Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 września 2024 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XIV Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w Pile

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Przemysław Okowicki

Protokolant: st. sekr. sąd. Joanna Perlicjan

po rozpoznaniu w dniu 12 sierpnia 2024 r. w Pile

sprawy z powództwa L. Z.

przeciwko (...) Sp. z o.o., Sp. k. w K.

o ustalenie

1.  powództwo oddala,

2.  kosztami postępowania obciąża powódkę w całości i stąd:

a.  zasądza od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 768,13 ( siedemset sześćdziesiąt osiem złotych i 13/100) zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych w sprawie,

b.  zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 21.617 ( dwadzieścia jeden tysięcy sześćset siedemnaście) zł, w tym kwotę 21.600 ( dwadzieścia jeden tysięcy sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i kwotę 17 ( siedemnaście) zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Przemysław Okowicki

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 22 listopada 2018 r. (data wpływu) skierowanym przeciwko (...) sp. z o.o. sp.k. powódka L. Z. wniosła o stwierdzenie nieważności czynności prawnej – umowy sprzedaży z dnia 30 listopada 2010 r. zawartej w Kancelarii Notarialnej notariusz K. R.. A nr (...) działki nr (...), o obszarze 589 m2 z nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...) oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że przyczyną nieważności opisanej wyżej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego jest okoliczność braku jego odczytania przez notariusza przed podpisaniem mimo obowiązku wynikającego z art. 94 § 1 Prawa o notariacie. Ponadto powódka wskazała, że złożyła oświadczenie woli pod wpływem błędu, albowiem była zapewniana, że na terenie działki nie powstanie budynek biurowy bądź mieszkalny i gdyby nie te zapewnienia i fakt, że sądziła, że działka jest działką rolną nie zdecydowałaby się na jej sprzedaż po takiej cenie. L. Z. wskazała, że o błędzie dowiedziała się w dniu 25 marca 2018 r. kiedy udała się do SKO w P. celem przejrzenia akt postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji Burmistrza Miasta W. z dnia 26 lipca 2010 r. znak sprawy (...): (...) wydanej w sprawie podziału nieruchomości położonej w W. przy ul. (...). Wówczas dostrzegła, że w aktach sprawy znajdują się dokumenty, na których rzekomo widniał jej podpis, a których jednak nie podpisywała tj. wniosek o wydanie opinii w formie postanowienia o zgodności wstępnego projektu podziału działki (...) w W. przy ul. (...) z planem zagospodarowania przestrzennego miasta W.; wniosek o wydanie decyzji stwierdzającej projekt podziału działki (...) z dnia 16 lipca 2010 r.; oświadczenie z dnia 27 lipca 2010 r. o braku uwag do decyzji nr (...). (...) z dnia 26 lipca 2010 r. Burmistrza Miasta W. dotyczącej podziału działki nr (...). Rezultatem pism, które zostały złożone, a których powódka nie podpisała było wydanie przez Burmistrza Miasta W. decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości położonej w W. o nr (...) na działki (...), pomimo uprzedniego wydania przez Burmistrza Miasta W. postanowienia o zaopiniowaniu negatywnym wstępnego podziału ww. działki nr (...) na działki (...).

W odpowiedzi na pozew z dnia 19 grudnia 2018 r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej, zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Pozwana stanowczo zaprzeczyła, aby przed podpisaniem nie został odczytany zaskarżony akt notarialny, twierdzenia powódki w tym zakresie określiła ewidentnym kłamstwem i próbą wprowadzenia Sądu w błąd. Nadto wskazała m.in. że przy zawarciu umowy sprzedaży to powódka była sprzedającym, a pozwana kupującym, i to L. Z. uzyskała zaświadczenia o przeznaczeniu działek w planie zagospodarowania przestrzennego dotyczące jej nieruchomości i przyniosła je do kancelarii notarialnej, a w niniejszym postępowaniu twierdzi, że pozostawała w błędzie co do charakteru sprzedawanych nieruchomości gruntowych. Dodatkowo wskazała, że akt notarialny był przez powódkę wnikliwie analizowany co najmniej od stycznia 2015 r., kiedy to jak twierdziła w sprawie IC 497/15 uświadomiła sobie błąd co do przeznaczenia działki (...) w planie miejscowym, a to rzekomo nastąpiło w związku ze złożonym w tym czasie wnioskiem pozwanej o zniesienie współwłasności tej nieruchomości, w której to sprawie, postępowanie toczy się w dalszym ciągu przed Sądem Rejonowym w Wągrowcu I Ns 946/16. Pozwana podkreśliła, że od 2015 r. toczyły się zatem dwie duże sprawy sądowe dotyczące nieruchomości objętych aktem notarialnym Rep. A nr (...), w których powódka brała aktywny udział. A zatem powódka przekroczyła roczny termin wskazany w art. 88 ust. 2 k.c. Pozwana zaprzeczyła również aby zapewniała powódkę, że na sprzedawanej nieruchomości nigdy nie powstanie budynek biurowy bądź mieszkalny, wręcz przeciwnie powódka doradzała wspólnikom spółki jakie zabudowania postawić na tej nieruchomości. Pozwana zauważyła także, że nieruchomość została sprzedana, wbrew twierdzeniom powódki, za bardzo wysoką cenę, na pewno nie jak za działkę rolną.

W kolejnych pismach procesowych powódka dla uzasadnienia słuszności wniesionego powództwa podnosiła nieważność decyzji podziałowej z dnia 26 lipca 2010 r., nieistnienie planu zagospodarowania przestrzennego W..

W dalszym toku sprawy strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Przed listopadem 2010 r. powódka miała doświadczenie w zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Znała zasady postępowania w sprawie podziału nieruchomości, pozyskiwania dokumentów niezbędnych do dokonania sprzedaży gruntów, procedurę zawarcia aktu notarialnego, bowiem dokonywała chociażby przed tym rokiem sprzedaży części działek sąsiadujących z jej kamienicą, w tym notariusz K. S..

Dowód: bezsporne, nadto dokumenty w KW (...) SR w Wągrowcu, wydruk ze strony internetowej Głosu (...) dodatku naszemiasto.pl z dnia 11.03.2011 r. artykułu pt. (...) (k. 47-48), przesłuchanie powódki L. Z. (k. 394, 1564v, 2694v-2695, 2842-2842v).

Na terenie działki będącej własnością powódki o numerze ewidencyjnym (...) w 2010 r. obowiązywała uchwała nr 27/98 Rady Miejskiej w W. z dnia 17 czerwca 1998 r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta W. w kwartale ulic: K., J., Ś. (dawna P.) ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) Nr 19 z dnia 20 lipca 1998 r.

Zgodnie z uchwałą nr 27/98 Rady Miejskiej w W. z dnia 17 czerwca 1998 r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta W. w kwartale ulic: K., J., Ś. (dawna P.) ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) Nr 19 z dnia 20 lipca 1998 r., jednostka „B” oznaczała przeznaczenie usługowe z dopuszczeniem mieszkalnictwa oznaczone w rysunku zmiany planu symbolem B – U/M. Ustalono wewnątrz jednostek m.in. „B” scalenie terenów oznaczonych na rysunku zmiany planu B1 +B2+B3 – w jedną działkę budowlaną. Działka powódki o nr (...) na rysunku zmiany planu posiadała oznaczenie B U/M.

