Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 21 grudnia 2017 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Małgorzata Małecka

Protokolant:protokolant sądowy Katarzyna Michalewska

po rozpoznaniu w dniu 16 listopada 2017 r. w Poznaniu

na rozprawie sprawy z powództwa Z. Ż., D. Ż.

przeciwko J. S. (1)

o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności (art. 840 kpc)

I.  pozbawia wykonalności tytuł wykonawczy – akt notarialny z dnia 23 stycznia 2013 r. sporządzony przez notariusza R. S. w Kancelarii Notarialnej w P., zapisanego w Rep. (...), zaopatrzony w klauzulę wykonalności postanowieniem Sądu Rejonowego w Z. Wydziału I Cywilnego z dnia 19 kwietnia 2013 r. sygn. akt I Co 788/13 co do kwoty 1.085.000 zł (jeden milion osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych);

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III.  koszty procesu rozdziela stosunkowo, obciążając nimi pozwanego w 68% a powodów w 32%, szczegółowe rozliczenie pozostawiając referendarzowi sądowemu, przy przyjęciu wynagrodzenia pełnomocników stron w wysokości dwukrotności stawki minimalnej.

/-/ SSO Małgorzata Małecka

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 28 czerwca 2013 roku, skierowanym przeciwko J. S. (1), powodowie Z. Ż., D. Ż. wnieśli o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego – aktu notarialnego z dnia 23 stycznia 2013 roku sporządzonego przez notariusza R. S., zapisanego w repertorium A pod numerem (...) zaopatrzonego w klauzulę wykonalności postanowieniem Sądu Rejonowego w P. z dnia 19 kwietnia 2013 roku, sygn. akt I Co 788/13 w całości oraz o zasądzenie od pozwanego solidarnie na rzecz powodów zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości dwukrotności stawki minimalnej.

W uzasadnieniu powodowie podali, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wraz z T. S. planowali przeprowadzenie inwestycji polegającej na wybudowaniu w K. obiektu handlowego – hali przeznaczonej na sprzedaż bądź wynajem dla sieci sklepów (...) oraz (...). W tym celu nabyli dwie nieruchomości położone w K.. T. S. wycofał się z planowanej inwestycji proponując swój udział we współwłasności nieruchomości powodom za kwotę 1.600.00 zł. Z własnych oszczędnosci powodom udało się zgromadzić jedynie 600.000 zł. Kwotę 1.000.000 zł zobowiązali się pożyczyć powodom W. S. (1) i J. S. (1). Pożyczkodawcy umówili się, że to pozwany J. S. (1) będzie osobą pożyczającą oficjalnie pieniądze, albowiem to z jego rachunku bankowego zostaną one przelane na konto powodów. Dalej powodowie wskazali, że w dniu 16 maja 2011 stawili się wraz z pozwanym w kancelarii notarialnej R. S. z siedzibą w P. celem złożenia pozornych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Z. przy ul. (...), stanowiącej działki oznaczone numerami (...) i (...) o łącznym obszarze 0,4645 ha. W rzeczywistości natomiast strony miały zawrzeć umowę pożyczki na kwotę 1.000.000 zł wraz z oprocentowaniem w kwocie 400.000 zł za okres 6 miesięcy. Nadto, strony ustaliły, że jeżeli powodowie spóźnią się ze zwrotem kwoty pożyczki po umówionym terminie do zwrotu, wówczas dodatkowo uiszczą kwotę 200.000 zł. Tym samym cenę sprzedaży nieruchomości ustalono ostatecznie na kwotę 1.700.000 zł. Kwota ta była zdecydowanie zaniżona co do rzeczywistej wartości wyżej wymienionej nieruchomości, opiewającej wówczas na około 6.000.000 zł, co było częścią pozornych uzgodnień stron. Zgodnie z ustaleniami strony zawarły umowę, w której pozwany oświadczył, że na poczet umówionej ceny zapłacił sprzedającym tytułem zaliczki kwotę 600.000 zł, co sprzedający potwierdzili i pokwitowali jej odbiór. Powodowie wyjaśnili, że oświadczenie to miało charakter pozorny z uwagi na fakt, że powodowie w dniu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie otrzymali od pozwanego żadnej kwoty, w rzeczywistości była to umówiona kwota oprocentowania (odsetek) od sumy udzielonej pożyczki podlegająca z tego tytułu zwrotowi. Nadto, pozwany oświadczył, że resztę ceny w kwocie 1.100.000 zł zobowiązuje się zapłacić powodom przelewami na rachunek bankowy podany przez powodów w dwóch transzach: kwotę 1.000.000 zł w terminie najpóźniej do dnia 20 maja 2011 roku oraz kwotę 100.000 zł w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej ( do której podpisania nie miało w istocie dojść). Umowa przewidywała możliwość odstąpienia od niej, w przypadku którego powodowie zobowiązani byli do zapłaty pozwanemu całej otrzymanej tytułem zaliczki kwoty 1.600.000 zł w terminie 7 dni licząc od daty odstąpienia pozwanego od umowy przedwstępnej i w zakresie wykonania tego obowiązku poddali się egzekucji z aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty 1.600.000 zł. W celu zabezpieczenia wierzytelności powodowie w § 9 aktu notarialnego ustanowili na nieruchomości będącej przedmiotem transakcji hipotekę umowną w kwocie 1.600.000 zł na rzecz pozwanego. W dniu 16 maja 2011 roku pozwany dokonał przelewu na konto powoda kwoty 900.000 zł, a 3 dni później pozostałą część umówionej pożyczki, tj. 100.000 zł. W związku z otrzymaną pożyczką, powodowie w ramach zgromadzonych na dzień 18 maja 2011 roku środków sfinalizowali w dniu 18 maja 2011 roku zakup od T. S. udziału we współwłasności nieruchomości położonej w K., za łączną kwotę 1.600.000 zł, która w części pochodziła z udzielonej pożyczki. Powodowe do końca roku 2011 przekazali pozwanemu i W. S. (1), tytułem zwrotu zaciągniętej pożyczki, łącznie kwotę 800.000 zł. Miało to miejsce w trzech transzach w następujących terminach w dniu 8 sierpnia 2011 roku kwotę 200.000 zł, w dniu 31 sierpnia 2011 roku kwotę 200.000 zł, w dniu 16 grudnia 2011 roku kwotę 400.000 zł. Pod koniec stycznia 2012 roku strony ustaliły, że zwrócą pozwanemu pozostałą część kwoty głównej pożyczki, tj. 200.000 zł, 400.000 zł tytułem umówionych odsetek za pierwsze 6 miesięcy, 200.000 zł tytułem następnych odsetek ponad 6 miesięczny oraz dodatkowo 10% od 200.000 zł w stosunku miesięcznym. W dalszej części powodowie wskazali, że w dniu 1 lutego 2010 roku dokonały w formie aktu notarialnego zmiany umowy przedwstępnej sprzedaży, w której powodowie oświadczyli, że otrzymali w dniu 15 stycznia 2012 roku od pozwanego oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 16 maja 2011 roku i jednocześnie zobowiązali się zwrócić pozwanemu całą otrzymaną od niego tytułem zaliczki kwotę w wysokości 1.600.000 zł w terminie najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2012 roku. Ponadto, pozorne były również oświadczenia stron w zakresie nadania przez pozwanego do powodów listem poleconym oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Na przełomie maja i czerwca powodowie zadeklarowali pozwanemu i W. S. (1) zwrot reszty pożyczki do końca grudnia 2012 roku. W dniu 23 stycznia 2013 roku strony zawarły kolejny akt notarialny, w którym powodowie zobowiązali się zwrócić pozwanemu całą otrzymaną od niego tytułem zaliczki kwotę 1.600.000 zł w terminie najpóźniej do dnia 28 lutego 2013 roku i poddali się egzekucji z tego aktu na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. W dniu 28 lutego powodowie podpisali weksel in blanco tytułem zabezpieczenia spłaty przedmiotowej pożyczki. Pismem z dnia 28 marca 2013 roku pozwany wezwał powodów do zapłaty kwoty 1.600.000 zł w nieprzekraczalnym terminie do dnia 4 kwietnia 2013 roku, z tytułu zwrotu zaliczki na poczet ceny pozornej sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w Z., natomiast pismem z dnia 4 kwietnia 2013 roku pozwany wezwał powodów do zapłaty kwoty 300.000 zł w terminie do dnia 11 kwietnia 2013 roku, pod rygorem wypełnienia weksla. Z kolei pismem z dnia 10 kwietnia 2013 roku pozwany wezwał E. N. (córkę powodów) jako dłużnika rzeczowego do zapłaty kwoty 1.600.000 zł w terminie do dnia 17 kwietnia 2013 roku. Następnie wypełnił weksel in blanco i wezwał powodów do jego wykupienia. Postanowieniem z dnia 19 kwietnia 2013 roku Sąd Rejonowy w Z. nadał klauzule wykonalności aktowi notarialnemu z dnia 23 stycznia 2013 roku, zaś pismem z dnia 30 kwietnia 2013 roku pozwany złożył wniosek do Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań – Nowe Miasto w Poznaniu T. B. o wszczęcie postępowania egzekucyjnego na podstawie tego tytułu wykonawczego. Pismem z dnia 17 czerwca 2013 roku powodowie wraz E. N. wezwali pozwanego do stawiennictwa w Kancelarii Notarialnej notariusz K. M. (1) w P. w dniu 25 czerwca 2013 roku, godz. 13.00, celem złożenia wobec E. N. oświadczenia o zgodzie na wykreślenie wpisu hipoteki umownej ustanowionej na nieruchomości położonej w Z. oraz do obioru kwoty 378.789,04 zł od powodów, tytułem zwolnienia się przez nich z zobowiązania wynikającego z zawartej umowy pożyczki.

