Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 października 2024 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XIV Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w Pile

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Marcin Garcia Fernandez

Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Krygiołka

po rozpoznaniu w dniu 16 października 2024 r. w Pile

na rozprawie

sprawy z powództwa M. W.

przeciwko Gminie Miejskiej C.

o ustalenie

1.  ustala, że pozwana Gmina Miejska C. nie ma prawa do kary umownej przewidzianej w § 8 umowy sprzedaży, zawartej 27 grudnia 2018 r. między pozwaną a R. W. na wypadek niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości położonej w C., dla której Sąd Rejonowy w Chodzieży prowadzi księgę wieczystą (...), do zapłaty której to kary powód M. W. zobowiązał się w § 12 umowy sprzedaży z 27 października 2021 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego przez notariusza P. P. (rep. A nr 13293/2021;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda, jako zwrot kosztów procesu, 13 436 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku.

Marcin Garcia Fernandez

UZASADNIENIE

Powód M. W. w pozwie przeciwko Gminie Miejskiej w C. wniósł o ustalenie, że pozwana nie ma prawa żądania od niego zapłaty kary umownej z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości położonej w C. przy ul. (...), stanowiącej działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Chodzieży prowadzi księgę wieczystą (...), ustalonej w umowie sprzedaży zawartej 27 grudnia 2018 r. między pozwaną i R. W., do zapłaty której zobowiązał się w umowie z 27 października 2021 r. zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem P. P.. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód podał, że 27 października 2021 r. kupił od R. W. prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr (...), dla których Sąd Rejonowy w Chodzieży prowadzi księgę wieczystą (...). Warunkiem zgody pozwanego na sprzedaż było przejęcie zobowiązań dotychczasowego użytkownika wieczystego, zaciągniętych w umowie z 27 grudnia 2018 r., w szczególności co do zapłaty kar umownych w razie niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości. Zapisy umowy, w których użytkownik wieczysty zostaje zobowiązany do zapłaty kar umownych za przekroczenie terminu zabudowy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste są sprzeczne z treścią art. 63 i następnych ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i jako takie - nieważne. W związku z tym nieważne są, zarówno zobowiązanie się R. W. w umowie z 27 grudnia 2018 r. do zapłaty kar umownych na rzecz pozwanego w razie niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości, jak i jego zobowiązanie do zapłaty tej kary.

Ponadto, z ostrożności powód powołał się na to, że zagospodarował przedmiotową nieruchomość zgodnie z zobowiązaniem zawartym w § 12 tiret drugie umowy z 27 października 2021 r. Już 6 grudnia 2022 r. posadowił na niej budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym, co w pełni odpowiada dyspozycji art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Na wypadek nie podzielenia tego poglądu, powód wskazał, że w trakcie prac budowalnych wystąpiły niezależne od niego okoliczności, które w znaczący sposób utrudniły prowadzenie prac zgodnie z harmonogramem i uzasadniają wydłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości, bądź miarkowania kary umownej.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazała, że powodowi znany był stan prawny i faktyczny nieruchomości oraz obowiązek zapłaty kary umownej, że był zainteresowany jej zakupem. Zobowiązanie powoda do zagospodarowania nieruchomości jest ważne i ważne są zapisy dotyczące kary umownej. Powód złożył wniosek do jej burmistrza o przedłużenie terminu na zagospodarowanie nieruchomości. Burmistrz odmówił. 7 lutego 2023 r. burmistrz wezwał powoda do zapłaty kary umownej. Zastrzeżenie kar umownych w umowach z 27 grudnia 2018 r. i 27 października 2023 r. nie było związane z ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego. Powód nabył nieruchomość na wolnym rynku. Określenie terminu zagospodarowania nieruchomości i zabezpieczenie wykonania tego obowiązku przez zastrzeżenie kar umownych nie jest sprzeczne ani z naturą prawa użytkowanie wieczystego, ani z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Jest to dopuszczalne w ramach swobody umów. Posadowienie budynku w stanie surowym zamkniętym nie jest jednoznaczne ze zgłoszeniem zakończenia budowy lub uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Powód dotąd nie zgłosił zakończenia budowy ani nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie. Przyczyny tego są bez znaczenia (k. 107-120).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Zabudowana nieruchomość gruntowa oznaczona geodezyjnie jako działki (...), położona w C. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Chodzieży prowadzi księgę wieczystą (...), stanowiła własność Skarbu Państwa. Na mocy umowy ze Skarbem Państwa pozwana Gmina Miejska w C. uzyskała na tej nieruchomości prawa wieczystego użytkowania gruntu i własności posadowionych na nim budynków. 29 maja 2018 r. pozwana ogłosiła przetarg nieograniczony na sprzedaż tych praw. W punkcie I warunków przetargu wskazano, że wyznacza się termin zagospodarowania nieruchomości: 4 lata na zgłoszenie zakończenia budowy lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie od daty zawarcia umowy notarialnej przenoszącej prawo do nieruchomości. Przetarg odbył się 23 października 2018 r. i wygrał go R. W.. Na mocy umowy sprzedaży z 27 grudnia 2018 r. R. W. nabył od pozwanej prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności dwóch posadowionych na nim budynków.