Powódka w dniu 20 sierpnia 2001 r. wystąpiła do Burmistrza Miasta W. o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działki (...). Burmistrz Miasta W. w decyzji z dnia 12 listopada 2001 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego m.in. w oparciu o ww. uchwałę, wskazując, że obszar działki (...) ma przeznaczenie B U/M i może być przeznaczony m.in. na realizację obiektów usługowych, mieszkalnych wielorodzinnych i jednorodzinnych, usługowo-mieszkalnych.

Dowód: uchwała nr 27/98 Rady Miejskiej w W. z dnia 17 czerwca 1998 r. wraz z uzasadnieniem i rysunkiem zmiany planu (k. 1140-1147), decyzja Burmistrza Miasta W. (k. 1299-1303), zeznania świadka K. P. (k. 1037), zeznania świadka S. W. (1) (k. 1037-1038), zeznania świadka S. W. (2) (k. 148-1149).

P. K. (1) i J. Ł. postanowili rozpocząć działalność deweloperską. J. N. (1), po rozmowach z powódką zaproponował im kupno części jej działki (...) pod planowaną inwestycję budowy osiedla mieszkaniowego. Po oględzinach działki panowie zdecydowali się na zakup gruntu od powódki, dlatego powódka rozpoczęła działania w celu podziału działki (...).

Dowód: przesłuchanie P. K. (1) (k. 394-395, 1564-1565, 2693v-2694), przesłuchanie J. Ł. (k. 395), zeznania J. N. (2) (k. 902-904), przesłuchanie powódki L. Z. (k. 394, 1564v, 2694v-2695, 2842-2842v).

W dniu 11 maja 2010 r. powódka skierowała do Burmistrza Miasta W. prośbę o wydanie opinii w sprawie postanowienia o zgodności wstępnego podziału działki nr (...) położonej w W. przy ul. (...) z planem zagospodarowania przestrzennego miasta W.. Wskazała, że działka jest jej własnością i posiada KW (...), a podział działki przeprowadza celem odłączenia działki (...) z KW (...) i budowy nowego obiektu na działce (...). Do wniosku załączyła wypis z rejestru gruntów i wstępny projekt podziału, które wskazywały, że działka (...), a także powstałe po podziale (...) i (...) mają przeznaczenie „BP” tj. – zurbanizowane tereny niezabudowane.

Dowód: wniosek z dnia 11 maja 2010 r. (k. 23, 303-304), przesłuchanie powódki L. Z. (k. 394, 1564v, 2694v-2695, 2842-2842v).

Postanowieniem z dnia 20 maja 2010 r. Burmistrz Miasta W. zaopiniował negatywnie przedstawiony przez powódkę wstępny podział nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) na działki (...) opracowany przez geodetę uprawnionego R. K. (1) stanowiący załącznik do postanowienia jako niezgody ze szczegółowymi zasadami podziału nieruchomości określonymi w uchwale Rady Miejskiej w W. i ustawie o gospodarce nieruchomościami (podział zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przebiega w innym miejscu niż we wniosku).

Dowód: postanowienie Burmistrza W. z dn. 20.05.2010 r. (k. 26-27).

W dniu 19 maja 2010 r. L. Z. złożyła do Sądu Rejonowego w Wągrowcu, zarejestrowanej pod sygnaturą I Ns 355/10, wniosek o wydanie postanowienia w sprawie podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) na dwie działki o numerach (...), dla której chciałby utworzyć odrębną księgę wieczystą. W uzasadnieniu wniosku podała, że jest właścicielką działki nr (...), jednak Urząd Miasta W. odmawia zatwierdzenia podziału, ponieważ nie został zaktualizowany plan zagospodarowania przestrzennego miasta. W związku z tym zwróciła się do ww. Sądu o podział działki na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do wniosku załączyła m.in. postanowienie Burmistrza Miasta W. z dnia 20 maja 2010 r. nr TI. (...). (...) w jakim zaopiniował on negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości nr (...) położonej w W., opracowany przez geodetę R. K. (2), ponieważ jest on niezgody ze szczegółowymi zasadami podziału nieruchomości określonymi w uchwale Rady Miejskiej w W. z dnia 17 czerwca 1998 r. nr 27/98 dotyczącej zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta W. w kwartale ulic: K., J., Ś. oraz jest niezgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd Rejonowy w Wągrowcu postanowieniem z dnia 25 maja 2010 r. odrzucił wniosek powódki, albowiem sprawa ta nie należała do „spraw cywilnych” i droga sądowa z tego powodu była niedopuszczalna.

Dowód: postanowienie SR w Wągrowcu I Ns 355/10 (k. 292-294, 370-371), przesłuchanie powódki L. Z. (k. 394, 1564v, 2694v-2695, 2842-2842v).

Burmistrz Miasta W. z w dniu 25 czerwca 2010 r. wydał zaświadczenie, że działka nr (...) o powierzchni 0,0233 ha zapisana w księdze wieczystej KW (...) położona w W. przy ul. (...) na dzień wydania niniejszego zaświadczenia objęta jest obowiązującym zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. w kwartale ulic: K., J., Ś. uchwaloną uchwałą Rady Miejskiej w W. nr 27/98 z dnia 17 czerwca 1998 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa P. Nr 19 z dnia 20 lioca 1998 r. znajduje się na terenach zapisanych w następujący sposób: działka (...) KP – komunikacja, przestrzeń komunikacji pieszej. Zaświadczenie wydano w celu przedłożenia w kancelarii notarialnej.

W dniu 16 lipca 2010 r. powódka skierowała do Burmistrza Miasta W. wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału dz. 1267 położonej w W. przy ul. (...). W piśmie wskazała, że jest właścicielką działki o KW (...), a projekt podziału opracowano na podstawie UGN z dn. 21 sierpnia 1997 r. art. 95 pkt 7. Do wniosku załączono projekt podziału i wyciąg z operatu pomiarowego.

Dowód: zaświadczenie z 25.06.2010 r. (k. 109), pismo powódki z dnia 16.07.2010 r. (k. 24, 313-323).

Decyzją z dnia 26 lipca 2010 r. Burmistrz Miasta W. na podstawie art. 95 ust. 1 art. 95 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 tekst jednolity z póź. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zmianami) po rozpatrzeniu wniosku L. Z. w sprawie podziału nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) zatwierdził projekt podziału nieruchomości, dokonany zgodnie z załączoną mapą oraz operatem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego i poddanego ocenie w zakresie zgodności z zasadami wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych a dotyczący nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej własność L. Z., działka nr (...) o powierzchni 0.18.68 ha, posiadającą oznaczenie hipoteczne KW (...) na działki: (...) o powierzchni 0.12.79 ha, (...) o powierzchni 0.05.89 ha.

Powódka w piśmie z dnia 27 lipca 2010 r. wskazała, że w związku z otrzymaną decyzją nr (...). (...) z dnia 26 lipca 2010 r. dotyczącą podziału działki nr (...), po zapoznaniu się z jej treścią, zwraca się z prośbą o nadanie jej klauzuli wykonalności i prawomocności. Poinformowała, że do decyzji nie wnosi żadnych uwag i nie będzie się od niej odwoływać.