W odpowiedzi na pozew z dnia 18 kwietnia 2014 roku pozwany J. S. (1) wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany zaprzeczył, jakoby czynności opisane w pozwie były zawarte jedynie dla pozoru, a przynajmniej on nie posiadał świadomości pozornego działania swoich kontrahentów, sam też nie składał pozornych oświadczeń i pozostawał w dobrej wierze oraz wyraźnie podkreślił, że nie zwrócono mu nawet części wpłaconej zaliczki. Pozwany wyjaśnił, że Z. Ż. w 2011 roku zwrócił W. S. (1) kwotę 400.000 zł, ale stanowiła ona zwrot gratyfikacji jaką powód otrzymał za pomoc w inwestycji, która ostatecznie przyniosła jedynie straty. Powód przekazał W. S. (1) również kwotę 200.000 zł tytułem wynagrodzenia za przekonanie J. S. (1) do kupna nieruchomości położonej w Z.. J. S. (1) wyraźnie podkreślił, że ani samodzielnie, ani wspólnie z W. S. (1) nie udzielił w 2011 roku pożyczki małżeństwu Ż., jedynie w 2013 roku pożyczył Z. Ż. kwotę 300.000 zł zabezpieczoną wekslem in blanco, która miała być przeznaczona na sfinalizowanie inwestycji w K.. Nadto, pozwany wskazał na szereg nieścisłości wynikających z okoliczności wskazanych przez powodów. Pozwany wyjaśnił również, że przyczyną odstąpienia przez niego od przedwstępnej umowy sprzedaży był fakt, ze w dniu 28 października 2011 roku powodowie ustanowili na przedmiotowej nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe na rzecz swojej córki E. N., którego treścią było prawo nieodpłatnego użytkowania i pobierania pożytków z tytułu umowy najmu przedmiotowej nieruchomości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie prowadzili działalność gospodarczą w ramach której planowali wraz z T. S. przeprowadzenie inwestycji polegającej na wybudowaniu w K. obiektu handlowego – hali przeznaczonej na sprzedaż bądź wynajem dla sieci sklepów (...) oraz (...). W tym celu nabyli dwie nieruchomości położone w K.. T. S. wycofał się jednak z planowanej inwestycji proponując swój udział we współwłasności nieruchomości powodom za kwotę 1.600.00 zł. Powodowie wyrazili chęć zakupu wspomnianego udziału, ale nie dysponowali wystarczającymi środkami na pokrycie ceny nabycia. Celem pozyskania środków na zakup udziału w nieruchomości powodowie podjęli starania o uzyskanie kredytu bankowego lub pożyczki od znajomych. Po wielokrotnych staraniach i rozmowach ostatecznie W. S. (1) i J. S. (2) zdecydowali się udzielić pożyczki powodom po połowie, tj. po 500.000 zł. Jednocześnie pożyczkodawcy zaproponowali, aby doszło do zawarcia pozornej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości należącej do powodów wraz z wpisem hipoteki umownej na mającej być pozornie sprzedanej nieruchomości. Miało to na celu uniknięcia konieczności zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Osobą, z której rachunku bankowego miały zostać przelane środki pieniężne w wysokości 1.000.000 zł był pozwany J. S. (1).