W § 8 umowy z 27 grudnia 2018 r. nabywca zobowiązał się, zgodnie z warunkami określonymi w przetargu w zakresie zagospodarowania terenu, najpóźniej w ciągu 4 lat zgłosić zakończenie budowy lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Przy czym, na wypadek niedotrzymania tego terminu, nabywca zobowiązał się do zapłaty kar umownych w wysokości 25 % ceny nabycia nieruchomości w pierwszym roku po bezskutecznym upływie tego terminu a za każdy następny rok po bezskutecznym upływie terminu dalsze 15 % tej ceny. W umowie nie wskazano, na czym konkretnie ma polegać zagospodarowanie nieruchomości a jedynie, że ma nastąpić zgłoszenie zakończenia budowy lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Umową z 27 października 2021 r. R. W. sprzedał powodowi M. W. prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynków na nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Chodzieży prowadzi księgę wieczystą (...). W § 9 umowy burmistrz pozwanej oświadczył, że nie skorzysta ona z przysługującego jej prawa pierwokupu. W § 12 umowy powód oświadczył, że stan prawny i faktyczny przedmiotu umowy jest mu dokładnie znany, że znana mu jest treść umowy sprzedaży zawartej 27 grudnia 2018 r. przez R. W. z pozwaną, w szczególności zawarte w niej zobowiązanie do zapłaty kar umownych, że zobowiązuje się zapłacić kary umowne: w kwocie 160 375,13 zł w pierwszym roku oraz w kwocie 96 225,08 zł za każdy kolejny rok w przypadku bezskutecznego upływu terminu zagospodarowania nieruchomości.

Powód pismem z 25 sierpnia 2022 r. zwrócił się do pozwanej o przedłużenie do 30 czerwca 2023 r. terminu zagospodarowania nieruchomości polegającego na zabudowie budynkiem mieszkalno-usługowym. Pozwana odmówiła.

Pismem z 7 lutego 2023 r. pozwana wezwała powoda do zapłaty 160 375,13 zł kary umownej z związku niedotrzymaniem terminu zagospodarowania nieruchomości położonej w C. przy ul. (...), zapisanej w księdze wieczystej (...).

Niektóre fakty powołane przez jedną stronę zostały przez drugą przyznane wprost albo pośrednio i Sąd przyjął je bez dowodów na podstawie art. 229 k.p.c. i 230 k.p.c.

Część ustaleń Sąd poczynił w oparciu o dokumenty prywatne, które zostały złożone przez powoda w kserokopiach. Były to: akt notarialny z 27 grudnia 2018 r., k. 12-15, akt notarialny z 27 października 2021 r., k. 16-21, wniosek powoda z 25 sierpnia 2022 r., k. 56-57, pismo pozwanej z 6 września 2022 r., k. 57, wezwanie do zapłaty, k. 58. Złożenie tych kserokopii stanowiło w istocie zgłoszenie twierdzeń o istnieniu dokumentów o wynikającej z nich formie i treści. Odwołanie się przez pozwaną do złożonej przez powoda kopii dokumentu było ewidentnym przyznaniem takiego twierdzenia (art. 229 k.p.c.). Natomiast niedoniesienie się do kserokopii, stanowiło nie wypowiedzenie się co do twierdzeń o istnieniu dokumentów o wynikającej z kopii formie i treści, które pozwalało uznać je za przyznane, gdyż w każdym przypadku pozostawały w zgodzie z wynikami rozprawy (art. 230 k.p.c.). Dawało to możliwość przeprowadzenia dowodów z dokumentów, których istnienie, treść i forma zostały przyjęte bez dowodów, tak jakby zostały one złożone w oryginałach.

Dokumentów prywatne w postaci dokumentacji przetargowej (k. 121-125, 128, 132), na podstawie których Sąd dokonał części ustaleń, zostały złożone do akt sprawy przez pozwaną w odpisach, których zgodność z oryginałem poświadczył jej pełnomocnik - radca prawny. Na podstawie art. 129 § 3 k.p.c. dokonane przez tego pełnomocnika poświadczenia korzystały z domniemania zgodności treści z prawdą (art. 244 § 1 k.p.c.). Domniemanie to nie zostało przez powoda obalone. W związku z tym należało przyjąć, że odpisy dokumentów są zgodne z oryginałami.

