Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 kwietnia 2025 roku

Sąd Okręgowy w Poznaniu XIV Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w Pile

w składzie następującym:

Przewodniczący sędzia Jan Sterczała

Protokolant st.prot. Magdalena Grzybowska

po rozpoznaniu w dniu 24 marca 2025 roku w Pile

sprawy z powództwa B. S., K. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w P.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powodów na rzecz pozwanej kwotę 377 zł tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Jan Sterczała

Sygnatura akt XIV C 508/23

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 4 maja 2023r. powodowie B. S. i K. S. wnieśli o uchylenie uchwały nr 7/2023 Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w P. w sprawie zamknięcia szlabanu podjętej na zebraniu w dniu 21 marca 2023 roku, oraz wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia sprawy.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w P. wniosła o oddalenie powództwa w całości, oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie B. S. i K. S. są właścicielami lokalu użytkowego nr (...) mieszczącego się w budynku przy ul. (...) w P.. Z prawem własności lokalu związany jest udział w wielkości (...) w nieruchomości wspólnej. Powodowie udostępniają przedmiotowy lokal na podstawie umowy najmu- od 2016 roku mieści się tam apteka.

Apteka w lokalu użytkowym powodów prowadzona jest przez syna powodów – R. S. i jego partnerkę D. W.. Powodowie prowadzą ponadto przychodnię, która pozbawiona jest własnego parkingu, a która zlokalizowana jest naprzeciwko parkingu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Klienci przychodni i apteki często zostawali auta na parkingu wspólnoty.

Z treści umowy najmu nieruchomości z dnia 1 maja 2016r. nie wynika, aby powodowowie zobowiązali się wobec najemcy do zapewnienia mu miejsc parkingowych na przedmiotowym parkingu wspólnoty mieszkaniowej.

/ dowód: umowa najmu nieruchomości z dnia 1 maja 2016r. (k.24—25)/

W budynku przy ulicy (...) w P. wyodrębnione zostały 22 lokale, w tym 3 lokale użytkowane zlokalizowane na paterze. W lokalach użytkowych poza wspomniana apteką, prowadzona jest kancelaria prawna oraz gabinet kosmetyczny.

Na terenie nieruchomości wspólnej wydzielone zostały miejsca parkingowe. Przed budynkiem znajduje się parking z 11 miejscami postojowymi.

Bezpośrednio po oddaniu budynku do użytkowania parking był ogólnodostępny ( wjazd na teren parkingu nie był ograniczony szlabanem). Z miejsc postojowych korzystali swobodnie zarówno lokatorzy jak i klienci lokali użytkowych.

W dniu 23 października 2017r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 8/2017 w sprawie montażu szlabanu ograniczającego dostęp do parkingu zlokalizowanego przed budynkiem przy ul. (...). Przedmiotowa uchwała podjęta została jednomyślnie, a za jej podjęciem głosowali również powodowie.

W 2021 r. w ramach inwestycji obejmującej przebudowę ulicy (...), wzdłuż jezdni wytyczona została ścieżka rowerowa. Jednak pomimo budowy ścieżki rowerowej ogólnodostępne miejsca postojowe znajdują się nadal wzdłuż ulicy (...), przy ulicy (...) oraz przed marketem (...) i przy ul. (...). W.w. miejsca parkingowe znajdują się w niedalekiej odległości od lokalu użytkowego powodów.

/ dowody: uchwała nr 8/2017 Wspólnoty Mieszkaniowej w P. przy ul. (...) z dnia 23.10.2017r. (k. 13-15), przesłuchanie powódki (k. 136- 140), przesłuchanie członka zarządu pozwanej wspólnoty I. P. ( k.137-138), przesłuchanie członka zarządu pozwanej wspólnoty D. N. (1) ( k. 138) /

Kolejno w dniu 3 listopada 2022r. podjęta została uchwała nr 6/2022 w sprawie otwarcia szlabanu. Ostatecznie właściciele lokali zdecydowali, że dostęp do parkingu pozostanie nieograniczony w dni powszednie do godziny 16.00. Powodowie sprzeciwiali się uchwale o takiej treści, podnosząc, że apteka odnotowuje największy przypływ klientów pomiędzy godziną 16.00, a 17.00. Powyższa uchwała nie została jednak zaskarżona.

