przypadku braku podstaw do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym).

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż w dniu 30 października 2013 roku doszło do zawarcia przez powódkę i spółkę (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, reprezentowaną przez Prezesa Zarządu- pozwanego, przedwstępnej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (...), położonej w Z. przy ulicy (...), dla której Sąd rejonowy w Z. Ś. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (...). W umowie ustalono, że umowa przyrzeczona zostanie zwarta po wykonaniu przez spółkę (...) szeregu obowiązków, nie później jednak niż w terminie do 30 czerwca 2013 roku. Nadto zastrzeżono na rzecz powódki umowne prawo odstąpienia od umowy w terminie do dnia 14 lipca 2014 roku bez obowiązku zapłaty odstępnego w przypadku min. nieuzyskania przez spółkę (...) ostatecznej i niezaskarżalnej do Sądu administracyjnego decyzji o pozwoleniu na budowę w terminie do dnia 30 czerwca 2014 roku lub też przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z tej decyzji administracyjnej na powódkę w terminie do dnia 30 czerwca 2014 roku. Zobowiązania nałożone na spółkę (...) nie zostało wykonane w ustalonym terminie, dlatego powódka stosownie do teściu zawartej umowy złożyła oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 30 października 2013 roku oraz wezwała dłużną spółkę do zwrotu zaliczek wraz z odsetkami, których w wyznaczanym terminie nie zwróciła. Następne powód wezwanie do zapłaty skierował do poręczyciela tj. pozwanego. Powódka uzyskała tytuł wykonawczy przeciwko Spółce (...), jednak procedury związane ze sporządzoną licytacją nie zostały zakończone i roszczenia powódki wobec spółki (...) nie są zaspokojone w żadnej części. W dniu 12 grudnia 2016 roku powódka ponowiła wezwanie do zapłaty pozwanego- poręczyciela, wezwanie to pozostało bez odpowiedzi.

W odpowiedzi na pozew z dnia 08 marca 2017 roku (k. 49- 185) pozwany P. O. wniósł o oddalenie powództwa w całości; zasądzenie na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwany wskazał, iż jest prezesem spółki (...) sp. z o.o.. Spółka ta jest użytkownikiem wieczystym niezabudowanej nieruchomości przy ul. (...) w Z. o numerze (...) o obszarze 1,1118 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy w Z. Ś. V wydział Ksiąg Wieczystych pod oznaczaniem (...). Na podstawie umowy przedwstępnej zawartej przez strony w dniu 30 października 2013 roku spółka (...) Sp. z o.o. zobowiązała się uzyskać min. ostateczną niezaskarżalną do Sądu Administracyjnego decyzję o pozwoleniu na budowę na przedmiotowej działce oraz ostateczną i niezaskarżalną do Sądu Administracyjnego decyzję o przeniesieniu tej działki na powódkę do dnia 30 czerwca 2014 roku, przy czym powódka zobowiązała się do współdziałania ze spółką (...) w procesie uzyskiwania opisanych wyżej decyzji. Zdaniem pozwanego złożone oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 02 lipca 2014 roku przez powodową Spółkę nie można uznać za skuteczne, gdyż w związku z postanowieniami zapadłymi na spotkaniu z dnia 04 kwietnia 2014 roku powódka dążyła do wstrzymania przez (...) Sp. z o.o. realizacji postanowień umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 30 października 2013 roku, w szczególności wstrzymania procesu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę nieruchomości położonej przy ulicy (...) w Z.. Powódka mimo obowiązku współdziałania nie odpowiadała na korespondencję mailową dotyczącą istotnych kwestii związanych z wykonaniem umowy, w szczególności komercjalizacji obiektu oraz wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Nadto pozwany podniósł, iż spółka (...) miała także innego kontrahenta zainteresowanego prawem użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, który oferował lepsze warunki aniżeli powódka, niemniej jednak (...) nie rozwiązała umowy, działając w zaufaniu do powodowej spółki, jednak do zawarcia umowy nie doszło. Jednocześnie (...) została pozbawiona przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w wyniku postępowania egzekucyjnego opartego na przedmiotowej umowie przedwstępnej. Szkodą jaka poniosła (...) Sp z o.o. w wyniku działań spółki (...) sp. z o.o. jest równa wartości za jaką w/w zobowiązała się nabyć prawo spółka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k., gdyż w wyniku działań spółki (...) sp. z o.o. i wprowadzenia w błąd spółki (...) sp. z o.o. doprowadziła do utraty prawa do nieruchomości przez spółkę (...). W ocenie pozwanego postępowanie powodowej spółki wobec (...) sp. z o.o. stanowi nadużycie przysługującego jej uprawnienia i w tym zakresie stanowi naruszenie art. 5 kc.

