Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 października 2025 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XIV Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w Pile

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Marcin Garcia Fernandez

Protokolant: p.o. stażysty Natalia Stochaj

po rozpoznaniu w dniu 1 października 2025 r. w Pile

na rozprawie

sprawy z powództwa L. F.

przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości położonej w P. przy ul. (...)AB

o uchylenie uchwały

oddala powództwo.

Marcin Garcia Fernandez

UZASADNIENIE

Powód L. F. w pozwie z 24 maja 2023 r. wniósł o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w P. przy ul. (...) z dnia 17 kwietnia 2023 r. „Regulamin rozliczania kosztów centralnego ogrzewania w lokalach mieszkalnych Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości w P. ul. (...)AB”. W uzasadnieniu powołał się na to, że zaskarżona uchwała została podjęta na zebraniu wspólnoty 17 kwietnia 2023 r. Kwestionuje przede wszystkim § 6 pkt 4, 7 i 8 Regulaminu. Wobec ogólności uregulowań ustawowych, bardzo ważne jest, żeby każda wspólnota miała kompleksowy regulamin normujący jej funkcjonalnie. Pozwana wspólnota nie ma takiego regulaminu. Powoduje to konkretne straty. Innym problemem jest nierozwiązana kwestia sprawiedliwego określenia ilości ciepła dostarczanego do lokali mieszkalnych podłączonych do sieci M.. Jest to bardzo ważne z uwagi na dwa lokale, w tym jego, posiadające własne ogrzewanie gazowe. Przyjęty przez wspólnotę fragmentaryczny regulamin nie rozwiązuje tego problemu. W dalszym ciągu ilość ciepła pobieranego przez lokale podłączone do sieci M. nie uwzględnia ciepła dostarczanego przez nieopomiarowane piony techniczne i gałązki, które nie mają izolacji termicznej. Powoduje to niewspółmierne obciążenie dwóch mieszkań z własnym ogrzewaniem. Fragmentaryczny regulamin nie spełnia minimalnych kryteriów, dlatego opracował kompleksowy regulamin dla wspólnoty, który nie został zaakceptowany.

W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu wskazała, że powód nie wykazał spełnienia żadnej przesłanki umożliwiającej uchylenie uchwały przez sąd. Z uzasadnienia pozwu nie wynika, jakie konkretnie naruszenie miałoby uzasadniać uchylenie zaskarżonej uchwały. Powód nie wskazał, aby była ona niezgodna z prawem albo umową właścicieli lokali, naruszała zasady prawidłowego zarządzania albo w inny sposób naruszała jego interesy. Zarzuty dotyczące ciepła dla nieopomiarowanej części budynku nie zasługują na uwzględnienie. Regulamin dotyczy rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, więc nie dotyczy powoda, tylko właścicieli lokali korzystających z usług (...). Zasady partycypacji właścicieli lokali ogrzewanych gazem w kosztach ogrzewania nieruchomości wspólnej zostały określone w uchwale 3/2025 z 17 sierpnia 2025 r. Powód nie zaskarżył tej uchwały. Powód zdaje się dążyć do przeforsowania regulaminu o zaproponowanej przez niego treści. Jednakże sąd nie ma możliwości zobowiązania wspólnoty do podjęcia uchwały określonej treści (k. 119-121).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana wspólnota mieszkaniowa składa się z właścicieli 12 samodzielnych lokali mieszkalnych. Lokale znajdują się w jednym dwupiętrowym budynku. Powód jest członkiem wspólnoty w związku z przysługującym mu prawem własności jednego z lokali. Jego lokal znajduje się na drugim piętrze.