Dowód: decyzja Burmistrza Miasta W. z dnia 26.07.2010 r. (k. 28-29, 329-331, k. 330-332 w aktach KW 3045), oświadczenie powódki z dnia 27.07.2010 r. (k. 25).

W dniu 10 sierpnia 2010 r. powódka złożyła do Sądu Rejonowego w Wągrowcu wniosek o wpis w księdze wieczystej nr (...) wzmianki o podziale działki nr (...) na działki (...), dołączając do wniosku wyciąg z wykazu zmian gruntowych, sporządzony przez uprawnionego geodetę R. K. (1), w którym wskazany był sposób korzystania z nieruchomości powstałych na skutek podziału dla działki (...) symbolem „B” a dla działki (...) symbolem „Bp” oraz decyzję Burmistrza Miasta W. z dnia 26 lipca 2010 r. zatwierdzającej na wniosek L. Z. projekt podziału nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka gruntu (...) na działki (...). Wniosek został własnoręcznie podpisany przez powódkę.

W dniu 16 września 2010 r. D. Z., syn powódki, odebrał zawiadomienie z Sądu Rejonowego w Wągrowcu o dokonaniu zmian w księdze wieczystej KW (...) zgodnie z wnioskiem powódki. W zawiadomieniu zostało wskazane, że sposób korzystania z działki nr (...) to B – tereny mieszkaniowe, natomiast (...) BP – zurbanizowane tereny niezabudowane.

Dowód: wniosek o wpis w KW (...) z załącznikami (k. 326-332 w aktach KW 3045), zawiadomienie z potwierdzeniem odbioru (k. 334, 336 w aktach KW 3045), opinia biegłego L. K. (k. 2379-2389).

Działka (...) znajdowała się w „podwórzu” budynku powódki, bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dlatego pozwana musiała dokupić udział w drodze tj. działce nr (...).

W dniu 19 października 2010 r. strony przed notariuszem K. S. w Kancelarii notarialnej w W. (akt notarialny Repertorium A nr (...)) umowę przedwstępną sprzedaży z nieruchomości objętej księgą wieczystą KW (...) m.in. działki numer (...), o obszarze 589 m2, dla której stawiający przedłożyli m.in. wypis z rejestru gruntów wydany przez Starostwo Powiatowe w W. z dnia 13 października 2010 r., z którego wynikało, ze działka numer (...) położona jest w W. przy ul. (...), stanowi tereny zurbanizowane niezabudowane, oznaczone symbolem Bp. Akt notarialny został odczytany przez notariusza, przyjęty i podpisany przez strony i notariusza. Strony zawarły akt notarialny umowy przedwstępnej sprzedaży, albowiem musieli upewnić się, że przed zawarciem umowy właściwej dojdzie do transakcji kupna innych nieruchomości sąsiadujących z działką powódki. W przeciwnym razie ich inwestycja nie miałaby sensu, a zakup nieruchomości od powódki niecelowy.

Dowód: akt notarialny Repertorium A nr 7494/2010 (k. 339-344 w aktach KW (...)), przesłuchanie P. K. (1) (k. 394-395, 1564-1565, 2693v-2694), przesłuchanie J. Ł. (k. 395), zeznania J. N. (2) (k. 902-904), przesłuchanie powódki L. Z. (k. 394, 1564v, 2694v-2695, 2842-2842v).

W dniu 30 listopada 2010 r. L. Z. i P. K. (1) oraz J. Ł. działający w imieniu i na rzecz (...) sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w K. stawili się w kancelarii notarialnej notariusz K. S. w W.. L. Z. sprzedała pozwanej z nieruchomości objętej działką wieczystą KW nr (...) działkę numer (...), o obszarze 589 m2 oraz udział wynoszący 1/16 części we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (...) oznaczonej geodezyjnie jako działka (...). Strony ustaliły cenę na kwotę 270.000,00 zł, w tym cenę za udział w działce stanowiącej drogę na kwotę 500,00 zł. Stawiający oświadczyli, że w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (...) wchodzi między innymi działka numer (...), która jest niezabudowana i odrębnie oznaczona w ewidencji nieruchomości. L. Z. przedłożyła zaświadczenie Burmistrza Miasta W. z dnia 14 października 2010 r., numer TI. (...).(...), stwierdzające między innymi, że działki numer (...) na dzień wydania niniejszego zaświadczenia objęte są obowiązującą zmianą miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta W. w kwartale ulic: K., J. i Ś., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w W. numer 27/98 z dnia 17 czerwca 1998 r. i znajdują się na terenach zapisanych w następujący sposób:

- działka numer (...) – komunikacja, przestrzeń komunikacji pieszej,

- działka numer (...) – B U/M – usługowa z dopuszczeniem mieszkalnictwa.

Akt notarialny został odczytany przez notariusza, następnie przyjęty i podpisany przez strony i notariusza.

P. K. (1), J. Ł. i J. N. (2) dopiero rozpoczęli wspólną działalność deweloperską i ww. akt notarialny był pierwszym jaki zawierali w ramach prowadzonej działalności.

Dowód: akt notarialny Repertorium A nr 8668/2010 (k. 11-18), przesłuchanie P. K. (1) (k. 394-395, 1564-1565, 2693v-2694), przesłuchanie J. Ł. (k. 395), zeznania J. N. (2) (k. 902-904), zeznania świadka K. S. (k. 804v-806), przesłuchanie powódki L. Z. (k. 394, 1564v, 2694v-2695, 2842-2842v).

W dniu 3 lutego 2011 r. D. Z., syn powódki, odebrał zawiadomienie z Sądu Rejonowego w Wągrowcu o dokonaniu zmian w księdze wieczystej KW (...) tj. odłączenia części nieruchomości gruntowej działki (...) i założenia dla niej nowej księgi wieczystej. W zawiadomieniu zostało wskazane, że sposób korzystania z działki (...) to BP – zurbanizowane tereny niezabudowane.

Dowód: zawiadomienie z potwierdzeniem odbioru (k. 352 akt KW 3045).

Po transakcji z powódką, pozwana dokonywała zakupów innych działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr (...), tj. (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) na potrzeby prowadzonej przez siebie inwestycji. W listopadzie 2010 r. pozwana zakupiła nieruchomość o powierzchni 1.335 m2 o przeznaczeniu w części – usługowym z dopuszczeniem mieszkalnictwa za cenę 60.000 zł, w grudniu 2010 r.

w maju 2011 r. o powierzchni 245 m2 i przeznaczeniu usługowym z dopuszczeniem mieszkalnictwa za cenę 60.000 zł, a we wrześniu 2011 r. działkę o powierzchni 957 m2 i przeznaczeniu usługowym z dopuszczeniem mieszkalnictwa za cenę 350.000 zł.

Dowód: akty notarialne – umowy sprzedaży (k. 49-74), przesłuchanie P. K. (1) (k. 394-395, 1564-1565, 2693v-2694), przesłuchanie J. Ł. (k. 395), zeznania J. N. (2) (k. 902-904).