W piśmie procesowym z dnia 03 kwietnia 2017 roku (k. 190-195) powód podtrzymał stanowisko i żądania zawarte w treści pozwu.

Na rozprawie w dniu 16 stycznia 2018 roku (k. 256) pełnomocnik pozwanego złożył wniosek o zawieszenie postępowania z uwagi na sprawę jaka się toczyła w Prokuraturze Rejonowej (...) w P. pod sygn. (...) w tej sprawie wydano postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania, ale w chwili obecnej złożono nowe dokumenty w sprawie z wnioskiem o podjęcie postępowania do dnia dzisiejszego nie została podjęta żadna decyzja.

Nadto na rozprawie pełnomocnik powoda ograniczył powództwo do kwoty 1.278.505,63 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 27 września 2017 roku do dnia zapłaty (wpłata komornika miała miejsce w dniu 26 września 2017 roku). Pełnomocnik powoda oświadczył, iż cofa pozew do kwoty 71.494,37 zł. Pełnomocnik pozwanego wyraził zgodę na cofnięcie pozwu w w/w zakresie. Nadto pełnomocnik wniósł o oddalenie wniosku pozwanego o zawieszenie postępowania z uwagi na fakt, iż nie wiadomo czego dokładnie dotyczy postępowanie i czy postępowanie to zostało podjęte.

Postanowieniem z dnia 15 lutego 2018 roku (k. 279) Sąd oddalił wniosek pozwanego z dnia 16 stycznia 2018 roku o zawieszenie postępowania.

W piśmie procesowym z dnia 16 października 2018 roku (k. 327- 330) pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia w dniu 11 lipca 2015 roku i w związku z tym wniósł o oddalenie powództwa.

W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska procesowe.

Sąd Okręgowy ustalił co następuje:

W dniu 30 października 2013 roku przed notariuszem E. K. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży pomiędzy (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W., reprezentowaną przez P. O., a (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. reprezentowaną przez M. K. (1).

Przedmiotem transakcji było prawo użytkowania wieczystego przysługujące Spółce (...) względem nieruchomości położonej w Z., przy ulicy (...), gmina Z., powiat (...), województwo (...), stanowiącą niezabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym (...) o obszarze 1,1118 ha, obręb ewidencyjny osiedle (...), dla którego to prawa Sąd Rejonowy w Z. Ś. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...).

W treści umowy sprzedający ( (...)) zobowiązał się wobec kupującego:

- w terminie do dnia 02 grudnia 2013 roku złożyć do Sądu Rejonowego w Z. Ś. V Wydział Ksiąg Wieczystych wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej (...) hipoteki przymusowej w kwocie 2.780 zł wpisanej na rzecz Gminy Z. wraz z dokumentem stanowiącym podstawę tego wykreślenia i prawidłowo opłacić ten wniosek;

- doprowadzić do wykreślenia we wskazanej w §1 aktu notarialnego księdze wieczystej wszystkich opisanych w §1 tego aktu notarialnego hipotek (za wyjątkiem hipotek wpisanych na rzecz spółki (...)) i to najpóźniej w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej;

- doprowadzić do wydania przez właściwy podmiot- najpóźniej w terminie do dnia 30 czerwca 2014 roku:

a) ostatecznej i niezaskarżonej do sądu administracyjnego decyzji o pozwoleniu na budowę na przedmiotowej działce,

b) ostatecznej i niezaskarżonej do sądu administracyjnego- decyzji o przeniesieniu tej decyzji na spółkę (...),

zgodnie z postanowieniami zawartej umowy zlecenia z dnia 30 października 2013 roku, której kopia stanowi załącznik do umowy.

Nadto strony ustaliły, iż kupujący będzie zobowiązany do współdziałania ze sprzedającym w procesie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę o przeniesieniu tej decyzji na Kupującego. Wyżej opisane zobowiązanie sprzedającego miało zostać również uznane za spełnione o ile dokonane zostanie zgodnie z przepisami prawa budowlanego, również w innej niż decyzja o pozwoleniu na budowę w dopuszczalnej prawnej formie.

Strony umowy zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w której spółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. sprzeda spółce pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich opisane w §1 aktu notarialnego prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego niezabudowaną działkę numer (...) położoną w Z. V Wydział Ksiąg Wieczystych pod oznaczeniem (...), a spółka (...) to prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu kupi.