Dokumenty prywatne, na podstawie których Sąd dokonał ustaleń, nie budziły wątpliwości co do swojej prawdziwości, jak też nie były przez strony podważane pod jakimkolwiek względem. Dlatego Sąd uznał je za w pełni godne zaufania. Pozostałe, zgromadzone w aktach dokumenty nie miały znaczenia dla ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Powód domagał się ustalenia, że pozwana nie ma prawa do kary umownej zastrzeżonej w § 8 umowy z 27 grudnia 2018 r., do zapłaty której zobowiązał się w § 12 umowy z 27 października 2021 r.

Zgodnie z art. 189 k.p.c., powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Interes prawny jest to interes dotyczący szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych powoda i występuje wówczas, gdy z jego strony istnieje obiektywna potrzeba ochrony prawnej, np. gdy powstała sytuacja grożąca naruszeniem prawa lub stosunku prawnego albo pozbawieniem go ochrony prawnej albo też zaistniała wątpliwość co do jego istnienia, a jednocześnie nie ma innych środków ochrony prawnej lub są one nieadekwatne do istniejącej obiektywnie potrzeby tej ochrony. Jak podkreśla się w orzecznictwie, ocena istnienia interesu prawnego wymaga zindywidualizowanych, elastycznych kryteriów, uwzględniających celowościowe podstawy powództwa wytoczonego w oparciu o art. 189 k.p.c., a jednym z tych kryteriów jest znaczenie, jakie wyrok ustalający wywarłby na sytuację prawną powoda obecnie i w przyszłości. O występowaniu interesu prawnego w uzyskaniu wyroku ustalającego świadczy możliwość stanowczego zakończenia tym wyrokiem sporu obecnie występującego, jak i sporów, które mogą z kwestionowanego stosunku prawnego wystąpić w przyszłości. Natomiast przeciwko istnieniu interesu prawnego przemawia możliwość uzyskania pełniejszej ochrony praw powoda w drodze innego powództwa (por. z wielu wyroki Sądu Najwyższego z 19 lutego 2002 r., IV CKN 769/00, OSNC 2003/1/13, z 30 listopada 2005 r. III CK 277/05, z 29 marca 2012 r. I CSK 325/11, z 15 maja 2013 r. III CSK 254/12, z 2 lipca 2015 r., V CSK 640/14, nie publ.).

Między stronami powstał spór co do istnienia prawa pozwanej do przedmiotowej kary umownej. Powód nie ma możliwości uzyskania ochrony swoich praw w drodze innego powództwa niż o ustalenie, że pozwana na ma prawa do tej kary umownej. Dlatego miał interes prawny w żądaniu takiego ustalenia.

Przedmiotowa kara umowna nie została skutecznie zastrzeżona.

Z § 12 umowy sprzedaży z 27 października 2021 r. wynika, że powód zobowiązał się do zapłaty kary umownej na rzecz pozwanej w razie „niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości” w terminie czterech lat od 27 grudnia 2018 r., kiedy to doszło do zawarcia przez sprzedającego - R. W. i pozwaną umowy sprzedaży, w której R. W. zobowiązał się do zagospodarowania nieruchomości w tym terminie. Było to swoiste przejęcie przez powoda zobowiązań R. W. do zagospodarowania nieruchomości w wyznaczonym terminie i zapłaty kary umownej w razie jego niedotrzymania (zmiana dłużnika za zgodą wierzyciela). Podkreślenia wymaga, że takie było zgodne stanowisko obu stron procesu. Było to też o tyle oczywiste, że pozwana była stroną tylko umowy sprzedaży z 27 grudnia 2018 r. i tylko w niej mogła określać warunki sprzedaży. Oznacza to, że przedmiot zobowiązania powoda, za którego niewykonanie została zastrzeżona kara umowna, mógł być określony wyłącznie w umowie z 27 grudnia 2018 r.

Kara umowna, czy jakakolwiek sankcja za niewykonanie zobowiązania, może być w umowie skutecznie zastrzeżona tylko pod warunkiem na tyle precyzyjnego określenia tego zobowiązania, żeby było możliwie jednoznaczne przesądzenie, że doszło do jego niewykonania. W umowie z 27 grudnia 2018 r. zobowiązanie do zagospodarowania nieruchomości w terminie czterech lat nie zostało skonkretyzowane w sposób pozwalający na skuteczne obwarowanie jego niewykonania karą umowną. Z umowy tej wynika jedynie, że zagospodarowaniem nieruchomości będzie zgłoszenie zakończenia budowy lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie (§ 8). Nie wynika jednak, ani o jaką budowę chodzi, ani co ma być objęte pozwoleniem na użytkowanie. Można się jedynie domyślać, że w obu przypadkach chodzi o ten sam obiekt - jakiś budynek, ale nie wiadomo jaki: istniejący czy nowy, jeśli istniejący, to który (w chwili sprzedaży na nieruchomości były dwa budynki) i o jakich parametrach, jeśli nowy, to jaki (o jakich parametrach). Wprawdzie umowa odwołuje się do warunków przetargu, ale w nich także nie można wyczytać, na czym konkretnie ma polegać zagospodarowania nieruchomości. W konsekwencji nie sposób ustalić, co konkretnie objęte było zakresem zobowiązania R. W. a następnie powoda do zagospodarowania nieruchomości.