W przeszłości pozwana zgodziła się na odłączenie od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania lokali położonych na ostatnim piętrze. Na tej podstawie zostały odłączone dwa lokale, w tym powoda. Po odłączeniu zapadła uchwała, która określiła wysokość udziału właścicieli lokali, mających samodzielne ogrzewanie, w kosztach ogrzewania części wspólnych na 100 zł w przypadku powoda i 120 zł w przypadku właściciela drugiego odłączonego lokalu. Początkowo nie było żadnego mechanizmu waloryzowania tych kwot. 17 sierpnia 2015 r. pozwana przyjęła uchwałę w sprawie kosztów udziału w ogrzewaniu części wspólnej dla mieszkań posiadających ogrzewanie etażowe, w której określiła, że wyżej wskazane kwoty 100 zł i 120 zł będą corocznie korygowane z uwzględnieniem procentowej zmiany kosztów ogrzewania budynku. Od tego czasu mechanizm waloryzacji funkcjonuje w ten sposób, że powód płaci taki procent kwoty 100 zł, w jakim pozostaje rachunek za energię cieplną za dany sezon grzewczy do rachunku za sezon, w którym została ustalona kwota 100 zł. Za sezon 2024/2025 powód zapłacił mniej niż 200 zł.

(twierdzenia jednej strony przyznane przez drugą, k. 176)

Pozwana na zebraniu jej członków, które odbyło się 17 kwietnia 2023 r., większością głosów podjęła uchwałę nr 6/2023. Powód był obecny za zebraniu i głosował przeciwko niej.

Na mocy uchwały nr 6/2023 pozwana przyjęła regulamin rozliczania kosztów centralnego ogrzewania i wody w lokalach mieszkalnych, który stanowi załącznik do niej. W § 6 regulaminu ustalono, że podstawą rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania są ponoszone przez Wspólnotę koszty zakupu energii cieplnej na cele centralnego ogrzewania (ust. 1) oraz, że wprowadza się sposób rozliczania lokali z własnym źródłem ogrzewania taki, jak przewidziano w uchwale wspólnoty nr (...) z 17 sierpnia 2015 r. (ust. 11). W § 10 ust. 7 regulaminu przewidziano, że wymiana podzielników finansowana jest z funduszu remontowego.

W toku procesu, uchwałą nr 5/2025 z 20 lutego 2025 r. pozwana zmieniła § 10 ust. 7 regulaminu ustalając, że właściciele lokali z własnym ogrzewaniem nie uczestniczą w opłacie za wymianę podzielników; koszty wymiany ponoszą właściciele lokali posiadających podzielniki.

(dowód: uchwała z 17.04.2023 r., k. 36, protokół głosowania, k. 36v, regulamin, k. 107-109, uchwała z 20.02.2025 r., k. 231 i 232)

Ustalając powyższy stan faktyczny, Sąd przyjął bez dowodów fakty, które zostały zgłoszone przez jedną stronę i przyznane przez drugą, mając na uwadze, że w żadnym przypadku przyznanie nie budziło wątpliwości (art. 229 k.p.c.).

Część ustaleń Sąd poczynił w oparciu o dokumenty prywatne, które zostały złożone przez strony w kserokopiach. Złożenie tych kserokopii stanowiło w istocie zgłoszenie twierdzeń o istnieniu dokumentów o wynikającej z kopii formie i treści. Odwołanie się przez stronę do złożonej przez przeciwnika kopii dokumentu było ewidentnym przyznaniem takiego twierdzenia (art. 229 k.p.c.). Natomiast niedoniesienie się do złożonej przez przeciwnika kserokopii stanowiło nie wypowiedzenie się co do jego twierdzeń o istnieniu dokumentów o wynikającej z kopii formie i treści, które pozwalało uznać je za przyznane, gdy pozostawały w zgodzie z wynikami rozprawy (art. 230 k.p.c.). Dawało to możliwość przeprowadzenia dowodów z dokumentów, których istnienie, treść i forma zostały przyjęte bez dowodów, tak jakby zostały złożone w oryginałach.

Dokumenty prywatne, na podstawie których Sąd dokonał ustaleń, nie budziły wątpliwości co do swojej prawdziwości, jak też nie były przez strony podważane pod żadnym względem. Dlatego Sąd uznał je za w pełni godne zaufania. Pozostałe dokumenty nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd oddalił wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, gdyż zmierzał do ustalenia faktów, które nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Podstawy dla takiej oceny będą wynikały z dalszych rozważań.

Sąd oddalił wniosek pozwanej o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron, gdyż po przeprowadzeniu wszystkich innych dowodów nie było niewyjaśnionych faktów, które byłyby istotne dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 299 k.p.c.).