Cenę netto za przedmiotowe prawo strony ustaliły na kwotę 2.062.544 zł. Nadto ustalono pierwsza zaliczkę w kwocie 1.365.228,06 zł, której zapłata nastąpiła poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron; wierzytelnością kupującego wobec sprzedającego o zwrot zapłaconej zaliczki w kwocie 1.365.228,06 zł, która to wierzytelność wynikała z rozwiązania umowy przedwstępnej objętej aktem notarialnym z dnia 30 października 2013 roku repertorium A numer (...) tutejszej Kancelarii Notarialnej i wierzytelności sprzedającego wobec kupującego o zapłatę ustalonej powyżej zaliczki w kwocie 1.365.228,06 zł.

Strony ustaliły, iż w związku z potrąceniem powyższa zaliczka została zapłacona z chwilą zawarcia umowy.

Strony nadto ustaliły kolejną zaliczkę w kwocie 73.800 zł, która miała zostać zapłacona w terminie do 08 listopada 2013 roku.

Strony postanowiły, że reszta ceny miała zostać zapłacona sprzedającemu przez spółkę (...) w terminie 5 dni od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

P. O. zobowiązał się nieodwołalnie wobec kupującego, że na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania przez sprzedającego wskazanego w umowie zobowiązania do zapłaty spółce (...) wyżej wymienionych kwot, na żądanie kupującego pokryje wszelkie wynikające z tego tytułu roszczenia kupującego, to jest oświadcza, że poręcza za dług przyszły w rozumieniu 878 §1 kc- sprzedającego do kwoty 1.900.000 zł z terminem poręczenia do dnia 31 grudnia 2016 roku.

P. O. poręczył za dług przyszły spółki (...) do kwoty 1.900.000 zł, z terminem poręczenia do dnia 31 grudnia 2016 roku.

Zabezpieczenie niniejszej umowy stanowiły dwie hipoteki ustanowione na przedmiotowej nieruchomości w kwotach po 2.000.000 zł i 80.000 zł.

Nadto strony ustaliły (§1 umowy), że w przypadku:

a) istnienia jakichkolwiek obciążeń przedmiotowego prawa na rzecz osób trzecich- w chwili zawierania umowy przyrzeczonej,

b) wystąpienia jakichkolwiek zaległości Sprzedającego w płaceniu zobowiązań podatkowych lub składek na ubezpieczenie, społeczne, ubezpieczeni zdrowotne, Fundusz Pracy lub Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych- do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej,

c) gdyby którekolwiek z oświadczeń, zawartych w §1 tego aktu, okazało się nieprawdziwe lub stało się niezgodne z rzeczywistością lub gdyby stan fizyczny lub stan prawny przedmiotowego prawa i przedmiotowej działki nie odpowiadał w chwili zawierania umowy przyrzeczonej opisowi zawartemu w §1 tego aktu za wyjątkiem zmian stanu prawnego przedmiotowego prawa przewidzianych niniejszą umowy,

d) nieprzedłożenia do umowy przyrzeczonej chociażby jednego z dokumentów, o których mowa w §6 punkt 1 aktu notarialnego,

e) nieuzyskania zgodnie z postanowieniami zawartej umowy zlecenia z dnia 30 października 2013 roku, której kopia stanowi załącznik mniejszego aktu notarialnego- przez Sprzedającego lub wskazany przez niego podmiot opisanej w §3 punkt 3 tego aktu ostatecznej i niezaskarżalnej do sądu administracyjnego decyzji o pozwoleniu na budowę na przedmiotowej działce, w terminie do 30 czerwca 2014 roku (§7 pkt 1e),

f) nie przeniesienia opisanej w §3 punkt 3 aktu decyzji pozwoleniu na budowę na spółkę (...) i to w terminie do 30 czerwca 2014 roku,

g) niewykonania przez Sprzedającego zobowiązania w §3 punkt 2 tego aktu notarialnego w zakreślonym terminie,

h) nie osiągniecia przez projektowaną na przedmiotowej działce Galerię Handlową stopnia komercjalizacji (rozumianej jako zawarcie umów najmu lub dzierżawy jej powierzchni handlowej) na poziomie co najmniej 75%, w terminie do dnia 30 czerwca 2016 roku, §7 pkt 1h), Spółce (...) będzie przysługiwało prawo odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej w terminie do 14 lipca 2014 roku, bez obowiązku zapłaty odstępnego.