Powódka przed sprzedażą nieruchomości miała wiedzę w zakresie planów pozwanej co do wykorzystania zakupionej nieruchomości tj. wybudowania na niej budynków mieszkalno-usługowych. Powódka wyrażała swoje zadowolenie przyszłą inwestycją nawet w lokalnej prasie. W dniu 11 marca 2011 r. w Głosie (...) w dodatku (...) opisywała inwestycję (...) sp. z o.o. sp.k. jako „prawdziwą przestrzenną rewolucję w tym rejonie W.”. W artykule zostało zapisane: „Pani L. sprzedała bowiem spółce komandytowej, która zainwestuje w ten teren, działkę o powierzchni blisko sześćset metrów. W spółce jest między innymi J. N. (2), mój sąsiad. Potrzebowali ten grunt, by zagospodarować teren zgodnie ze swoimi planami – informuje Z.. Z tego co mówi rysuje się prawdziwa przestrzenna rewolucja w tym rejonie W.. Można powiedzieć, że powstanie tu drugi rynek. Będzie osiedle z pięcioma trzykondygnacyjnymi blokami, deptak, place zabaw, skwerki, punkty usługowe, prawdopodobnie wieża widokowa oraz nowość w naszym mieście - parking podziemny – wymienia wągrowczanka. Kwartał wspomnianych ulic zamieni się w tętniące życiem eleganckie osiedle. Droga do B. zostanie utwardzona. Cieszę się niezmiernie, że teren który do tej nie był chlubą, stanie się jedną z jego wizytówek. Dla mnie ma to duże znaczenie, ponieważ w klatce schodowej, do której, wejście znajduje się z tyłu budynku będę sprzedawała mieszkania, a przyszłych właścicieli nie będzie już straszył widok z okien. Obecnie trwa ustalanie map zagospodarowania, doprowadzenia mediów. Jeżeli ten etap zostanie zakończony, prace budowlane ruszą już za miesiąc, dwa. Cała inwestycja, w którą włączy się nie tylko prywatny inwestor, ale też miasto, ma zostać oddana do użytku w 2012 r. – Poza tym parę lat temu sprzedałam część działek sąsiadujących z moją kamienicą. Na jednej z nich stanęła kancelaria notarialna pani S.. Reszta właścicieli czeka cały czas na przyłączenie mediów. Kiedy to się stanie, oni również ruszą z budową – informuje Z.”.

Dowód: wydruk ze strony internetowej Głosu (...) dodatku naszemiasto.pl z dnia 11.03.2011 r. artykułu pt. „(...)? (k. 47-48), przesłuchanie P. K. (1) (k. 394-395, 1564-1565, 2693v-2694), przesłuchanie J. Ł. (k. 395), zeznania J. N. (2) (k. 902-904).

Działka ewidencyjna o nr (...) wraz z działkami (...) została połączona w 2011 r. w działkę o nr (...). Następnie działka (...) została podzielona na działki nr (...) na podstawie decyzji Burmistrza Miasta W. z dnia 25 lipca 2011 r.

Dowód: pismo Starostwa Powiatowego w W. wraz z załącznikami (k. 179-193, 352).

W 2014 r. powódka zauważyła, że na tyłach jej kamienicy zaczęła się budowa prowadzona przez pozwaną. W 2014 r. N. rozmawiał z powódką o rozpoczęciu budowy na działce (...).

Dowód: przesłuchanie powódki L. Z. (k. 394, 1564v, 2694v-2695, 2842-2842v), zeznania świadka J. N. (2) (k. 902-904).

Od 2015 r. pomiędzy stronami przed Sądem Rejonowym w Wągrowcu toczyły się dwie sprawy związane z nieruchomością zakupioną na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 listopada 2010 r. w formie aktu notarialnego tj. działką (...) (obejmującego również sprzedaż działki (...)). Co najmniej od tego czasu ww. akt notarialny był wnikliwie analizowany przez powódkę. W 2015 r. przed Sądem Rejonowym w Wągrowcu zawisła sprawa z wniosku pozwanej, zarejestrowana pod sygnaturą akt I Ns 946/16 o zniesienie współwłasności nieruchomości (...), której uczestnikiem była powódka. Natomiast w sprawie I C 497/15 powódka domagała się stwierdzenia nieważności czynności prawnej sprzedaży udziału 1/16 we współwłasności działki (...). Powódka twierdziła, że wówczas powzięła wiedzę w zakresie przeznaczenia tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Dowód: bezsporne, nadto pozew o stwierdzenie nieważności (k. 1-36 akt I C 497/15), wyrok SO w Poznaniu II Ca 332/16 z uzasadnieniem (k. 2457-2472, w aktach I C 497/15 k. 412-417), wyrok SR w Wągrowcu I C 497/15 z uzasadnienie (w aktach I C 497/15 k. 135, 142-160), protokół rozprawy w sprawie I C 497/15 przed SR w Wągrowcu (k. 116-117v), pismo Burmistrza z 12.09.2015 r. (k. 110), przesłuchanie powódki (k. 415-419), przesłuchanie P. K. (1) (k. 394-395, 1564-1565, 2693v-2694), przesłuchanie J. Ł. (k. 395).

Powódka w piśmie z dnia 27 kwietnia 2015 r. kierowanym do Sądu Rejonowego w Wągrowcu w odpowiedzi na modyfikację pozwanej w zakresie żądania pozwu pisała: „ W akcie notarialnym Rep. A nr (...) z dnia 30.11.2010 sporządzonym przez notariusza K. S. w §8 notariusz stwierdził, że cała działka (...) jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod komunikację i przestrzeń komunikacji pieszej. Udzielenie przy zawieraniu aktu notarialnego informacji o innej funkcji części terenu mogło mieć istotny wpływ na treść aktu oraz wartość przedmiotu umowy o której mowa w § 10. Odnosząc się do zapisów ww. aktu notarialnego (zwłaszcza § 10) należy uznać, że zarówno kupujący i sprzedający dokonali transakcji udziału w działce stanowiącej drogę a nie tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem mieszkalnictwa, w związku z tym żądanie wydzielenia z działki (...) części przeznaczonej pod zabudowę usługową z dopuszczeniem mieszkalnictwa jest bezzasadne ponieważ udział spółki (...) nie obejmuje tej części działki. (…) Należy również zwrócić uwagę na błędną interpretację miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonanego przez wnioskodawcę na załącznikach żądania pozwu. Otóż zasięg obszarów B2 i B3 jest inny niż przedstawiony przez Wnioskodawcę. Obecna działka (...) przekracza obszary określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Aby rozpocząć inwestycję, o której mowa w żądaniu pozwu należało by z działki (...) wydzielić obszar B2 i B3. Należy tu również zaznaczyć błędne postępowanie urzędów wydających decyzję zatwierdzającą projekt podziału i dokonujących połączenia działek ponieważ zostało to dokonane niezgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydruk załącznika graficznego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bez dorysowanych linii oraz z zaznaczonym właściwym obszarem B1, B2, B3 załączam do niniejszego pisma”. W procesie przed Sądem Rejonowym w Wągrowcu w sprawie I C 497/15 powódka nie podnosiła zarzutu nieodczytania aktu notarialnego z dnia 30 listopada 2010 r.