Sąd zważył, co następuje:

Powód domagał się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Stosownie do art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 1994 r. o własności lokali (powoływanej dalej jako ustawa), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Z kolei w myśl art. 25 ust. 1a ustawy, powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przewidziany w tym ostatnim przepisie sześciotygodniowy termin jest terminem zawitym prawa materialnego i jego upływ powoduje wygaśniecie roszczenia.

Powód jest właścicielem lokalu w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej, zatem był czynnie legitymowany do zaskarżenia jej uchwały nr 6/2023 z 17 kwietnia 2023 r. Dochował też terminu do jej zaskarżenia. Uchwała została przyjęta na zebraniu 17 kwietnia 2023 r., w którym powód brał udział. Sześciotygodniowy termin liczony od tego dnia zakończył bieg 29 maja 2023 r. a pozew wpłynął 24 maja 2023 r. (k. 3).

Warunkiem skuteczności zaskarżenia do sądu uchwały właścicieli lokali w oparciu o art. 25 ust. 1 ustawy jest sytuacja, gdy ta uchwała:

a)  jest niezgodna z prawem;

b)  jest niezgodna z umową właścicieli lokali;

c)  narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;

d)  w inny sposób narusza interesy skarżącego.

Powód powoływał się na niezgodność zaskarżonej uchwały z prawem i zasadami prawidłowego zarządu.

Sprzeczność uchwały z przepisami prawa może mieć zarówno materialny, jak i formalny charakter. W pierwszym przypadku to treść uchwały narusza przepisy prawa, natomiast w drugim – sposób jej podjęcia. Powód niezgodności zaskarżonej uchwały z prawem dopatrywał się w tym, że w przyjętym nią regulaminie, w jego § 6 ust. 11 określono, że sposób rozliczania lokali z własnym źródłem ogrzewania pozostaje taki, jak przewidziano w uchwale wspólnoty nr (...) z 17 sierpnia 2015 r. a w tej ostatniej uchwale został on określony ryczałtowo, co jest sprzeczne z przepisami ustawy z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (k. 190). Argumentacja powoda jest nietrafna z dwóch względów.

Po pierwsze, w § 6 ust. 11 regulaminu znajduje się jedynie odwołanie do odrębnych zasad rozliczania, przyjętych we wcześniejszej uchwale. Regulamin nie inkorporuje tych postanowień, tylko do nich odsyła. W związku z tym regulamin nie zawiera postanowień uznanych przez powoda za sprzeczne z prawem. Takie postanowienia zawiera uchwała wspólnoty nr 3/2015 z 17 sierpnia 2015 r. Oczywiste jest, że z powodu sprzeczności z prawem uchwały nr 3/2015 z 17 sierpnia 2015 r. powód nie może kwestionować uchwały nr 6/2023 r. z 17 kwietnia 2023 r.

Po drugie, nieprawdziwe jest założenie, na którym powód opiera zarzut sprzeczności z prawem sposobu rozliczania lokali z własnym źródłem ogrzewania. Z dokonanych ustaleń wynika, że podstawą rozliczeń nie jest kwota ryczałtowa, jak zarzuca powód, ale kwota zmienna, zależna od ilości zużytego przez wspólnotę ciepła. Powód płaci taki procent kwoty 100 zł, w jakim pozostaje rachunek za energię cieplną za dany sezon grzewczy do rachunku za sezon, w którym została ustalona kwota 100 zł. W związku z tym za sezon 2024/2025 zapłacił nie 100 zł, tylko niecałe 200 zł. Podkreślenia wymaga, że powyższe ustalenia zostały dokonane w oparciu o zgodne twierdzenia stron (k. 175v).

Argumentację powoda wymierzoną w zasady rozliczania kosztów zakupu energii cieplnej na cele ogrzewania przewidziane w § 6 ust. 4 i 8 regulaminu należało rozumieć jako zarzut niezgodności uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W takim wypadku art. 25 ust. 1 ustawy nie przewiduje wprost wymogu naruszenia interesu skarżącego. Jest to wyraz założenia ustawodawcy, że każda uchwała naruszająca zasady prawidłowego zarządzania narusza interesy każdego członka wspólnoty. Założenie to generalnie prawdziwe, nie sprawdza się jednak w każdym przypadku.