Niczego w tym zakresie nie zmienia to, że strony procesu zdawały się dokładnie wiedzieć, jaki budynek miał stanowić zagospodarowanie nieruchomości. Była to bowiem wiedza, która pochodziła z jakichś uzgodnień, które nie znalazły żadnego odzwierciedlenia w umowie. Podkreślenia przy tym wymaga, że ustalenie, jaki dokładnie budynek miał być wybudowany czy przebudowany nie było możliwe w drodze wykładni (art. 65 § 2 k.c.), gdyż nie umożliwiały tego żadne postanowienia umowy, które mogłyby zostać poddane interpretacji. W drodze wykładni można ustalić treść umowy, ale nie uzupełniać ją o nieistniejące elementy, choćby były one objęte świadomością jej stron.

Nieskonkretyzowanie w umowie z 27 grudnia 2018 r., co jest objęte zakresem zobowiązania najpierw R. W. a następnie powoda do zagospodarowania nieruchomości, powodowało że klauzula zastrzegająca karę umowną nie rodziła skutków prawnych. W konsekwencji prawo pozwanej do domagania się kary umownej w ogóle nie powstało. Już tylko z tego względu powództwo podlegało uwzględnieniu.

Niezależnie od powyższego, powództwo było uzasadnione także z powodu przekroczenia przy kształtowaniu klauzuli kary umownej granic swobody kontraktowej (art. 353 ¹ k.c.).

Art. 353 ¹ k.c., wyrażający zasadę wolności (swobody) umów, wyznacza trzy granice tej wolności, którymi są: natura stosunku, ustawa i zasady współżycia społecznego. Sposób ukształtowania przedmiotowej kary umownej, jako sankcji finansowej za niedotrzymanie terminu zabudowy gruntu naruszyło zasady słuszności kontraktowej przez rażąco nierówne ukształtowanie praw i obowiązków stron. Przesądza o tym niezachowanie proporcjonalności kary do wagi ewentualnego naruszenia i brak jej powiązania ze skutkami wynikającymi dla pozwanej z niedotrzymania przez powoda terminu zagospodarowania nieruchomości. W klauzuli kary umownej zastrzeżono jej bardzo znaczną wysokość i nie określono terminu końcowego jej naliczania. Rodziło to realne niebezpieczeństwo obciążania powoda tym świadczeniem w nieokreślonym bliżej czasie, niezależnie od przyczyn niemożności dotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości. Klauzula nie reguluje też sytuacji powoda w razie rozporządzenie nieruchomością. Nie wiadomo, czy w takiej sytuacji pozwana zachowywałaby prawo do dalszego naliczania kar umownych i do kiedy. Ponadto klauzula nie przewiduje możliwości ubiegania się powoda o przedłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości w sytuacji niemożności jego dotrzymania z przyczyn od niego niezależnych. Przez to sytuacja powoda jest ukształtowana w sposób znacznie mniej korzystny niż użytkownika wieczystego gruntu, który nabył to prawo w wyniku jego ustanowienia na nieruchomości pozwanej. Zgodnie bowiem z art. 62 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, termin zabudowy gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od niego (por. wyrok Sądu Najwyższego z 30 lipca 2014 r., II CSK 563/13).

Odmowa pozwanej przedłużenia terminu do zagospodarowania nieruchomości w oparciu o czysto formalne przesłanki, wskazuje na bezwzględne wykorzystywanie przez nią rażącej nierównowagi w ukształtowaniu przedmiotowej kary umownej.

Powyższe uwagi prowadziły do wniosku, że w umowie z 27 grudnia 2018 r. klauzula kary umownej jest ukształtowana w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, przez co jest nieważna.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekła jak w punkcie 1 wyroku.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu z punktu 2 wyroku znajdowało oparcie w art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. Pozwana jako przegrywająca proces jest zobowiązana zwrócić powodowi jego koszty, na które złożyły się opłata od pozwu 8.019 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 5.400 zł. Określając wynagrodzenie pełnomocnika Sąd przez przeoczenie pominął wynagrodzenie za postępowanie zażaleniowe.

SSO Marcin Garcia Fernandez