/ dowód: uchwała nr 6/2022 Wspólnoty Mieszkaniowej w P. przy ul. (...) z dnia 3.11.2022. (k.18- 20)/

Pozwana wspólnota przekazała synowi powodów kluczyk do ręcznego otwierania szlabanu. Właściciele apteki nie zastosowali się jednak do wcześniejszych ustaleń stron i nie zamykali szlabanu o godzinie 16.00, przez co parking nie był dostępny dla mieszkańców, gdyż miejsca zajmowały osoby trzecie.

Na skutek pozostawiania otwartego szlabanu w ciągu dnia, a następnie zamykanie go na noc, dochodziło do sytuacji, gdzie osoby nieuprawnione w czasie otwarcia szlabanu pozostawały zaparkowane pojazdy na parkingu, a po jego zamknięciu nie mogły już opuścić parkingu jego wyjazdem. W tych sytuacjach osoby te przejeżdżały przez chodnik i trawniki powodując ich uszkodzenia. Konsekwencją tego była konieczność montowania słupków ograniczających przejazd w miejscach do tego nieprzeznaczonych. Ponadto syn powodów zaklejał czujnik szlabanu taśmą klejącą, co powodowało częste psucie się szlabanu i narażało pozwaną wspólnotę na dodatkowe koszty naprawy.

W związku z powyższym, na zebraniu w dniu 21 marca 2023r. pozwana wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 7/2023 w sprawie zamknięcia szlabanu. Za podjęciem uchwały zagłosowała większość właścicieli.

/ dowód: uchwała nr 7/2023 Wspólnoty Mieszkaniowej w P. przy ul. (...) z dnia 21.03.2023r. (k. 21-23)/

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej, w tym powodowie, mieli i mają nadal zapewniony dostęp do parkingu, albowiem dysponują pilotem umożliwiającym im otwarcie szlabanu.

Pracownicy apteki mają pilot do szlabanu i tym samym mogą go otworzyć w przypadku przyjazdu klienta lud dostawy towaru.

/ dowody: przesłuchanie świadka R. S. (k.122), przesłuchanie świadka M. P. (k. 122-123), przesłuchanie świadka D. M. ( k.1 23- 124), przesłuchanie świadka K. G. ( k. 124), przesłuchanie powódki (k. 136-137), przesłuchanie członka zarządu pozwanej wspólnoty I. P. ( k.137-138), przesłuchanie członka zarządu pozwanej wspólnoty D. N. (1) ( k. 138) /

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o następującą ocenę dowodów:

W ustaleniu powyższego stanu faktycznego Sąd oparł się przede wszystkim na zgromadzonych w aktach przedmiotowej sprawy dokumentach, których autentyczność i wiarygodność nie budziła wątpliwości Sądu, nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania, do czego również Sąd nie znalazł żadnych podstaw, uznając wszystkie zgromadzone dokumenty za w pełni wiarygodny materiał dowodowy.

Świadek R. S. jest współwłaścicielem apteki. Świadek zeznawał w sposób wiarygodny. Świadek przyznał, że oprócz klientów apteki, na spornych miejscach parkingowych parkowali również klienci przychodni. Świadek potwierdził, że niedaleko apteki znajdują się ogólnodostępne miejsca parkingowe, jednak klienci apteki przyzwyczaili się do tego, że mogli zaparkować bezpośrednio obok apteki i teraz sygnalizują swoje niezadowolenie z powodu braku miejsc parkingowych.

M. P. jest pracownikiem apteki. Świadek zeznawała w sposób spójny, logiczny i zgodny z resztą materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy. Świadek przyznała, że pracownicy apteki mają pilot do szlabanu i tym samym mogą go otworzyć w przypadku przyjazdu klienta lud dostawy towaru. Świadek wskazała również, że w związku z zamknięciem szlabanu, a tym samym ograniczeniem dostępu do parkingu, apteka nie odnotowała znaczących spadków dochodu.