Na rozprawie w dniu 28 sierpnia 2015 r. w sprawie I C 497/15 przed Sądem Rejonowym w Wągrowcu, z powództwa L. Z. przeciwko (...) sp. z o.o. sp.k. o zapłatę, na której osobiście była obecna powódka, zeznawał J. /N., który mówił m.in. o umowie sprzedaży działek (...), wskazując że: „ powódka wiedziała, że na tej działce powstanie budynek zgodnie z miejscowym planem. Nie ukrywaliśmy nic przed powódką, co na tej działce ma powstać.” A na pytanie pełnomocnika powódki odpowiadał: „ Wszystko było zgodnie z planem i tak to musiało być zrobione, tam jest wskazane, gdzie jest linia zabudowy, więc było wiadomo, gdzie ma powstać budynek i że jedna działka ma być zabudowana, a na drugiej powstanie droga”.

W dniu 12 września 2016 r. Burmistrz Miasta W. w piśmie skierowanym do Sądu Okręgowego w Poznaniu II Wydziału Cywilnego Odwoławczego do sprawy II Ca 332/16 (w pierwszej instancji I C 497/15) poinformował, iż w treści zaświadczenia Burmistrza Miasta W. z dnia 14 października 2010 r. nr (...). (...)-320/10 co do przeznaczenia działki (...) położonej w W. powinien /znaleźć się zapis: działka: (...) – w części G2 KP – komunikacja, przestrzeń komunikacji /pieszej i w części B U/M – usługowa z dopuszczeniem mieszkalnictwa, zamiast zapisu : „działka (...) KP – komunikacja, przestrzeń komunikacji pieszej”.

Sąd Rejonowy w Wągrowcu w sprawie I C 497/15 wyrokiem z dnia 5 grudnia 2015 r. (następnie Sąd Okręgowy w Poznaniu w postępowaniu apelacyjnym II Ca 332/16) uwzględnił powództwo L. Z. o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży udziału 1/16 we współwłasności nieruchomości (...) z uwagi na błędny zapis w zaświadczeniu Burmistrza Miasta W. o przeznaczeniu działki (...) w planie miejscowym, wobec czego uznał że powódka mogła skutecznie uchylić się od skutków oświadczenia o sprzedaży udziału, jednocześnie stwierdził, że błąd ten nie został wywołany przez pozwaną. Sąd I instancji w uzasadnieniu wyroku z dnia 5 grudnia 2015 r. w ustaleniach faktycznych wskazał, że w akcie notarialnym umowy sprzedaży z dnia 30 listopada 2010 r. powódka zbyła działkę o nr (...), która zgodnie z zaświadczeniem Burmistrza Miasta W. z dnia 14 października 2010 r. miała przeznaczenie B U/M – usługowe z dopuszczeniem mieszkalnictwa.

Dowód: pismo powódki (k. 2635-2638), pozew o stwierdzenie nieważności (k. 1-36 akt I C 497/15), wyrok SO w Poznaniu II Ca 332/16 z uzasadnieniem (k. 2457-2472, w aktach I C 497/15 k. 412-417), wyrok SR w Wągrowcu I C 497/15 z uzasadnienie (w aktach I C 497/15 k. 135, 142-160), protokół rozprawy w sprawie I C 497/15 przed SR w Wągrowcu (k. 116-117v), pismo Burmistrza z 12.09.2015 r. (k. 110), przesłuchanie powódki (k. 415-419), przesłuchanie P. K. (1) (k. 394-395, 1564-1565, 2693v-2694), przesłuchanie J. Ł. (k. 395).

Wojewoda (...) w piśmie z dnia 19 grudnia 2016 r. adresowanym do powódki, w odpowiedzi na jej pisma z dnia 18 października, 21 października i 6 listopada 2016 r. odniósł się do zarzutów powódki wyrażonych w ww. pismach, że informacje przekazane przez Starostę (...), co do faktycznego przeprowadzenia w 2002 r. modernizacji ewidencji gruntów i budynków dla części miasta W. są kłamstwem, a także zarzutu nieprawidłowego dokonania przez Starostę (...) połączenia działek ewidencyjnych. Wojewoda (...) wskazał, że w piśmie z dnia 21 października 2016 r. powódka poinformowała, że „Starosta już połączył działkę w drodze spółce (...) działka (...) jest działką (...) co jest rażącym naruszeniem prawa”, z kolei w piśmie z dnia 6 listopada wskazała „ Spółka (...) kupiła ode mnie działkę (...) (…) Po spisaniu Aktu Notarialnego Starosta T. K. połączył część drogi z gruntami działki (...) i tak powstała działka (...). Działkę W. połączył z drogą Starosta w porozumieniu z geodetą Ł. chociaż do dziś toczy się proces Apelacja w tej sprawie. Wyrok nieprawomocny i kilku współwłaścicieli jest do drogi a droga już połączona z gruntami spółki (...)”. Dalej Wojewoda (...) przeanalizował zmiany dokonane w stosunku do działki (...) na przestrzeni 2010 i 2011 r., wskazując m.in. że działka (...) została wraz z innymi działkami sąsiadującymi połączona w jedną działkę ewidencyjną i nadano jej numer 5490, a następnie podzielono tę działkę na działki od nr (...) do (...). Odpowiedział również powódce na poruszoną przez nią w piśmie z dnia 6 listopada 2016 r. kwestię dotyczącą gruntów oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami B1, B2, i B3. Zwrócił uwagę, że w piśmie z dnia 23 grudnia 2015 r. organ nadzoru przedłożył powódce następujące wyjaśnienia „obszar oznaczony symbolem B1, B2 i B3 został przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do zabudowy o charakterze usługowym z możliwością jego zabudowania budynkami mieszkalnymi. (…) Do pisma dołączyła Pani kopię dokumentu o nazwie „Rysunek zmiany planu 1:500”. Z treści tego dokumentu wynika, że dokument ten stanowi załącznik nr 1 do wyżej wymienionej uchwały 27/95. Z przeprowadzonej przez organ nadzoru analizy informacji zawartych na przedmiotowym dokumencie wynika, że oznaczony symbolem B1,B2 i B3 obszar obejmuje aktualnie istniejące działki ewidencyjne nr (...) (B2,B3) oraz nr (...) (B1).

Dowód: pismo Wojewody (...) (k. 259-261v), rysunek zmiany planu (k. 262-263), mapa (k. 499).

Powódka w 2016 r. złożyła zawiadomienie do Prokuratury o przekroczeniu uprawnień przez Burmistrza Miasta W. oraz sporządzeniu dokumentu poświadczającego nieprawdę odnośnie dokumentacji geodezyjnej dotyczącej planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta W. w przestrzeni działek (...) (w przeważającej części dawnej działki (...)) zlokalizowanych przy ul. (...) w W..

Dowód: zawiadomienie o wszczęciu śledztwa (k. 1522).