Strony postanowiły, że umowę przyrzeczoną najpóźniej zawrą w terminie do 30 czerwca 2014 toku (§9 umowy).

Nadto strony ustaliły, iż sprzedający zobowiązany będzie do:

- zwrotu kupującemu otrzymanej zaliczki, o której mowa w §5 punkt 3 aktu notarialnego, do kwoty 1.365.228,06 zł

-zwrotu kupującemu otrzymanej zaliczki, o której mowa w §5 punkt 4 aktu notarialnego, do kwoty 73.800 zł,

- oraz do zapłaty kupującemu odsetek od zapłaconych zaliczek- w wysokości odsetek ustawowych- w skali roku, liczonych, w przypadku zaliczki, o której mowa w §5 punkt 3 aktu- od dnia zapłaty tej zaliczki (to jest od dnia dzisiejszego) do dnia jej zwrotu kupującemu, w przypadku zaliczki, w której mowa w §5 punkt 4 tego aktu- od dnia wpływu na rachunek bankowy sparzającego do dnia zwrotu kupującemu- do kwoty 400.000 zł, wszystko w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty.

Pozwany w imieniu spółki (...) zobowiązał się do zapłaty w/w na rzecz powoda we wskazanym wyżej terminie, a strony ustaliły, że zdarzeniem, od którego uzależnione będzie wykonanie przez sprzedającego powyższego obowiązku będzie wezwanie przez kupującego o zapłatę powyższej kwoty.

P. O. co do wykonania powyższego zobowiązania do zwrotu zaliczki zapłaty odsetek w wysokości odsetek ustawowych, w zakreślonym wyżej terminie, w imieniu Sprzedającego poddał się na rzecz spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P.- egzekucji w myśl art. 777 §1 punkt 5 kodeksu postępowania cywilnego, do maksymalnej kwoty 1.839.028,06 zł, postanawiając że spółka (...) będzie upoważniona do występowania o nadanie temu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności do 31 grudnia 2016 roku.

Dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kopia aktu notarialnego Rep. A numer (...) (k. 15- 22v), zeznania świadka L. K., P. K. (e-protokół z dnia 08 czerwca 2017 roku), zeznania świadka M. K. (2) (e-protokół z dnia 16 stycznia 2018 roku), zeznania pozwanego P. O. (e-protokół z dnia 13 czerwca 2019 roku)

Po zawarciu umowy pozwany Spółka (...) przystąpiła do jej realizacji. Powódka borykała się z problemem braku komercjalizacji. Celem omówienia bieżących problemów dot. realizacji umowy w dniu 04 kwietnia 2014 roku odbyło się spotkanie z przedstawicielami stron umowy przedwstępnej. Ze spotkania została sporządzona notatka dotycząca przebiegu spotkania. Po spotkaniu prace projektowe nie były kontynuowane.

W spotkaniu ze strony powodowej spółki nie uczestniczyły osoby uprawnione do jej reprezentacji.

Dowód: notatka służbowa z dnia 04 kwietnia 2014 roku (k. 161), zeznania świadka L. K. (e-protokół z dnia 08 czerwca 2017 roku), P. K. (e-protokół z dnia 08 czerwca 2017 roku), zeznania świadka K. K. (e-protokół z dnia 07 września 2017 roku), zeznania świadka M. K. (2) (e-protokół z dnia 16 stycznia 2018 roku), wydruk wiadomości e-mail (k. 162- 165)

Pismem z dnia 02 lipca 2014 roku powód złożył spółce (...) Sp. z o.o. oświadczenie o odstąpieniu od umowy w oparciu o postanowienia umowy §7 pkt 1e i 1f. Nadto na podstawie §7 pkt 4 umowy przedwstępnej wezwał do zwrotu zapłaconej przez powoda zaliczki w kwocie 1.365.228,06 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 30 października 2013 roku do dni zwrotu oraz zaliczki w kwocie 73.000 zł wraz odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia jej wpływu na rachunek bankowy (...) sp. z o.o. do dnia jej zwrotu, w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Korespondencja został odebrana w dniu 03 lipca 2014 roku.

Dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kopia pisma z dnia 02 lipca 2014 roku wraz potwierdzeniem odbioru (k. 23, 24-25)

Wobec braku uregulowania przez (...) Sp. z o.o. istniejącego zobowiązania powód pismem z dnia 10 lipca 2014 roku skierował do spółki przed egzekucyjne wezwanie do zapłaty. W treści pisma powód ponownie wezwał do zwrotu zapłaconej przez KROKUS Sp. z o.o zaliczki w kwocie 1.365.228,06 zł wraz z odsetkami ustawnymi liczonymi od dnia 30 października 2013 roku do dnia jej zwrotu oraz zaliczki w kwocie 73.800 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia je wpływu na rachunek bankowy, w nieprzekraczalnym terminie do 21 lipca 2014 roku.

Dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kopia pisma z dna 10 lipa 2014 roku wraz z potwierdzeniem odbioru (k. 26, 27-28), zeznania świadka M. K. (2) (e-protokół z dnia 16 stycznia 2018 roku)

Zobowiązanie nie zostało uregulowane.

Okoliczność bezsporna

Postanowieniem z dnia 19 września 2014 roku Sąd Rejonowy dla (...) we W. V Wydział Gospodarczy nadał aktowi notarialnemu z dnia 30 października 2013 roku sporządzonemu przed notariuszem E. K. z Kancelarii Notarialnej w P. Repertorium (...) klauzulę wykonalności na rzecz wierzyciela (...) spółka z o.o,. w P. przeciwko dłużnikowi (...) Spółka z o.o., we W. poddającemu się w egzekucji kwoty pieniężnej z zaznaczeniem, że dłużnik (...) Spółka z o.o. we W. powinien zapłacić na rzecz wierzyciela (...) spółka z o.o. w P. kwotę 1.429.028,06 zł z ustawowymi odsetkami:

- od kwoty 1.365.228,06 zł od 30 października 2013 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 73.800 zł od 08 listopada 2013 roku do dnia zapłaty i oznaczając, że wysokość wyegzekwowanych odsetek nie może przekraczać kwoty 400.000 zł, a egzekucja może być prowadzona do kwoty 1.839.028,06 zł oraz zasądzić od dłużnika (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. na rzecz wierzyciela (...) Spółka z o.o. w P. kwotę 127 zł kosztów postępowania, w tym kwotę 60 zł kosztów prawnego.

Dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kopia postanowienia z dnia 19 września 2014 roku Sądu Rejonowego dla (...) we W. V Wydział Gospodarczy.

Na podstawie uzyskanego tytułu wykonawczego prowadzono egzekucję przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Z. Ś. P. W.. Postępowanie egzekucyjne toczyło się pod sygnaturą (...).

Już w toku postępowania egzekucyjnego spółka (...) zwróciła się do powódki z prośbą o wykreślenie wpisów w KW dokonanych na jej rzecz pod warunkiem spłaty 1.000.000 zł na rzecz powódki, co umożliwi sprzedaż przedmiotowej nieruchomości i spłatę wierzytelności powódki, albowiem znalazła kolejnego inwestora. Strony podjęły rozmowy w celu ugodowego załatwienia sporu, niemniej jednak nie udało się osiągnąć porozumienia i postępowanie egzekucyjne było kontynuowane.

Dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kopia zawiadomienia o wszczęciu egzekucji, doręczenie obwieszczenia o licytacji nieruchomości, zawiadomienia o bezskutecznej licytacji, doręczenia o obwieszczenia o licytacji nieruchomości (k. 32, 33-33v, 34, 365- 35v), kopia pisma z dnia 03 lipca 2015 roku (k. 166), kopia aktu notarialnego z dnia 09 listopada 2015 roku Rep. A nr 1970/2015 (k. 167- 179), wydruk korespondencji mailowej (k. 180- 185), akta (...), zeznania P. K. (e-protokół z dnia 08 czerwca 2017 roku)

Pismem z dnia 29 października 2014 roku powód wezwał pozwanego jako poręczyciela długu przyszłego do uregulowania na rzecz powoda, w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma, kwoty 1.439.028,06 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w płatnościach, liczonymi w sposób następujący:

- od kwoty 1.365.228,06 zł od dnia 30 października 2013 roku do dnia zapłaty;

- od kwoty 73.800 zł od dnia 08 listopada 2013 roku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu zaliczek przekazanych spółce (...) sp. z. o.o. na poczet ceny sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...), położonej w Z., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Z. Ś. V wydział Ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (...), wobec braku spełnienia tego obowiązku przez pierwotnie zobowiązaną spółkę.