W dniu 16 maja 2011 roku przed notariuszem R. S. powodowie oraz pozwany zawarli pozorną umowę przedwstępną sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Z., dla której Sąd Rejonowy w Z. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem KW nr (...). Cenę sprzedaży nieruchomości ustalono na kwotę 1.700.000 zł brutto (§ 3 umowy). Jednocześnie kupujący (pozwany) złożył oświadczenie, że na poczet ceny zapłacił sprzedającym tytułem zaliczki kwotę 600.000 zł, co sprzedający potwierdzili i pokwitowali. Faktycznie powodowie w dniu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie otrzymali od pozwanego żadnej kwoty. Wskazana w umowie kwota 600.000 zł stanowiła oprocentowanie od kwoty udzielonej pożyczki i podlegała z tego tytułu zwrotowi.

Nadto, kupujący (pozwany) oświadczył, że resztę ceny w kwocie 1.100.000 zł zobowiązuje się zapłacić powodom przelewami na rachunek bankowy podany przez nich, w dwóch transzach: kwotę 1.000.000 zł w terminie najpóźniej do 20 maja 2011 roku oraz kwotę 100.000 zł w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Paragraf 4 stanowił, że pozwanemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej, które to prawo może zostać wykonane w terminie najpóźniej do dnia 16 stycznia 2012 r. poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu w formie pisemnej i wysłaniu go listem poleconym na adres powodów. Z § 6 umowy przedwstępnej wynika, że umowa przyrzeczona miała zostać zawarta najpóźniej do dnia 16 lutego 2012 r. W § 8 umowy powodowie oświadczyli, że w przypadku złożenia przez pozwanego oświadczenia o odstąpieniu od umowy w terminie do dnia 16 stycznia 2012 r. powodowie zobowiązują się solidarnie zapłacić mu całą kwotę otrzymaną tytułem zaliczki w wysokości 1.600.000 zł w terminie 7 dni licząc od dnia odstąpienia przez pozwanego od umowy przedwstępnej i odnośnie tego zobowiązania poddali się § 6 egzekucji wprost z aktu notarialnego, zgodnie z treścią art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty 1.600.000 zł. Jednocześnie upoważnili pozwanego do prowadzenia przeciwko nim egzekucji na podstawie niniejszego aktu notarialnego o całość lub część świadczenia oraz do wystąpienia o nadanie niniejszemu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności w terminie do 31 stycznia 2013 roku pod warunkiem odstąpienia przez niego od niniejszej umowy. W celu zabezpieczenia wierzytelności, powodowie w § 9 aktu notarialnego ustanowili na nieruchomości będącej przedmiotem transakcji hipotekę umowną w kwocie 1.600.000 zł na rzecz pozwanego.

Dowód: akt notarialny zawierający umowę sprzedaży z dnia 18 maja 2011 roku, Rep. A (...) (k. 62-70); akt notarialny zawierający umowę przedwstępną sprzedaży wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki z dnia 16 maja 2011 roku, Rep. A (...) (k. 54-59); rozmowa sms pomiędzy Z. Ż., a J. S. (1) (k. 397-399); zeznania świadka R. S. (k. 625-629); zeznania świadka J. M. (k. 1281), zeznania świadka T. S. (k. 904), zeznania E. N. (k. 906), zeznania świadka J. B. (k. 911-912), zeznania A. U. (k. 1115-1118akt), zeznania A. G. (k. 1191-1193 akt)

Strony w dniu 1 lutego 2012 roku dokonały w formie aktu notarialnego zmiany umowy przedwstępnej sprzedaży. W umowie tej powodowie oświadczyli, że otrzymali w dniu 15 stycznia 2012 r. od pozwanego oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 16 maja 2011 roku i jednocześnie zobowiązali się zwrócić pozwanemu całą otrzymaną od niego tytułem zaliczki kwotę 1.600.000 zł w terminie najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2012 roku, na co kupujący wyraził zgodę. W rzeczywistości pozwany nie złożył wobec powodów oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a powodowie nie otrzymali od pozwanego kwoty 1.600.0000 zł, jedynie kwotę 1.000.000 zł.

Dowód: akt notarialny zawierający zmianę umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 1 lutego 2012 roku, Rep. A nr (...) (k. 84-86); zeznania powoda Z. Ż. (k. 416-417, e-protokół z 20.03.2017r. k. 1426-1427, 1449v-1473 akt)

Powodowie w dniu 8 lutego 2012 roku darowali córce E. N. nieruchomość położoną w Z., dla której Sąd Rejonowy w Z. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem KW nr (...), a więc tę samą nieruchomość, która wcześniej była przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 16 maja 2011 roku.

Dowód: akt notarialny zawierający umowę darowizny z dnia 8 lutego 2012 roku, Rep. A nr (...) (k. 87-91);

Powodowie przekazali pozwanemu oraz W. S. (1) tytułem zwrotu zaciągniętej pożyczki łącznie kwotę 600.000 zł.

Dowód: zapis nagrania na płycie CD z rozmowy pomiędzy Z. Ż., W. S. (1) i J. S. (1) z dnia 7 marca 2013 roku (k. 77-83); zeznania powoda Z. Ż. (k. 416-417, e-protokół z 20.03.2017r. k. 1426-1427, 1449v-1473 akt)

W dniu 23 stycznia 2013 roku pomiędzy stronami doszło do zawarcia kolejnego aktu notarialnego, zawierającego oświadczenie o poddaniu się egzekucji. W § 1 tego aktu powodowie oświadczyli, że na poczet ustalonej w umowie przedwstępnej ceny sprzedaży nieruchomości pozwany zapłacił im tytułem zaliczki kwotę 1.600.000 zł,
a następnie strony podały, że pozwany odstąpił od tej umowy w dniu 15 stycznia 2012 roku. Powodowie zobowiązali się zwrócić pozwanemu całą kwotę otrzymanej od niego zaliczki w terminie najpóźniej do dnia 28 lutego 2013 roku, na co wyraził on zgodę, a nadto oświadczyli, że poddają się egzekucji wprost z niniejszego aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Powyżej opisany akt notarialny był kontynuacją wcześniejszych ustaleń stron.

Dowód: akt notarialny zawierający oświadczenie o poddaniu się egzekucji z dnia 23 stycznia 2013 roku, Rep. A nr (...) (k. 92-94);

W dniu 28 lutego 2013 roku powodowie podpisali weksel in blanco, który miał dodatkowo zabezpieczać interesy stron.

Dowód: zeznania powoda Z. Ż. (k. 416-417, e-protokół z 20.03.2017r. k. 1426-1427, 1449v-1473 akt)

W dniu 7 marca 2013 roku w Hotelu (...) miało miejsce spotkanie Z. Ż., W. S. (1) i J. S. (1), w trakcie którego przeprowadzili rozmowę, która potajemnie została nagrana, przez powoda, podczas której pozwany J. S. (1) potwierdził przekazanie powodom kwoty 1.000.000 zł oraz oddanie mu przez powodów kwoty 600.000 zł.