Dnia 13 grudnia 2017 r. L. Z. wniosła o stwierdzenie nieważności decyzji Burmistrza Miasta W. nr (...). (...) wydanej dnia 26 lipca 2010 r. w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oznaczonej geodezyjnie nr (...) zapisanej w KW (...), położonej w W. przy ul. (...) w oparciu o przesłankę rażącego naruszenia prawa.

Decyzją z dnia 8 lutego 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. orzekło o braku podstaw do stwierdzenia nieważności spornej decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr (...).

Decyzją z dnia 26 kwietnia 2018 r. Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję własną z dnia 8 lutego 2018 r. i stwierdziło, że wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy nie może być uwzględniony. W wyniku skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu wyrokiem z dnia 7 listopada 2018 r. (...) SA/Po 679/18 uchylono obie decyzje Kolegium wskazując w szczególności, że SKO zbadało kwestionowaną decyzję jedynie pod kątem ewentualnego wystąpienia przesłanki rażącego naruszenia prawa, przy czym nie ustosunkowało się do kwestii objętej postanowieniem Burmistrza Miasta W. z dnia 20 maja 2010 r. negatywnie opiniującym wstępny projekt podziału nieruchomości. Nie rozważyło też z urzędu wystąpienia pozostałych przesłanej wynikających w art. 156 § 1 k.p.a.

Decyzją z dnia 1 czerwca 2020 r. Kolegium stwierdziło po raz wtóry, że brak jest podstaw prawnych do stwierdzenia nieważności kwestionowanej decyzji Burmistrza Miasta W.. Ale WSA w Poznaniu wyrokiem z dnia 1 grudnia 2020 r. uchylił decyzję Kolegium z dnia 1 czerwca 2020 r. i ponownie nakazał SKO aby odniosło się do postanowienia Burmistrza Miasta W. z dnia 20 maja 2010 r. jako niezgodnego z planem zagospodarowania przestrzennego miasta W.. Nadto Sąd stwierdził, że SKO nie odniosło się do wszystkich przesłanek zawartych w 156 § 1 k.p.a., co mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Decyzją z dnia 23 marca 2021 r. SKO w P. stwierdziło, że decyzja wydana 26 lipca 2010 r. przez Burmistrza Miasta W. w sprawie podziału działki (...) w W. wydana została z naruszeniem prawa (pkt 1), nie stwierdziło jednak nieważności w/w decyzji na skutek nieodwracalnych skutków prawnych (pkt 2).

Wyrokiem z dnia 4 sierpnia 2022 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. w sprawie I SA (...) oddalił skargę L. Z. na decyzję SKO w P. z dnia 23 marca 2021 r., w której domagała się stwierdzenia nieważności decyzji Burmistrza Miasta W. z dnia 26 lipca 2010 r. i wykreślenia pkt 2 tej decyzji. W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja SKO odpowiada prawu i jest zgodna z przepisami procedury administracyjnej.

Dowód: wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji (k. 285-289), decyzja SKO z 8.02.2018 r. (k. 337-338), decyzja SKO z 26.04.2018 r. (k. 340-345), wyrok WSA w Poznaniu z 07.11.2018 r. (k. 347-351), decyzja SKO z 23.03.2021 r. (k. 988-983), wyrok WSA w Poznaniu z 4.08.2022 r. z uzasadnieniem (k. 1717-1723).

W dniu 29 czerwca 2018 r. powódka złożyła pisemne oświadczenie skierowane do pozwanej o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w umowie sprzedaży z dnia 30 listopada 2010 r. zawartej w Kancelarii Notarialnej Notariusz K. R.. A nr (...) działki nr (...), o obszarze 589 m2 z nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...), złożonego pod wpływem błędu polegającego na tym, że w dniu zawarcia przedmiotowej umowy nie była świadoma tego, że ww. działka jest działką usługową z dopuszczeniem mieszkalnictwa ( B U/M). Powódka w oświadczeniu wskazała, że akt notarialny nie spełniał wymogów ustawy Prawo o notariacie, albowiem nie został odczytany, poza tym była zapewniania, ze na sprzedawanej działce nie powstanie budynek biurowy bądź mieszkalny, gdyby nie te zapewniania, to nadal by sądziła, że działka jest rolna i nie zdecydowałaby się na jej sprzedaż. Powódka podkreśliła, że o błędzie dowiedziała się w dniu 26 marca 2018 r. Pozwana odebrała oświadczenie w dniu 2 lipca 2018 r.

Dowód: oświadczenie (k. 21), dowód nadania i odbioru (k. 22).

Na podstawie zawiadomień powódki o możliwości popełnienia przestępstw m.in. przez wspólników pozwanej, Burmistrza Miasta W., uprawnionych geodetów, notariusz S. i wielu innych, toczyło się wiele postępowań karnych, które kończyły się zwykle umorzeniem śledztwa lub dochodzenia.

Dowód: pisma Prokuratury (k. 1792-1809, 1817-1819, 2773-2779), postanowienie o umorzeniu śledztwa (k. 2661-2671).

Postanowieniem z dnia 25 listopada 2021 r. Sąd Rejonowy w Chodzieży (II Kp 82/21) utrzymał w mocy zaskarżone przez powódkę postanowienie Prokuratora z dnia 31 grudnia 2019 r. o umorzeniu śledztwa z zakresie m.in. czynu mającego miejsce w okresie maj-lipiec 2010 r. w W. w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, trzykrotnego podrobienia podpisu L. Z. na dokumentach w postaci: pisma z dnia 11 maja 2010 r. skierowanego do Burmistrza Miasta W. o wydanie opinii o zgodności wstępnego podziału działki o nr (...) położonej przy ul. (...) w W., wniosku z dnia 16 lipca 2010 r. o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości na dwie działki o nr (...) oraz wniosku z dnia 27 października 2010 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, a następnie posłużenia się takimi dokumentami poprzez przedłożenie w Urzędzie Miasta w W. w celu uzyskania zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz uzyskania klauzuli wykonalności decyzji Burmistrza Miasta W. z dnia 26 lipca 2010 r., wobec braku znamion czynu zabronionego.

Dowód: postanowienie SR w Chodzieży, II Kp 82/21 (k. 1421-1424v), pismo Prokuratury Okręgowej w Poznaniu (k. 1468-1468v), postanowienie SR w Chodzieży II Kp 326/21 (k. 15611563).

Postanowieniem z dnia 5 grudnia 2023 r. Prokurator prokuratury Rejonowej w Wągrowcu odmówił wszczęcia śledztwa z zawiadomienia L. Z. w sprawie przekroczenia uprawnień i niedopełnienia obowiązków w nieustalonym czasie jednak nie wcześniej niż od 1998 r. i nie później niż do 2014 r. w W. przez Burmistrza miasta W. oraz uprawnionych geodetów poprzez nieprawidłowe prowadzenie postępowań m.in. w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości, przewłaszczenie gruntów w celu przekazania ich deweloperom, nieprawidłowości przy przekwalifikowaniu działek, prowadzenie postępowań bez udziału stron, czym działano na szkodę interesu prywatnego L. Z. oraz interesu publicznego – wobec stwierdzenia, iż brak jest danych dostatecznie uzasadniających podejrzenie czynu.

Dowód: postanowienie o odmowie wszczęcia śledztwa (k. 2993).