D. M. jest mieszkańcem nieruchomości położonej przy ul. (...). Świadek zeznawała w sposób wiarygodny. Świadek wskazała, że pracownicy apteki nie zamykali szlabanu o ustalonej godzinie, co powodowało, że na parkingu stawało wiele aut „ z zewnątrz”, a mieszkańcy nieruchomości nie mieli gdzie zaparkować po pracy. Jednocześnie świadek wskazała, że w niedalekiej odległości od apteki znajduje się dużo ogólnodostępnych miejsc parkingowych.

K. G. również zeznawała w sposób wiarygodny. Świadek wskazała, że mieszkała w budynku położonym przy ul. (...) w P.. Świadek wskazała, że wielokrotnie miała problem ze znalezieniem miejsca parkingowego. Świadek widziała, jak klienci apteki trąbili, a pracownicy apteki otwierali im wówczas szlaban.

Powódka B. S. zeznawała w sposób częściowo wiarygodny.

Za wiarygodne Sąd uznał zeznania powódki w zakresie w jakim powódka wskazała, że klienci apteki skarżą się na brak możliwości zaparkowania bezpośrednio koło apteki. Jak i w zakresie w jakim powódka przyznała że jest możliwe otwarcie szlabanu parkingowego w przypadku chociażby dostawy towaru, albowiem na każdy lokal użytkowy w budynku został przyznany jeden pilot do otwierania szlabanu.

Za niewygodne Sąd uznał zeznania powódki w zakresie w jakim powódka podnosiła, że w czasie kiedy szlaban pozostawał otwarty nie było problemu ze znalezieniem miejsca parkingowego, zeznania powódki w tym zakresie pozostają sprzeczne ze zgromadzonym w aktach sprawy materiałem dowodowym, w tym przede wszystkim zeznaniami przesłuchanych w sprawie świadków będących mieszkańcami nieruchomości przy ul. (...).

Ponadto za niewiarygodne Sąd uznał twierdzenia powódki jakoby zamkniecie szlabanu miało spowodować spadek dochodów apteki. Powódka nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń w tym zakresie, a ponadto pracownica apteki – (...) zeznawała, że apteka przynosi zbliżone dochody do tych które były osiągane gdy szlaban był otwarty.

I. P. która jest członkinią zarządu pozwanej wspólnoty, zeznawała w sposób spójny, logiczny i zgodny z resztą materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy. Pozwana wspólnota mieszkaniowa zadecydowała o wprowadzeniu szlabanu na parkingu, po to, aby osoby z zewnątrz nie będące członkami wspólnoty lub klientami lokali usługowych nie mogły parkować na parkingu należącym do wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa pozwoliła na korzystanie klientom apteki ze swojego parkingu, pod warunkiem, że szlaban będzie zamykany od godziny 16.00, aby z miejsc parkingowych mogli korzystać przede wszystkim mieszkańcy bloku. Apteka jednak nie wywiązywała z zamykania szlabanu, co spowodowało konieczność podjęcia zaskarżonej uchwały o stałym zamknięciu szlabanu.

D. N. (2) również jest członkinią zarządu pozwanej wspólnoty i również zeznawała w sposób wiarygodny. Pozwana wspólnota mieszkaniowa przekazała, każdemu z najemców lokali użytkowych pilot do szlabanu, nie ma zatem problemu aby pracownicy apteki otwierali szlaban w przypadku przyjazdu samochodu z dostawą, lub przyjazdu klienta, który ma znaczne ograniczenia ruchowe.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawą dochodzonego roszczenia jest art. 25 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 532). Zgodnie z art. 25 pkt 1 w.w. ustawy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zważyć należy, że każda z w.w. przesłanek jest samodzielna.

Zgodnie z przyjętą linią orzeczniczą naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ustawy o własności lokali stanowi kategorię obiektywną, ocenianą min. w świetle zasad współżycia społecznego. Naruszenie wiec jakiekolwiek subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia jej uchylenia na powyższej podstawie. Ciężar udowodnienia istnienia przesłanek uzasadniających zaskarżenie uchwały spoczywa, na stronie powodowej, która winna wskazać okoliczności leżące u podstaw wniesionego powództwa. Powodowie winni tym samym wykazać, że wskutek przedmiotowej uchwały zostały w sposób obiektywny naruszone zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Powodowie nie wykazali, że uchwała nr 7/2023 Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w P. w sprawie zamknięcia szlabanu podjętej na zebraniu w dniu 21 marca 2023 roku, została wydana niezgodnie z przepisami prawa.