W terminie do 30 czerwca 2014 roku powód nie osiągnął stopnia komercjalizacji na poziomie 75%, jak również spółka (...) nie przedłożyła pozwolenia na budowę itd.

a) ostatecznej i niezaskarżonej do sądu administracyjnego decyzji o pozwoleniu na budowę na przedmiotowej działce,

b) ostatecznej i niezaskarżonej do sądu administracyjnego- decyzji o przeniesieniu tej decyzji na spółkę (...),

Wobec powyższego spełniły się przesłanki, które pozwalały powodowi na złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Prowadzone pod sygnaturą (...) postępowanie egzekucyjne postanowieniem z dnia 29 września 2017 roku zostało umorzone, a tytuł wykonawczy został zwrócony wierzycielowi. W drodze licytacji publicznej została sprzedana nieruchomość będąca własnością spółki (...), o numerze KW (...), ale suma uzyskana z jej sprzedaży nie pokryła całości zadłużenia. Egzekucja z ruchomości, wierzytelności i kont bankowych okazała się bezskuteczna.

Dowód: poświadczona za godność z oryginałem kopia postanowienia z dnia 29 września 2017 roku sygn. (...) (k. 252), zwrot tytułu wykonawczego (k. 253-255), akta (...), P. K. (e-protokół z dnia 08 czerwca 2017 roku)

Przedstawiony stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Sąd dał wiarę powołanym wyżej dokumentom oraz ich odpisom i kserokopiom, albowiem nie były przez strony kwestionowane, jak również nie budziły wątpliwości Sądu. Podkreślić przy tym należy, że zgodnie z art. 244 § 1 kpc dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Z kolei w świetle art. 245 kpc dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.

Zeznania świadków L. K., P. K., K. K., M. K. (2) Sąd uznał jako wiarygodne. Treść zeznań świadków dotyczyła ich pracy zawodowej, co w ocenie Sadu nie daje możliwości uznać, że składane zeznania były stronnicze. Nadto w części treść zeznań znajduje potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Odnosząc się do treści zeznań pozwanego P. O. Sąd uznał je zasadniczo za wiarygodne. Okoliczności dotyczące zawarcia umowy, następnie jej wypowiedzenia, a także prowadzenia postępowania egzekucyjnego nie były sporne. Niemniej jednak pozwany dokonywał interpretacji poszczególnych faktów i wyrażał własne opinie, nadając pewnym okolicznościom subiektywne znaczenie.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powód oraz spółka (...) sp. z o.o. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na poczet ceny sprzedaży powód uiścił zaliczkę. Niemniej jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło albowiem spełniły się przesłanki określone w umowie, a które pozwoliły powodowi na odstąpienie od umowy. Wobec czego powód domagał się od spółki (...) zwrotu uiszczonej zaliczki, którą to kwotę odzyskał w części z prowadzonej egzekucji. Wobec powyższego zasądzenia pozostałej części powód domagał się od pozwanego P. O. jako poręczyciela.

Przed merytoryczną oceną roszczenia Sąd w pierwszej kolejności pochylił się nad rozpoznaniem podniesionego przez pozwanego zarzutu przedawnienia. W ocenie pozwanego roszczenie powoda przedawniło się z uwagi na upływ rocznego terminu przedawnienia, o którym mowa w art. 390 §3 kc. Zgodnie z jego treścią roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Regulacje wynikające z powyższego przepisu bez wątpienia są odstępstwem od ogólnych zasad przedawnienia roszczeń przewidzianych w art. 118 kc. Niemniej jednak mając na uwadze stanowisko wypracowane przez judykaturę oraz orzecznictwo należy zważyć, że art. 390 §3 kc odnosi się do wszystkich roszczeń, których źródłem jest umowa przedwstępna, w których krąg należy zaliczyć zadatek, powyższe jednak nie odnosi się do zaliczki, z którą mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

Bezsporną okolicznością w toku postępowania między stronami był fakt, że na poczet ceny sprzedaży powód uiścił zaliczkę. Powyższe wynika również z treści przedłożonej umowy przedwstępnej. W ocenie Sądu bezzasadnym było zastosowanie przez pozwanego rygoru dotyczącego zadatku wobec uiszczonej zaliczki.

Roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej nie wchodzi w zakres stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej, lecz jest elementem stosunku zobowiązaniowego, u podstaw którego leży zdarzenie przewidziane w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu, dlatego też przedawnia się z upływem terminu ustanowionego w art. 118 kc (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 lutego 2016 roku).

Reasumując należy zważyć, że zaliczka nie podlega pod dyspozycję art. 390 kc natomiast korzysta z przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Mając na uwadze powyższe oraz terminy przedawnienia wynikające z treści art. 118 kc należy zważyć, że roszczenie powoda nie uległo przedawnieniu, powództwo zostało złożone w prawem przewidzianym terminie i podlegało merytorycznemu rozpoznaniu.