Powyższych ustaleń Sąd dokonał na podstawie wskazanych wyżej dokumentów urzędowych i prywatnych, w tym znajdujących się w aktach Sądu Rejonowego w Wągrowcu KW (...) oraz I C 497/15, zeznań świadków, częściowo zeznań powódki oraz przesłuchania przedstawicieli pozwanej.

Niektóre fakty zgłoszone przez jedną stronę zostały przez drugą przyznane wprost albo pośrednio i te Sąd przyjął bez dowodów (art. 229 k.p.c. i 230 k.p.c.).

Sąd poczynił ustalenia w niniejszej sprawie w oparciu o dokument prywatne przedłożone w odpisach poświadczonych za zgodność z oryginałem przez pełnomocników stron. Zgodnie z art. 129 § 3 k.p.c., zawarte w odpisie dokumentu poświadczenie zgodności z oryginałem przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub radcą Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa ma charakter dokumentu urzędowego. W związku z tym dokonane przez pełnomocników stron poświadczenia wierności oryginałom odpisów dokumentów korzystały z domniemania zgodności treści z prawdą (art. 244 § 1 k.p.c.). Domniemanie to nie było przez drugą stronę podważane. W związku z tym należało przyjąć, że odpisy dokumentów są zgodne z oryginałami.

Dokumenty prywatne, na podstawie których Sąd dokonał ustaleń, nie budziły wątpliwości co do swojej prawdziwości, jak też nie były przez strony podważane. Dlatego Sąd uznał je za w pełni godne zaufania. Pozostałe dokumenty były pozbawione znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zeznania świadka K. S. Sąd uznał za godne zaufania. Świadek była notariuszem sporządzającym akt notarialny umowy sprzedaży spornej działki. Powódka zarzuciła, że notariusz nie odczytała aktu przed jego podpisaniem przez strony, co skutkować miało nieważnością umowy. Z tych przyczyn świadek była zainteresowana korzystnym dla pozwanej rozstrzygnięciem sporu, co mogło powodować celowe mijanie się z prawdą. Dlatego Sąd podszedł do jej zeznań z dużą ostrożnością. W konsekwencji jednak ocenił je jako generalnie wiarygodne. Zeznania świadka były spójne, logiczne i rzeczowe. Nie zawierały stwierdzeń sprzecznych z zasadami doświadczenia życiowego i nie wykazywały cech tendencyjności. Przede wszystkim jednak wskazać należy, że zeznania świadka nie pozostawały w sprzeczności z żadnymi innymi zgromadzonymi w sprawie dowodami a jednocześnie wzajemnie potwierdzały się i uzupełniały z zeznaniami przedstawicieli pozwanej oraz innymi dowodami - dokumentami, tworząc jeden spójny i logiczny obraz zdarzeń. Innymi słowy, nie było dowodów, które pozwalałyby na skonstruowanie konkurencyjnej do prezentowanej przez świadka wersji zdarzeń. Świadek potwierdziła, że odczytała akt notarialny, że powódka miała nawet uwagi co do pewnych kwestii, dlatego były nanoszone zmiany w akcie w zakresie np. sposobu zapłaty. Świadek nie pamiętała, która ze stron przyniosła dokumenty uzyskane od Burmistrza i Starostę, ale wskazała, że najczęściej czyni to sprzedawca, jeśli kupujący, to za zgodą sprzedawcy.

Zeznania M. K. (1), P. K. (2), M. K. (2), H. M., J. B. nie miały znaczenia dla ustalenia istotnych w sprawie faktów. Świadkowie nie mieli żadnego udziału w rozmowach poprzedzających podpisanie aktu notarialnego pomiędzy stronami i nie wiedzieli, jakie informacje i wyjaśnienia przekazano wówczas powódce, nie byli podczas zawarcia umowy sprzedaży, nie znali stosunków panujących pomiędzy stronami. Opisywali okoliczności związane z zawieraniem przez nich umów w formie aktów notarialnych przed notariusz K. S., wskazując na rzekome nieprawidłowości jakich się notariusz dopuściła. Hipotetyczne założenie nawet wystąpienia ewentualnych uchybień w procedurze notarialnej w ich prywatnych sprawach i tak nie miałoby żadnego znaczenia w niniejszym procesie, albowiem nie mogłoby skutkować automatycznym przyjęciem, że notariusz postępowała wbrew przepisom prawnym w przypadku aktu notarialnego z 30 listopada 2010 r. Zeznania świadków jawią się nadto jako niewiarygodne, charakter i waga zarzucanych notariusz przez świadków czynów zakrawa bowiem o działania przestępcze. W zasadzie ich prawdziwości nie da się w ogóle zweryfikować bez przeprowadzenia szczegółowego postępowania dowodowego w zakresie zawierania aktów notarialnych, których byli stroną.

Zeznania K. P. w zasadzie nie były przydatne do ustalenia stanu faktycznego w sprawie. Świadek był burmistrzem W. w latach 2014-2018. Burmistrz nie znał bądź nie pamiętał okoliczności, o które był pytany przez pełnomocnika powódki, a dotyczyły one w zasadzie kwestii dotyczących działki nr (...), które były przedmiotem badania przez Sąd Rejonowy w Wągrowcu w sprawie I C 497/15 i nie miały znaczenia dla rozpoznania niniejszej sprawy.

S. W. (1) był burmistrzem W. w latach 1998-2014. Świadek nie pamiętał okoliczności związanych z procedurą wydawania zaświadczeń, decyzji związanych z nieruchomościami powódki tj. działkami (...). Pytania pełnomocnika powódki, podobnie jak w przypadku pytań zadawanych K. P. dotyczyły kwestii rozstrzygniętych prawomocnie przed Sądem Rejonowym w Wągrowcu w sprawie I C 497/15, a dotyczących działki (...).

Zeznania świadka S. W. (2) są ocenił jako wiarygodne. Zeznawał on bowiem w sposób swobodny, a jego zeznań nie cechowała wewnętrzna sprzeczność. Świadek jest pracownikiem Urzędu Miasta w W. od 1993 r. Na podstawie przedmiotowego dowodu Sąd poczynił ustalenia w zakresie procedur uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz okoliczności, że w W. obowiązywały jedynie plan ogólny uchwalony w 1993 r. i zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. w kwartale ulic: K., J., Średniej uchwalona uchwałą Rady Miejskiej w W. nr 27/98 z dnia 17 czerwca 1998 r. ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa P. Nr 19 z dnia 20 lipca 1998 r. Świadek zeznał, że przed uchwalaniem ostatecznego planu powstaje wiele jego projektów, które są opiniowane, rozsyłane do różnych instytucji, ale moc prawną ma wyłącznie plan uchwalony przez Radę Miejską i stosownie ogłoszony. Świadek potwierdził, że działka (...) i powstałe w następstwie podziału działki (...) miały w planie uchwalonym w 1998 r. przeznaczenie usługowe z dopuszczeniem mieszkalnictwa.