Dowód: zapis nagrania na płycie CD z rozmowy pomiędzy Z. Ż., W. S. (1) i J. S. (1) z dnia 7 marca 2013 roku (k. 77-83), zeznania powoda Z. Ż. (k. 416-417, e-protokół z 20.03.2017r. k. 1426-1427, 1449v-1473 akt)

Pismem z dnia 28 marca 2013 roku pozwany wezwał powodów do zapłaty kwoty 1.600.000 zł w terminie do dnia 4 kwietnia 2013 roku, pod rygorem wypełnienia weksla. Następnie pismem z dnia 4 kwietnia 2013 roku pozwany wezwał powodów do zapłaty kwoty 300.000 zł, pod rygorem wypełnienia weksla. Z kolei pismem z dnia 10 kwietnia 2013 roku pozwany wezwał E. N. jako dłużnika rzeczowego do zapłaty kwoty 1.600.000 zł w terminie do dnia 17 kwietnia 2013 roku.

Pismem z dnia 15 kwietnia 2013 roku pozwany wezwał powodów do wykupienia weksla i zapłaty kwoty 300.000 zł zgodnie z terminem płatności wskazanym w wekslu, tj. 22 kwietnia 2013 roku.

Dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 28 marca 2013 roku (k. 96); wezwanie do zapłaty z dnia 4 kwietnia 2013 roku (k. 97), wezwanie do zapłaty z dnia 10 kwietnia 2013 roku (k. 98); wezwanie do zapłaty z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 99);

Postanowieniem z dnia 19 kwietnia 2013 roku, sygn. akt I Co 788/13 Sąd Rejonowy w Z. nadał klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu z dnia 23 stycznia 2013 roku. Na postawie powyższego tytułu wykonawczego Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu T. B. na wniosek pozwanego wszczął wobec powodów postępowanie egzekucyjne w sprawie o sygnaturze akt KM (...)

Dowód: postanowienie Sądu Rejonowego w Z. z dnia 19 kwietnia 2013 roku, sygn. akt I Co 788/13 (k. 100); wniosek J. S. (1) o wszczęcie egzekucji (k. 634); zawiadomienia z dnia 30 kwietnia 2013 roku o wszczęciu postępowania egzekucyjnego (k. 132 i 133, k. 642 i k. 644);

Wartość nieruchomości zabudowanej, składającej się z dz. ewid. 14 i 15/2 o łącznej pow. 0,4645 ha, obręb XII, m. Z., powiat (...), województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą KW (...) określona na dzień 16 maja 2011 roku wynosi:

- w wariancie I – przy uwzględnieniu pożytków z umowy najmu zawartej z (...) S.A. z siedzibą w K. – 4.755.000 zł,

- w wariancie II – bez uwzględnienia umowy najmu – 4.525.000 zł.

Dowód: opinia biegłej sądowej z dziedziny (...) (k. 1545-1576);

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie kserokopii dokumentów urzędowych i prywatnych zgromadzonych w aktach sprawy, stenogramu z rozmowy z dnia 7 marca 2013 roku pomiędzy Z. Ż., W. S. (1) i J. S. (1), opinii biegłego K. M. (2), zeznań świadków oraz stron.

Zgromadzone w sprawie dokumenty urzędowe i prywatne, Sąd uznał za w pełni wiarygodne. Zgodnie z treścią art. 244 k.p.c. dokumenty urzędowe stanowią dowód tego co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Zgodnie natomiast z treścią art. 245 k.p.c. dokumenty prywatne stanowią dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Zgromadzone w sprawie dokumenty nie były kwestionowane przez strony. Również Sąd nie znalazł podstaw, aby kwestionować zgromadzone w sprawie dokumenty urzędowe i prywatne z urzędu. Wiarygodność kserokopii dokumentów również nie budziła wątpliwości Sądu. Mimo, że kserokopia nie jest dokumentem, a stanowi jedynie element twierdzenia strony o istnieniu dokumentu o treści odpowiadającej kserokopii, to w niniejszej sprawie żadna ze stron nie podniosła zarzutów kwestionujących istnienie określonych dokumentów prywatnych czy urzędowych.

Odnosząc się do oceny dowodu ze stenogramu z rozmowy z z dnia 7 marca 2013 roku pomiędzy Z. Ż., W. S. (1) i J. S. (1) Sąd uznał, że może on stanowić dowód w rozumieniu art. 309 kpc. W kodeksie postępowania cywilnego nie zawarto bowiem zamkniętego katalogu środków dowodowych i dopuszczalne jest skorzystanie z każdego źródła informacji o faktach istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Zaznaczyć przy tym należy, że pozwany przedłożył swoją wersje stenogramu, która została uwzględniona przez Sąd. Poza tym, w niniejszej sprawie stenogram nie jest jedynym dowodem na okoliczność tego, że zawarta pomiędzy stronami przedwstępna umowa sprzedaży była pozorna oraz, że powodowie zwrócili pozwanemu kwotę 600.000 zł. Pozorność przedmiotowej umowy potwierdza również opinia biegłego sądowego z dziedziny wyceny nieruchomości, zeznania powodów oraz treść rozmów sms pomiędzy stronami (k. 397-399).

Sąd przeprowadził dowód z dokumentów zgromadzonych w postępowaniu przygotowawczym, nie mniej jednak nie miały one istotnego znaczenia dla ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie.

Zeznania świadka A. M. zasługiwały na przymiot wiarygodności, niemniej jednak świadek ten nie miał żadnej wiedzy na temat przedmiotowej sprawy, a wszelkie informacje na jej temat czerpał od Z. Ż..

Sąd dał wiarę także zeznaniom świadka J. M. . Świadek ten zeznał, że W. S. (1) miał udzielić powodowi Z. Ż. pożyczki w kwocie 1.000.000 zł w 2011 roku, ale nie miał wiedzy czy ostatecznie powód otrzymał pożyczkę od W. S. (1). Zeznania tego świadka były spójne, logiczne oraz korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym uznanym za wiarygodny.