Powodowa spółka uiściła spółce (...) zaliczkę na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Niemniej jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. Mając to na uwadze po stronie spółki (...) obwiązkę zwrotu zaliczek. Co prawda w części zaliczki zostały uiszczone poprzez potrącenie i fizycznie pełna kwota nie pozostawała do dyspozycji spółki (...), jednak nie ulega wątpliwości Sądu, że zwrotowi podlega cała kwota uiszczonych zaliczek.

Podstawą odpowiedzialności pozwanego P. O. jest umowa poręczenia. Zgodnie z treścią art. 876 §1 kc przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał. O zakresie zobowiązania poręczyciela rozstrzyga każdoczesny zakres zobowiązania dłużnika Jednakże czynność prawna dokonana przez dłużnika z wierzycielem po udzieleniu poręczenia nie może zwiększyć zobowiązania poręczyciela (art. 879 kc).

Pozwany jako poręczyciel jest odpowiedzialny jako współdłużnik solidarny (art. 881 kc). Zgodnie z treścią art. 366 kc kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

Biorąc pod uwagę dyspozycję wynikająca z art. 366 kc w niniejszej sprawie odpowiedzialność pozwanego jest solidarna, powódka czyli wierzyciel może spełnienia zobowiązania dochodzić również od P. O. niezależnie czy uprzednio domagał się wykonania zobowiązania od pozostałych zobowiązanych tj. spółki. Niemniej jednak z dokumentów przedłożonych w toku postępowania wynika, że prowadzona przeciwko Spółce (...) egzekucja okazała się w części bezskuteczna. Sporna nieruchomość została sprzedana w drodze licytacji, a z uzyskanej ceny sprzedaży wierzyciela udało się zaspokoić wyłącznie w części, na skutek czego powód ograniczył żądanie o kwotę 71.494,37 zł.

W toku postępowania pozwany podnosił szereg zarzutów.

Pozwany wskazywał, iż treść zawartej umowy przedwstępnej jest nieważna wobec treści sporządzonej notatki na spotkaniu mającym miejsce w 04 kwietnia 2014 roku. Ze spotkania została sporządzona notatka, w oparciu, o którą pozwany zaprzestał dokonywania dalszych czynności w celu realizacji zwartej umowy przedwstępnej.

Strony zwarły umowę przestępna sprzedaży nieruchomości w przepisanej prawem formie aktu notarialnego. Zgodnie bowiem z dyspozycją zawartą w treści art. 158 kc umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej (art. 73 §2 kc). Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia (art. 77 §1 kc) .

Dla ważności zawartej przez strony umowy jest wymagana forma aktu notarialnego, tj. umowy przedwstępnej oraz umowy przyrzeczonej. Również nowacja postanowień wymaga zachowania tej formy szczególnej.

Wobec powyższego nie zasługuje na uwzględnienie stanowisko pozwanego, który wywodzi iż notatka służbowa sporządzona z przebiegu biznesowego spotkania skutecznie zmodyfikowała umowę łączącą strony. W ocenie Sądu nie doszło do nowacji postanowień zawartej umowy. Zważyć bowiem należy, że forma aktu notarialnego jest formą szczególną dokonywania czynności prawnych i obarczona jest pewnymi rygorami co do skutków niezachowania przepisanej prawem formy. Nadto należy zważyć, że w przedmiotowym spotkaniu ze strony powoda nie brały udział osoby upoważniane do reprezentacji spółki. Wobec czego ewentualne modyfikacje umowy poczynione ze strony powodowej spółki przez osoby do tego nieuprawnione nie mogły odnieś skutku co do umowy łączącej strony.

Pozwany podnosił, że uznanie powództwa narusza art. 5 kc tj. zasady współżycia społecznego. P. O. wskazał, iż nie mógł sprzedać przedmiotowej nieruchomości potencjonalnemu nabywcy, ponieważ został wprowadzony w błąd przy zawarciu umowy, a na skutek prowadzonego postępowania egzekucyjnego został pozbawiony prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

Stanowisko pozwanego nie zasługiwało na uwzględnienie. Trudno ocenić działania powodowej spółki zmierzające do odzyskania kwoty uiszczonej zaliczki w świetle dyspozycji art. 5 kc jako niewłaściwe. Powoda oraz spółkę (...) łączyła umowa, która określała warunki jej zawarcia, a także warunki zawarcia umowy przyrzeczonej oraz sytuacji w której dojdzie do jej wypowiedzenia. Powodowa spółka działa zgodnie z postanowieniami zawartej umowy, wobec zrealizowania się umową przewidzianych przesłanek odstąpiła od zawarcia umowy przyrzeczonej, w ten sposób po stronie pozwanego powstał obowiązek zwrotu uiszczonej zaliczki.