Ustalenie zasad rozliczania kosztów zakupu energii cieplnej na cele ogrzewania (dalej: kosztów ogrzewania) stanowi przejaw zarządzania nieruchomością wspólną. W pozwanej wspólnocie, z uwagi na odłączenie dwóch lokali od wspólnej sieci centralnego ogrzewania, zasady te zostały odrębnie uregulowane dla lokali podłączonych do tej sieci i odrębnie dla lokali mających własne ogrzewanie. W przypadku tych pierwszych dotyczą rozliczania kosztów ogrzewania samych lokali i części wspólnych, w przypadku tych drugich – tylko rozliczania kosztów ogrzewania części wspólnych. Tak więc, choć ustalenie tych zasad stanowi przejaw zarządzania nieruchomością wspólną, to jednak te dotyczące lokali podłączonych do wspólnej instalacji centralnego ogrzewania z istoty rzeczy dotyczą przede wszystkim sfery interesów właścicieli tych lokali i mogą w ogóle nie dotykać interesów właścicieli lokali odłączonych od tej instalacji.

W związku z powyższym w ocenie Sądu art. 25 ust. 1 ustawy należy rozumieć w ten sposób, że członek wspólnoty może zaskarżyć jej uchwałę dotyczącą zarządzania nieruchomością wspólną tylko wtedy, gdy narusza ona jego interesy. Możliwość zaskarżania uchwał w tym przedmiocie, które nie naruszają interesów skarżącego (bo w ogóle ich nie dotykają albo są korzystne dla niego), byłaby rozwiązaniem nieracjonalnym, gdyż z jednej strony nie służyłaby ochronie żadnych zasługujących na to wartości, a z drugiej byłaby zachętą dla pieniactwa sądowego.

W związku z tym należało ocenić czy zaskarżona uchwała narusza interesy powoda. Pojęcie „interesów” na gruncie ustawy rozumiane jest szeroko. Wchodzą w grę wszelkie interesy, nie tylko ekonomiczne. Naruszenie interesu właściciela lokalu stanowi kategorię obiektywną. Aby sąd mógł dokonać oceny treści uchwały z tego punktu widzenia, powód powinien zgłosić zarzuty merytoryczne i wykazać, na czym polega naruszenie jego interesu.

Przyjęty zaskarżoną uchwałą regulamin w aspekcie zasad rozliczania kosztów ogrzewania w ogóle nie dotyka interesów powoda. Powód powoływał się na naruszenie jego interesów ekonomicznych i nadmierne obciążenie go kosztami ogrzewania części wspólnych. Z dokonanych ustaleń wynika jednak, że przewidziane w przyjętym zaskarżoną uchwałą regulaminie zasady rozliczania kosztów dostarczonej energii cieplnej nie mają żadnego wpływu na wysokość ponoszonych przez niego kosztów ogrzewania części wspólnych. Wysokość tych ostatnich wyznacza bowiem samodzielnie i wyłącznie uchwała nr 6/2023 r. z 17 kwietnia 2023 r.

Powód argumentował również, że § 10 ust. 7 regulaminu, przewidując pokrywanie kosztów wymiany podzielników z funduszu remontowego, niezasadnie obciąża go tymi kosztami (k. 175v). Takie rozwiązanie istotnie mogłoby być ocenione jako naruszające interes ekonomiczny powoda, jednakże w toku procesu regulamin został w tym zakresie zmieniony i przyjęto rozwiązanie, że koszt wymiany podzielników ponoszą tylko właściciele lokali posiadających podzielniki. Takie zaś uregulowanie z pewnością interesów powoda nie narusza.

W pozwie i w toku procesu powód podnosił również różne zastrzeżenia, dotyczące innych zagadnień związanych z funkcjonowaniem pozwanej niż wynikające z regulaminu przyjętego zaskarżoną uchwałą. Nie mogły być one ocenione, gdyż nie miały żadnego związku z żądaniem pozwu uchylenia uchwały.

Z tych przyczyn Sąd powództwo w całości oddalił.

SSO Marcin Garcia Fernandez