Uchwała ta została podjęta większością oddanych głosów, co potwierdza sam powodowie. Powodowie nie udowodnili zaistnienia jakikolwiek uchybień prawnych dotyczących podjęcia uchwały nr 7/2023. Uchwała została podjęta zgodnie z przepisami prawa oraz ustawą z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali.

Co więcej w żadnej mierze nie zostało udowodnione, że uchwała nr 7/2023 narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy powodów.

Sąd nie podziela w tym zakresie argumentacji przedstawionej przez powodów.

W dniu 23 października 2017r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 8/2017 w sprawie montażu szlabanu ograniczającego dostęp do parkingu zlokalizowanego przed budynkiem przy ul. (...). Przedmiotowa uchwała podjęta została jednomyślnie, a za jej podjęciem głosowali również powodowie.

Skoro powodowie sami głosowali za montażem szlabanu, nie sposób podzielić ich argumentacji, że byli za tym, aby szlaban powstał, ale nie był zamykany. Takie twierdzenia uznać należy, za niezgodne z zasadami logiki i tym samym podważające zasadność samego powództwa.

Kolejno w dniu 3 listopada 2022r. podjęta została uchwała nr 6/2022 w sprawie otwarcia szlabanu. Ostatecznie właściciele lokali zdecydowali, że dostęp do parkingu pozostanie nieograniczony w powszednie dni do godziny 16.00. Powodowie sprzeciwiali się uchwale o takiej treści, podnosząc, że apteka odnotowuje największy przypływ klientów pomiędzy godziną 16.00, a 17.00. Powyższa uchwała nie została jednak zaskarżona.

W budynku przy ulicy (...) znajduje się 19 lokali mieszkalnych i 3 lokale użytkowe. Zasadnym i zgodnym z dobrem Wspólnoty Mieszkaniowej jest zapewnienie w pierwszej kolejności miejsc parkingowych dla mieszkańców budynku.

Wspólnota Mieszkaniowa ma za zadanie reprezentowanie interesu ogółu mieszkańców, a nie jedynie pojedynczych właścicieli. Sąd nie jest uprawniony do regulacji wewnętrznych ustaleń Wspólnoty Mieszkaniowej, jeżeli ustalone one zostały zgodnie z wytycznymi art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali.

Działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością, tym samym interesy poszczególnych właścicieli winny być zawsze oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych właścicieli.

W ocenie Sądu ocena „swobodnego dostępu” do własnego lokalu musi być zawsze oceniana w kontekście ochrony własności i współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

Stając się członkiem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej powodowie winni liczyć się tym, że nie zawsze interesy większości mieszkańców będą do końca wspólne i zgodne z oczekiwaniami każdego z mieszkańców. Nie sposób bowiem rozpatrywać interesu właściciela lokalu w oderwaniu od interesu pozostałych członków wspólnoty.

W interesie mieszkańców lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku przy ulicy (...) pozostaje posiadanie własnego miejsca parkingowego. Pamiętać należy, że mieszańcy lokali mieszkalnych stanowią znaczną przewagę nad najemcami lokali użytkowych przy ul. (...) i tym samym ich interes jest interesem pierwszorzędnym, a przy tym jest interesem zgodnym z prawem i zasadami współżycia społecznego. Normalnym bowiem i zrozumiałym jest chęć posiadania przez mieszkańca budynku zapewnionego miejsca parkingowego, szczególnie mając na uwadze powszechną wiedzę o tym, że w chwili obecnej w P. jak i w innych zbliżonych wielkością miastach istnieje duży problem ze znalezieniem wolnego miejsca parkingowego.

Tym samym podjęcie zaskarżonej uchwały było zgodne z prawem, gdyż jej wykonanie niewątpliwie podniesie jakość życia większości członków wspólnoty, tym samym chroniąc ich interesy, a szczególności ich prawo do nieskrępowanego działaniami osób trzecich, współposiadania i współkorzystania z parkingu.