Zeznania świadka T. S. także zasługiwały na przymiot wiarygodności. Świadek ten zeznał, że sprzedał powodowi należący do niego udział w nieruchomości położonej w K., a pieniądze na jego nabycie zostały pożyczone, przy czym świadek nie wiedział dokładnie od kogo. Ponadto, jednoznacznie zeznał, że Z. Ż. w 2011 roku był w trudnej sytuacji finansowej, nie miał środków na nowe inwestycje, a jednocześnie nagliły go terminy wynikające z innych zobowiązań. Z zeznań tego świadka wynika również, że Z. Ż. nie zamierzał sprzedawać nieruchomości położonej w Z.. Świadek ten nie miał żadnej wiedzy odnośnie inwestycji w Ż.. Zeznania świadka korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym uznanym za wiarygodny.

Sąd uznał za wiarygodne również zeznania świadka E. N. , która potwierdziła, że w dniu 16 grudnia 2011 roku, Z. Ż. w jej obecności przekazał J. S. (1) oraz W. S. (1) kwotę 400.000 zł i że kwota ta stanowiło zwrot pożyczki, ale nie otrzymał od nich żadnego pokwitowania. Zeznania w tym zakresie korespondują z pozostałym materiałem dowodowym, w szczególności w postaci stenogramów z rozmowy jak odbyła się w dniu 7 marca 2013 roku, pomiędzy powodem, pozwanym, a W. S. (1). Ponadto, świadek zeznała, że powód nigdy nie otrzymał od pozwanego kwoty 300.000 zł tytułem pożyczki, którą rzekomo miał zabezpieczać podpisany przez powoda weksel in blanco. Ponadto, świadek nie miał żadnej wiedzy odnośnie rozliczeń pomiędzy powodem, a W., S. z tytułu inwestycji w Ż..

Zeznania świadka J. B. były również wiarygodne. Świadek ten jednoznacznie zeznał, że pozwany powiedział mu, iż pożyczył powodowi dużą sumę pieniędzy oraz, że tylko część została mu oddana.

Zeznania świadka J. W. były wiarygodne. Potwierdził on, że w sierpniu 2011 roku w (...) P. w P. Z. Ż. przekazał pozwanemu i W. S. (1) kwotę 200.000 zł, choć nie był bezpośrednim świadkiem przekazania pieniędzy.

Sąd dał wiarę także zeznaniom świadka A. U. . Świadek potwierdziła, że zawarta pomiędzy powodami, a pozwanym umowa przedwstępna sprzedaży była pozorna, w rzeczywistości kryła się pod nią umowa pożyczki i była zawarta w celu obejścia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z jej zeznań, latem 2011 roku powód zostawił u A. U. kwotę 200.000 zł, która miała przekazać W. S. (1). Ostatecznie powód wziął od niej pieniądze z powrotem mówiąc, że sam przekaże je W. S. (1). Zeznała również, że Z. Ż. nigdy nie zamierzał sprzedawać nieruchomości położonej w Z.. Nie wyraził też zgody na zawarcie umowy pożyczki z jednoczesnym przewłaszczeniem nieruchomości na zabezpieczenie. Zeznania tego świadka spójne, logiczne i konsekwentne oraz korespondują z zeznaniami pozostałych świadków, którym Sąd dał wiarę.

Również zeznania świadka A. G. Sąd uznał za wiarygodne. Z jego zeznań wynika, że Z. Ż. w 2011 roku był zainteresowany zaciągnięciem pożyczki na kwotę około 1.500.000 -1.800.000 zł, a świadek miał w tym pośredniczyć. Ostatecznie, za jego pośrednictwem do zawarcia żadnej umowy nie doszło. Świadek nie miał natomiast żadnej wiedzy na temat okoliczności dotyczących zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 16 maja 2011 roku.

Zeznania świadka A. Ł. , który stwierdził, że latem 2011 roku w jego obecności doszło do przekazania przez Z. Ż. W. S. (1) Sąd uznał za niewiarygodne. Dodatkowo wskazał, że nikt więcej nie uczestniczył w tym spotkaniu. Zeznania te są jednak sprzeczne z wiarygodnymi zeznaniami świadka J. W., który stanowczo oświadczył, że wprawdzie nie był obecny bezpośrednio przy przekazywaniu pieniędzy, ale potwierdził, że w sierpniu 2011 roku powód spotkał się w P. z J. S. (1) oraz W. S. (2), celem przekazania im pieniędzy. Zeznaniom A. Ł. przeczą również wiarygodne w tym zakresie zeznania powoda.

Zeznania świadka W. S. (1) w przeważającej mierze nie zasługiwały na przymiot wiarygodności. W szczególności Sąd nie dał wiary zeznaniom tego świadka w zakresie w jakim twierdził, że uiszczona przez powoda Z. Ż. łączna kwota 600.000 zł stanowiła rozliczenia pomiędzy powodami a nimi i pozwanym, w związku z niedojściem do skutku inwestycji w Ż.. Nielogiczne jest to, aby powód nie mając wystarczających środków na zakup udziału w nieruchomości położonej w K., który to zakup był dla niego strategicznie istotny (w przypadku sprzedaży udziału przez T. S. nieznanej osobie, powodowie mogli mieć problemy z realizacją zaplanowanej inwestycji) podjął decyzję aby zwrócić W. S. (1) kwotę 600.000 zł z tytułu rzekomego zobowiązania, które było już dawno przedawnione. Poza tym, przeczą temu dowody ze stenogramu oraz rozmów sms pomiędzy powodem, a pozwanym, a W. S. (1) oraz wiarygodne zeznania świadków, w szczególności J. M., T. S., E. N., J. B.. Z tych samych względów niewiarygodne są zeznania tego świadka odnośnie tego, że pozwany pożyczył powodowi na początku 2013 roku kwotę 300.000 zł, której zwrot został zabezpieczony wekslem in blanco. Nie sposób bowiem logicznie uzasadnić decyzji pozwanego, który by pożyczył powodowi tak znaczną kwotę, w sytuacji, w której powód był mu winien już ponad milion złotych.

Niewiarygodne były również zeznania świadka E. S. , gdyż były sprzeczne z zeznaniami pozostałych świadków uznanych za wiarygodne. Poza tym, świadek czerpała wiedze odnośnie okoliczności dotyczących niniejszej sprawie w dużej mierze od swojego męża W. S. (1), którego zeznania w przeważającej mierze zostały uznane za niewiarygodne.

Zeznania świadka R. S. Sąd uznał w całości za wiarygodne. Przy czym świadek nie pamiętał szczegółowo wszystkich okoliczności związanych z podpisywaniem przez strony aktów notarialnych w jego kancelarii. Tym niemniej jednoznacznie stwierdził, że nic mu nie wiadomo, aby oświadczenia zawarte w aktach były pozorne. Z uwagi na brak wiedzy co do ustaleń między stronami dotyczących przedmiotu niniejszego sporu, zeznania świadka okazały się nieprzydatne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zeznania świadka L. H. były wiarygodne, przy czym świadek nie miał żadnej wiedzy na temat przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości oraz łączącego strony stosunku prawnego.