Wobec odstąpienia od umowy przez powoda żądanie zwrotu wpłaconej przez niego zaliczki na poczet ceny sprzedaży nie godzi w zasady współżycia społecznego.

Niemniej mając na uwadze treść umowy pozwany jako poręczyciel wiedział z góry kiedy i z jakich przyczyn może dojść do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwany przyjął na siebie pewne zobowiązanie, co czyni bezzasadnym zarzut naruszenia art. 5 kc.

Należy również podkreślić, że po rozpoczęciu postępowania egzekucyjnego w listopadzie 2014 roku roszczenie nie było kwestionowane przez spółkę (...) jak również samego pozwanego jako poręczyciela. Nadto strony prowadziły rozmowy w celu ugodowego załatwienia sporu, niemniej jednak nie udało im się osiągnąć porozumienia. Wbrew zasadom doświadczenia życiowego byłoby takie zachowanie pozwanego gdyby kwestionował ważność zawartej umowy, czy zobowiązania znajdujące się po każdej ze stron. Trudno doszukać się racjonalnych argumentów, które uzasadniałaby taką bierność po stronie pozwanego czy spółki (...) poza przyjęciem, że faktycznie istniejącego roszczenia nie spełnił.

Również jako zasadny nie został potraktowany zarzut pozwanego, a dotyczący braku współpracy przez powodową spółkę w zakresie w jakim zobowiązała się do tego w treści zawartej umowy. Dla dowiedzenia tych okoliczności Sąd uznał za niewystarczające zeznania świadka oraz pozwanego. Z przedłożonych dokumentów w tym korespondencji mailowej nie sposób wywieść takich wniosków. Każda z wiadomości dotyczy odrębnych kwestii, nie wynika z ich treści aby zapytania były powielane z powodu braku uzyskania odpowiedzi lub aby istniał problem z komunikacją. Z pewnością nie świadczą o tym odręcznie dokonane przez stronę dopiski, ze korespondencja pozostawała bez odpowiedzi. Nadto zarzut ten również nie zasługuje na uwzględnienie z uwagi na fakt, że po spotkaniu w kwietniu 2014 roku (...) nie kontynuowała prac projektowych.

Odpowiedzialność pozwanego w niniejszej sprawie oparta jest na podstawie instytucji umowy poręczenia. Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że zasądzenie od pozwanego kwoty dochodzonej pozwem nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Mając na uwadze powyższe Sąd doszedł do przekonania, że roszczenie powoda zasługiwało na uwzględnienie. Dlatego Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.278.505,63 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 27 września 2017 roku do dnia zapłaty, z jednoczesnym zastrzeżeniem, iż wysokość wyegzekwowanych odsetek nie może przekraczać kwoty 550.000 zł, a egzekucja może być prowadzona do kwoty 1.900.000 zł.

Pozostałe twierdzenia i dowody zgłoszone przez pełnomocnika pozwanego zawarte w piśmie z dnia 16 października 2018r oraz w piśmie z dnia 30 maja 2019r zostały pominięte jako spóźnione.

O odsetkach ustawowych Sąd orzekł na podstawie art. 481 §1 i 2 kc, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.

W ocenie Sądu zasadnym było zasądzenie odsetek zgodnie z ostatecznym żądaniem powoda.

Z przeprowadzonej egzekucji wierzyciel został zaspokojony w części, powód ograniczył żądanie pozwu o kwotę 71.494,37 zł, wobec czego należało w tym zakresie umorzyć postępowanie, o czym Sąd orzekł jak w punkcie II sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 i 102 kpc, mając na uwadze wynik procesu. Wobec powyższego Sąd kosztami postępowania obciążał pozwanego i z tego tytułu zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 16.875 zł tytułem zwrotu uiszczonej części opłaty sądowej od pozwu oraz kwotę 10.817 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, odstępując od obciążania pozwanego pozostałymi nieuiszczonymi kosztami sądowymi.

Mając na uwadze powyższe należało orzec jak w sentencji wyroku.

SSO Hanna Ratajczak

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować;

2.  Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikom stron;

3.  Przedłożyć za 14 dni od doręczenia lub z apelacją.

Poznań dnia 6 września 2019 roku

/-/ Hanna Ratajczak