Montaż spornego szlabanu jest powiązany z rzeczywistym interesem właścicieli lokali mieszkalnych, natomiast obawy powodów związane z możliwą utratą klientów są w ocenie Sądu bezpodstawne.

Powodowie, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 6 k.c., nie udowodnili w żaden sposób, iż ich sytuacja majątkowa ulegnie pogorszeniu w związku z zamykaniem szlabanu oraz związku przyczynowego pomiędzy ewentualnie ponoszonymi stratami, a zaskarżona uchwałą.

Z załączonej do pozwu umowy najmu nieruchomości z dnia 1 maja 2016r. nie wynika, aby powodowowie zobowiązali się wobec najemcy do zapewnienia mu miejsc parkingowych na przedmiotowym parkingu wspólnoty mieszkaniowej.

Zdaniem Sądu brak możliwości bezpośredniego parkowania pojazdu klienta pod lokalem użytkowym powodów nie jest warunkiem koniecznym do prowadzenia apteki.

Ponadto w 2021 r. w ramach inwestycji obejmującej przebudowę ulicy (...), wzdłuż jezdni wytyczona została ścieżka rowerowa. Jednak pomimo budowy ścieżki rowerowej ogólnodostępne miejsca postojowe znajdują się nadal wzdłuż ulicy (...), przy ulicy (...) oraz przed marketem (...) i przy ul. (...). W.w. miejsca parkingowe znajdują się w niedalekiej odległości od lokalu użytkowego powodów. Klienci apteki mają więc możliwość skorzystania z licznych ogólnodostępnych miejsc parkingowych jeżeli chcą skorzystać z usług apteki.

Co więcej członkowie wspólnoty mieszkaniowej, w tym powodowie, mieli i mają nadal zapewniony dostęp do parkingu, albowiem dysponują pilotem umożliwiającym im otwarcie szlabanu.

Tym samym zapewnienie ciągłości dostaw oraz dostępu klientów do apteki w związku z zamykaniem szlabanu nie zostanie wyłączone. Z wnętrza lokalu powodów widać wjazd na teren wspólnoty, tym samym otwarcie szlabanu dostawcy nie stanowi obiektywnego problemu. Nadto zamknięcie szlabanu na terenie parkingu wspólnoty w żadnym wypadku nie ograniczy pieszego dostępu klientów do apteki.

Powodowie w żaden sposób nie udowodnili, że zamknięcie szlabanu spowodowało znaczne straty w działalności apteki, lub znacząco wpłynęło na ilość klientów odwiedzających aptekę. Na tą okoliczność powodowie nie przedłożyli żadnych dowodów.

Podsumowując w ocenie Sądu nie sposób przyjąć, że działania w postaci zamknięcia szlabanu, który został posadowiony za zgodą wszystkich członków pozwanej wspólnoty ( w tym również powodów), pozostaje w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Jest bowiem wręcz przeciwnie, zaskarżona uchwała jest wynikiem troski o zapewnienie członkom wspólnoty wykonywania przysługujących im praw w możliwie najpełniejszym zakresie w kwestii tak codziennej jak zapewnienie parkowania samochodu na terenie nieruchomości wspólnej. Niedogodność, jakiej dozna część klientów apteki wynajmowanej przez powodów w postaci konieczności zaparkowania auta w nieco dalszej odległości od apteki nie może być podstawą do czynienia pozwanej zarzutu niewłaściwego zarządzania nieruchomością wspólną, mając na uwadze korzyści, jakiej przyniesie zdecydowanej większości członków wspólnoty mieszkaniowej, wykonanie uchwały.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie przytoczonych przepisów prawa powództwo należało oddalić jako całkowicie bezzasadne o czym orzeczono w punkcie pierwszym wyroku.

O kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Mając na uwadze, że powodowie w całości przegrał powództwo w niniejszej sprawie, Sąd w punkcie drugim wyroku zasądził od powodów na rzecz pozwanego kwotę 377 zł tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku.

Jan Sterczała