Zeznania powoda Z. Ż. były w znacznej części wiarygodne. Przede wszystkim Sąd dał wiarę powodowi co do tego, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości była umową pozorną, a w rzeczywistości kryła się pod nią umowa pożyczki. Zeznania powoda odnośnie tego, że potrzebował sporej sumy pieniędzy na zakup części nieruchomości położonej w K. i w związku z czym zwracał się m. in. do banków o udzielenie pożyczki potwierdził w swoich zeznaniach m. in. świadek A. U.. Przekonywujące jest dla Sądu również to, że powodowie zdecydowali się zawrzeć umowę sformułowana w akcie notarialnych z dnia 16 maja 2011 roku, gdyż byli niejako w sytuacji bez wyjścia, potrzebowali bowiem sporej sumy pieniędzy, a nie mieli innej możliwości szybkiego uzyskania takiej kwoty. Z zeznań powoda wynika również, że pozwany oraz W. S. (1) nie chcieli zgodzić się na zawarcie umowy pożyczki ze względu na konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, co potwierdzają również zeznania świadka A. U.. Poza tym, to że powodowie nigdy nie zamierzali sprzedać nieruchomości w Z. potwierdzają zeznania T. S. czy E. N..

Sąd nie dał natomiast wiary zeznaniom powoda odnośnie tego, że zwrócili pozwanemu kwotę 800.000 zł albowiem żaden z przeprowadzonych w niniejszym postępowaniu dowodów nie potwierdza tej okoliczności. Co więcej, w rozmowy w dniu 7 marca 2013 roku zostało potwierdzone, że powód zwrócił pozwanemu, jedynie kwotę 600.000 zł.

Zeznania powódki D. Ż. zasługiwały na przymiot wiarygodności, gdyż były spójne, rzeczowe oraz korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym uznanym za wiarygodny. Niemniej jednak powódka nie miała szczegółowej wiedzy odnośnie ustaleń pomiędzy Z. Ż., a J. S. (1), nie była też bezpośrednim świadkiem przekazywania przez powoda pieniędzy pozwanemu.

Sąd nie dał natomiast wiary J. S. (1) . Zeznania te w dużej mierze były sprzeczne z pozostałym materiałem dowodowym uznanym za wiarygodny, w szczególności z wiarygodnymi zeznaniami świadków. W szczególności Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanego w zakresie w jakim twierdził, że kwoty przekazane przez powoda W. S. (1) stanowiły rozliczenia w związku z inwestycją w Ż., pod koniec lat dziewięćdziesiąt ubiegłego wieku. Trudno bowiem dać wiarę temu, aby powód rozliczał się z W. S. (1) po piętnastu i to w dodatku w momencie, którym utracił płynności finansową i miał inne liczne zobowiązania. Zeznania te nie zostały poparte żadnymi dowodami. Sąd nie dał wiary również zeznaniom pozwanego dotyczącym powodów, dla których ostatecznie odstąpił od przedwstępnej umowy sprzedaży. Niewiarygodne jest bowiem, aby przepisanie przez powoda na córkę pożytku z przedmiotowej nieruchomości skłoniło pozwanego do odstąpienia od umowy, skoro po zawarciu umowy przyrzeczonej prawo E. N. by wygasło. Sad nie dał również wiary zeznaniom pozwanego w części, w których stwierdził że nie zapoznał się przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży z umową najmu firmą (...), skoro to właśnie ta umowa miała decydujący wpływ, według pozwanego, na decyzję o zakupie przedmiotowej nieruchomości. Niewiarygodne były również zeznania pozwanego, że pożyczył on powodowi na początku 2013 roku kwotę 300.000 zł, której zwrot został zabezpieczony wekslem in blanco. Nielogiczne i niezgodne z zasadami doświadczenia życiowego jest bowiem by pozwany udzielił powodowi takiej pożyczki, skoro był on już jego dłużnikiem w zakresie kwoty 1.600.000 zł i opóźniał się z jej zapłatą. W ocenie Sądu bardziej wiarygodna jest wersja przedstawiona przez powoda, że przyczyną podpisania weksla było zażądanie tego przez pozwanego, aby posiadać dodatkowe zabezpieczenie. Zauważyć przy tym należy, że pozwany zeznając o przekazaniu powodowi kwoty 300.000 zł użył zwrotu: ”dodatkowa pożyczka”, co sugeruje, że wcześniej udzielał już mu jakiejś pożyczki. Pozwany wprawdzie tej okoliczności zaprzeczył, ale nie potrafił wyjaśnić dlaczego użył takiego sformułowania.

Sąd uznał za przydatną dla rozpoznania niniejszej sprawy opinię biegłej sądowej K. M. (2) z dziedziny szacowania nieruchomości. Biegła sporządziła opinię na okoliczność ustalenia wartości zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Z., przy ul. (...) stanowiącej działki oznaczone numerami (...) i (...) o łącznym obszarze 0,4645ha, opisanej w księdze wieczystej Kw (...) na dzień 16 maja 2011 roku bez ustanowionej i wpisanej hipoteki umownej na kwotę 1.600.000 zł, w dwóch wariantach: przy uwzględnieniu pożytków uzyskiwanym z umowy najmu zawartej z (...) S.A z siedzibą w K. oraz bez uwzględnienia tej umowy.

Powodowie nie kwestionowali opinii biegłej.

Opinia została zakwestionowana przez pozwanego, który wniósł o wezwanie biegłej na rozprawę. Pozwany zarzucił biegłej, że nie uzasadniła wyboru przyjętej metody wyceny, pominęła okoliczności faktyczne związane z zawarciem umowy sprzedaży w czasie kryzysu finansowego, błędnie określiła rynek ofertowy, nieprecyzyjnie określiła jakiego rodzaju nieruchomości brała pod uwagę, niewłaściwie przyjęła cechy do wag ceny rynkowej, nieracjonalnie przyjęła, że przez cały okres najmu nieruchomość będzie przynosić stały dochód, zaniżyła ewentualnie nie wzięła pod uwagę możliwych „kosztów” związanych z korzystaniem z nieruchomości, przyjęła stopnie ryzyka bez dostatecznej analizy i uzasadnienia – wskazując, że przyjmuje te wartości na poziomie „przeciętnych wartości”.

Na rozprawie w dniu 16 listopada 2017 roku biegła K. M. (2) podtrzymała sporządzoną przez siebie opinię oraz wyjaśniła, że wyceniała nieruchomość według wartości rynkowej, która jest podstawowym rodzajem wartości. Biegła wskazała również, że wybór przyjętej metody wyceny dla pierwszego wariantu zdeterminowany był treścią tezy dowodowej oraz rodzajem wycenianej nieruchomości, która jest typową nieruchomością przynosząca dochód. Drugi wariant został wykonany przy uwzględnieniu rynkowych stawek czynszu. Biegła przedłożyła również analizę stóp zwrotu i wyjaśniła jej wyniki. Stwierdziła również, że w pierwszym wariancie nie uwzględniła pustostanu, gdyż umowa została zawarta na czas określony bez możliwości rozwiązania. Biegła podkreśliła, że w przypadku przedmiotowej nieruchomości kryzys gospodarczy nie miał żadnego znaczenia, gdyż nieruchomość była budowana na konkretne zlecenie, a umowa najmu była zawarta znacznie wcześniej.

Po złożeniu wyjaśnień przez biegłą pozwany nie miał merytorycznych zastrzeżeń do opinii, a jedynie wskazywał, że dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie nie będzie ona przydatna.

Pisemna opinia biegłej sądowej wraz zeznaniami ustnymi, podlegała ocenie, jak każdy inny dowód, według art. 233 § 1 k.p.c. Sąd nie miał zastrzeżeń, co do poziomu wiedzy biegłej, sposobu motywowania jej stanowiska czy podstaw opinii. Opinia została wykonana w sposób rzetelny i fachowy, w oparciu o zgromadzoną dokumentację. Biegła w sposób precyzyjny wyjaśniła podstawy sporządzenia opinii, a jej wnioskowanie było logiczne i poparte rzeczową argumentacją. Opinia nie zawierała niejasności, ani sprzeczności, a konkluzje były konkretne i przekonujące. Poza tym biegła wyczerpująco odniosła się do stawianych opinii zarzutów.

W związku z powyższym Sąd stanął na stanowisku, iż sporządzona opinia mogła być postawą ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

Przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie było żądanie pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego zawierającego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, zawartego w dniu 16 maja 2011 roku przed notariuszem R. S. za numerem Rep. A (...), opatrzonego klauzulą wykonalności na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Z. z dnia 19 kwietnia 2013 roku, sygn. akt I Co 788/13.

Zgodnie ze wskazanym przepisem art. 840 § 1 k.p.c., dłużnik może w drodze powództwa żądać pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub części albo ograniczenia, jeżeli:

1)  przeczy zdarzeniom, na których oparto wydanie klauzuli wykonalności, a w szczególności, gdy kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym niebędącym orzeczeniem sądu albo gdy kwestionuje przejście obowiązku mimo istnienia formalnego dokumentu stwierdzającego to przejście;

2)  po powstaniu tytułu egzekucyjnego nastąpiło zdarzenie, wskutek którego zobowiązanie wygasło albo nie może być egzekwowane; gdy tytułem jest orzeczenie sądowe, dłużnik może powództwo oprzeć także na zdarzeniach, które nastąpiły po zamknięciu rozprawy, a także zarzucie spełnienia świadczenia, jeżeli zarzut ten nie był przedmiotem rozpoznania w sprawie;

3)  małżonek, przeciwko któremu sąd nadał klauzulę wykonalności na podstawie art. 787 k.p.c., wykaże, że egzekwowane świadczenie wierzycielowi nie należy się, przy czym małżonkowi temu przysługują zarzuty nie tylko z własnego prawa, lecz także zarzuty, których jego małżonek wcześniej nie mógł podnieść.

Powództwo przeciwegzekucyjne przewidziane w art. 840 k.p.c. (tzw. powództwo opozycyjne) jest środkiem merytorycznej obrony przed egzekucją, przysługującym dłużnikowi.

Dłużnik może zaprzeczyć treści tytułu egzekucyjnego w postaci ugody sądowej, ugody zawartej przed sądem polubownym, aktu notarialnego, bankowego tytułu egzekucyjnego oraz innego tytułu egzekucyjnego, którego treści nie chroni powaga rzeczy osądzonej bądź zawisłość sporu (art. 777 k.p.c.). W takich wypadkach możliwe jest kwestionowanie zasadności treści tytułu egzekucyjnego, tzn. powoływanie się także na zdarzenia zaszłe przed jego powstaniem, a powodujące bezzasadność roszczenia stwierdzonego tym tytułem. Nieistnienie zobowiązania dłużnika, co do którego poddaje się on egzekucji w akcie notarialnym, nie powoduje nieważności tegoż oświadczenia z powodu braku causae. Ewentualność niezgodności pomiędzy oświadczeniem dłużnika a rzeczywistym stanem jest ryzykiem „wkalkulowanym” w notarialne tytuły egzekucyjne ( A. J. , P. się egzekucji w akcie notarialnym, Rej.(...), a także K. K. , Akt notarialny jako tytuł egzekucyjny, (...); M. J., Zażalenie na postanowienie co do nadania klauzuli wykonalności (art. 795 k.p.c.), a powództwo przeciwegzekucyjne z art. 840 § 1 pkt 1 k.p.c. w razie poddania się przez dłużnika egzekucji wprost z aktu notarialnego, (...) 2006, Nr (...)).

W niniejszej sprawie powodowie podnosili, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego z dnia 16 maja 2011 roku była pozorna, a w rzeczywistości kryła się pod nią pożyczka obejmująca kwotę 1.000.000 zł tytułem należności głównej, 400.000 zł tytułem odsetek kapitałowych oraz 200.000 zł za opóźnienie w zwrocie pożyczki, chociażby o jeden dzień.

Zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy pozwalał na ustalenie, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości położonej w Z. w formie aktu notarialnego z dnia 16 maja 2011 roku została zawarta dla pozoru. Zgodnie z treścią 83 § 1 k.c., nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Regulacja ta opisuje więc dwie różne sytuacje. Pierwsza zachodzi wówczas gdy strony dokonują czynności prawnej dla pozoru i jej dokonanie nie służy ukryciu innej czynności prawnej. Można tu mówić o pozorności zwykłej, bezwzględnej. Druga dotyczy przypadku, gdy strony dokonują czynności prawnej pozornej w celu ukrycia innej czynności prawnej (dysymulowanej), której skutki prawne rzeczywiście chcą wywołać. Pozorność oświadczenia woli może zatem zachodzić zarówno wtedy, gdy pod pozorowaną czynnością nie kryje się inna czynność prawna, jak i wtedy, gdy pod oświadczeniem pozornym ukrywa się inna czynność prawna (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24 września 2013 r., sygn.. akt I ACa 701/13, LEX nr 1381388, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2013 r., sygn.. akt II PK 299/12, OSNP 2014/7/100). W okolicznościach niniejszej sprawy powodowie powoływali się na drugą z tych postaci pozorności. Sąd Najwyższy wskazał, że pozorność czynności prawnej, czyli tzw. czynności prawnej dyssymulowanej, istnieje wtedy, gdy strony stwarzają pozór dokonania jednej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości dokonują innej czynności (np. zawierają umowę darowizny, gdy w rzeczywistości chodzi o sprzedaż). Istnieje zatem taka sytuacja, w której element ujawniony stanowi inny typ umowy, niż element ukryty ( wyroku SN z dnia 8 marca 2005 roku w sprawie IV CK 630/04, Lex nr 277091). W przypadku pozorności kwalifikowanej, nie powstają skutki prawne wyrażone w oświadczeniu woli złożonym dla pozoru (w pozornej umowie), ponieważ oświadczenie to jest nieważne. Natomiast, rzeczywiście zamierzone skutki prawne powstają, ale tylko o tyle, o ile spełniono przesłanki ważności czynności prawnej, w kategoriach której należałoby kwalifikować rzeczywiście zamierzone przez strony czynności skutki prawne.

W niniejszej sprawie wskazana powyżej przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości była umową pozorną albowiem kryła się pod nią umowa pożyczki na kwotę 1.000.000 zł plus 400.000 zł odsetki kapitałowe oraz 200.000 zł za opóźnienie w zwrocie pożyczki, chociażby o jeden dzień. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że strona powodowa zapłaciła stronie pozwanej tytułem zwrotu pożyczki łącznie kwotę 600.000 zł. Okoliczność ta wynika nie tylko z twierdzeń strony powodowej, ale również ze stenogramu rozmowy nagranej przez powoda w dniu 7 marca 2013 roku, pomiędzy powodem, pozwanym, a W. S. (1). Przy czym w związku z tym, że powodowie przekazując pozwanemu pieniądze nie brali żadnych pokwitowań, to jaką kwota ostatecznie została zapłacona, Sąd mógł ustalić tylko w oparciu o stenogram.

Sąd nie dał tym samym wiary twierdzeniom strony pozwanej, która twierdziła, że przekazana przez powoda kwota 600.000 zł stanowiła rozliczenia z tytułu inwestycji w Ż.. Niewiarygodne jest bowiem to, aby powód mając inne zobowiązania zwrócił kwotę 600.000 zł z tytułu rzekomego zobowiązania związanego z inwestycją sprzed 15 lat, które było już dawno przedawnione. Poza tym, przeczą temu dowody ze stenogramu, rozmów sms pomiędzy powodem, a pozwanym, a W. S. (1) oraz wiarygodne zeznania świadków. Twierdzenia pozwanego w tym zakresie nie są przekonywujące i w ocenie Sądu zostały podniesione jedynie na użytek niniejszego postępowania. Poza tym, o pozorności umowy przedwstępnej sprzedaży świadczy również to, że pozwany zrezygnował z zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo tego, że na poczet ceny uiścił 1.600.000 zł. Wystarczyło przecież, aby dopłacił 100.000 zł i byłby właścicielem przedmiotowej nieruchomości, która generowała znaczne dochody z tytułu najmu. Natomiast twierdzenia pozwanego odnośnie tego, że powodem odstąpienia od umowy był fakt, że Z. Ż. przepisał pożytki na swoją córkę są nielogiczne, skoro prawo to wygasłoby wraz z przeniesieniem własności nieruchomości na pozwanego. Trudno też przyjąć, aby pozwany o tym nie wiedział, skoro od lat działał w branży związanej z obrotem nieruchomościami. Ponadto, o pozorności przedmiotowej umowy świadczy również to, że cena nabycia została ustalona na poziomie znacznie poniżej jej rzeczywistej wartości rynkowej, którą w sposób nie budzący żadnych wątpliwości ustaliła biegła sadowa.

Skoro zatem powodowie zwrócili pozwanemu do tej pory kwotę 600.000 zł do zapłaty pozostało jeszcze 400.000 zł tytułem należności głównej. Jeśli natomiast chodzi o kwotę 200.000 zł zastrzeżoną na wypadek opóźnienia w zwrocie pożyczki chociażby o jeden dzień, Sąd uznał, że postanowienie to jest nieważne, gdyż nie jest możliwe zastrzeżenie kary umownej za niewykonanie zobowiązania pieniężnego. Zgodnie bowiem z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Tym samym karę umowną można zastrzec tylko i wyłącznie w przypadku zobowiązań niepieniężnych.

Odnośnie natomiast odsetek kapitałowych ustalonych na poziomie 400.000 zł wskazać należy, że ich wysokość przewyższa odsetki maksymalne. Zgodnie z art. 359 § 1 k.c. odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy wynika to z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu. Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych (odsetki maksymalne) - § 2 ¹. Jeżeli wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej przekracza wysokość odsetek maksymalnych, należą się odsetki maksymalne (§ 2 ²). W niniejszej sprawie odsetki maksymalnie w chwili, w której były ustalane wnosiły 23 % ( od 12.05.2011r. do 8.06.2011r.), stąd też Sąd obniżył kwotę 400.000 zł do odsetek maksymalnych, a więc do kwoty 115.000 zł. Odsetki należały się zgodnie z umową za okres 6 miesięcy (1.000.000 zł x 23% : 2 = 115.000 zł).

Mając na uwadze powyższe, powodowie na chwilę obecną są zobowiązani do zwrotu pozwanemu kwoty 515.000 zł, tj. 400.000 zł tytułem należności główności oraz 115.000 zł tytułem odsetek kapitałowych. Tym samym, Sąd uwzględnił powództwo w części, pozbawiając wykonalności tytuł wykonawczy co do kwoty 1.085.000 zł, a w pozostałej części powództwo oddalił.

Orzeczenie o kosztach procesu znalazło uzasadnienie w treści art. 100 k.p.c. zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty procesu będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. W niniejszej sprawie powodowie wygrali proces w 68%, co uzasadniało stosunkowe rozdzielenie kosztów procesu i obciążenie ich w 32%, a pozwanego w 68%, natomiast szczegółowe wyliczenie tych kosztów zostało pozostawione referendarzowi sądowemu (art. 108 § 1 zd. 2), przy przyjęciu wynagrodzenia pełnomocników stron w wysokości dwukrotności stawki minimalnej. Przyznanie pełnomocnikom dwukrotności stawki minimalnej uzasadnione było ponadprzeciętnym stopniem skomplikowania sprawy i nakładem pracy pełnomocników stron.

/-/ SSO Małgorzata Małecka