Zeznania świadka J. N. (2) Sąd obdarzył przymiotem wiarygodności. Świadek w okresie zawierania aktu notarialnego był udziałowcem w pozwanej spółce, brał udział w rozmowach z powódką w zakresie sprzedaży działki i był obecny przy zawieraniu aktu notarialnego. Ponadto znał osobiście powódkę, która była jego sąsiadką. W chwili składania przez świadka zeznań minęło prawie 10 lat od dnia podpisania umowy sprzedaży, co musiało mieć negatywny wpływ na możliwość przypomnienia sobie przez niego wszystkich istotnych okoliczności poprzedzających zawarcie umowy. Przemawiało to za podejściem do tych zeznań z ograniczonym zaufaniem. Taka ich ostrożna ocena prowadziła jednak do wniosku, że są generalnie wiarygodne. W sposobie składania sprawiały wrażenie spontanicznych i szczerych. Świadek szczerze przyznawał, że niektórych okoliczności nie pamięta. Jednocześnie w swojej treści zeznania te pozostawały w zgodzie z zasadami wiedzy i doświadczenia życiowego i nie były sprzeczne z żadnymi innymi wiarygodnymi dowodami. Świadek potwierdził, że akt notarialny umowy sprzedaży został przed jego podpisaniem odczytany przez notariusz K. S., oraz że powódka miała wiedzę w zakresie planów inwestycyjnych spółki tj. że pozwana kupuje działkę (...) w celach budowlanych.

Strony są osobami najbardziej zainteresowanymi wynikiem procesu, skutkiem czego dowód z ich zeznań jako źródło poznania prawdy jest najbardziej niepewny. Dlatego też ich zeznania muszą być szczególnie dokładnie weryfikowane, przede wszystkim przez konfrontację z innymi dowodami oraz zasadami wiedzy i doświadczenia. Po takiej krytycznej ocenie zeznań przedstawicieli pozwanej, Sąd uznał je w istotnych kwestiach spornych za wiarygodne. Były one bardziej spójne i logiczne niż zeznania powódki, a przez to bardziej przekonujące. Przede wszystkim jednak znajdowały potwierdzenie w innym wiarygodnym materiale dowodowym oraz w zasadach doświadczenia życiowego. Wraz z dokumentami, i zeznaniami świadków J. N. (2), K. S., S. W. (2), zeznania P. K. (1) i J. Ł. tworzyły konerentny i wiarygodny w świetle zasad doświadczenia życiowego obraz przebiegu zdarzeń. Przede wszystkim z relacji pozwanej i świadka J. N. (2) oraz K. S. sporny akt notarialny został odczytany przed jego podpisaniem, wbrew twierdzeniom powódki, powódka miała wiedzę w zakresie planów inwestycyjnych pozwanej na zakupionej nieruchomości.

Sąd nie dał wiary zeznaniom powódki przede wszystkim w zakresie, w jakim twierdziła, że akt notarialny nie został odczytany, że nie miała wiedzy o żadnych wnioskach i decyzjach wydawanych w sprawie po wydaniu postanowienia z dnia 20 maja 2010 r., że stając do aktu nie wiedziała, że jej działka została podzielona oraz, że sprzedawała ją będąc w przeświadczeniu, że sprzedaje działkę rolną, na której ma powstać parking służący nota bene zaspokajaniu potrzeb lokatorów kamienicy powódki, a o przedmiotowych kwestiach dowiedziała się dopiero w 2018 r. przeglądając akta w SKO. Zeznania te w świetle zebranego materiału dowodowego i doświadczenia życiowego jawią się jako nielogicznie i zupełnie niewiarygodne. Z okoliczności istotnych dla rozpoznania sprawy wskazać należy, że powódka miała doświadczenie w zawieraniu umów, znała notariusz S., dla pozwanej był to natomiast pierwszy akt notarialny kupna nieruchomości, P. K. (1) i J. Ł. działalność w zakresie deweloperskim dopiero co założyli i to oni mogli podchodzić do aktu z większą ostrożnością. Trudno dać wiarę, że powódka przystąpiła do aktu, bez zebrania jakiejkolwiek dokumentacji, bez wykazania jakiegokolwiek zainteresowania treścią aktu i to będąc w przekonaniu, że nie doszło do podziału działki. Co zatem sprzedawała powódka? Powódka była właścicielką wielu nieruchomości, z czego część sprzedała przed laty, zajmowała się wynajmem lokali w swojej kamienicy, dokonywała wyodrębnienia tych lokali do oddzielnej KW. Tymczasem stara się dowodzić, że przystąpiła do umowy przedwstępnej i umowy właściwej z pozwaną bez dochowania jakiejkolwiek staranności w zabezpieczeniu swoich interesów. Pozbawione sensu jest twierdzenie, że pozwana zakupiła za cenę aż 270.000 zł działkę, po to tylko by wybudować na niej parking, z którego miałaby nie korzystać lub korzystać w ograniczonym zakresie, w zasadzie dla lokatorów powódki. Powódka uzyskała znaczną kwotę za sprzedawaną nieruchomość z całą pewnością nie wskazującą na sprzedaż gruntów rolnych. Z ewidencji gruntów przed podziałem działek i z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego jasno wynikało przeznaczenie budowlane całej działki (...). Wyodrębniona działka (...) uzyskała takie samo przeznaczenie stosownie do planu miejscowego. Powódka w zeznaniach oświadczyła, że o budowie na działce (...) budynku przez pozwaną dowiedziała się w 2014 r. i wówczas zrozumiała, że pozwana rzekomo ją oszukała. Jednocześnie twierdzi, że wiedzę tę posiadła dopiero w 2018 r., przy czym w 2011 r. udzieliła wywiadu, w którym opowiadała o sprzedaży działek pozwanej w celu wybudowania przez nią osiedla mieszkaniowego. W toku postępowania nie potwierdziły się również zarzuty pozwanej odnośnie podrobienia jej podpisów na wnioskach kierowanych do Burmistrza Miasta W. i Sądu Rejonowego w Wągrowcu Wydziału Ksiąg Wieczystych.

Opinię biegłego L. K. była w pełni przydatna dla rozstrzygnięcia sprawy i stanowiła wartościowy materiał dowodowy. Została ona wydana przez stałego biegłego sądowego, sprawującego tę funkcję od kilkunastu lat, a więc dysponującego bardzo dużym doświadczeniem w tej dziedzinie. Jego opinia została sporządzona zgodnie z tezami dowodowymi zawartymi w postanowieniu dowodowych, w sposób fachowy, rzetelny i wyczerpujący. Są spójne i logiczne, jak też zrozumiałe. Biegły w sposób przekonujący i nie budzący zastrzeżeń wskazał przesłanki, które doprowadziły go do końcowych wniosków.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt. 2 i 5 k.p.c. pominął wniosek powódki o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny planistyki. W świetle okoliczności sprawy, dowód ten nie miał żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i przyczyniłby się tylko do przedłużenia postępowania w sprawie.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powódka wniosła o ustalenie nieważności czynności prawnej – umowy sprzedaży z dnia 30 listopada 2010 r. zawartej w Kancelarii Notarialnej notariusz K. R.. A nr (...) działki nr (...), o obszarze 589 m2 z nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...).

Zgodnie z art. 189 k.p.c., powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Oznacza to, że powódka w pierwszej kolejności wina wykazać swój interes prawny w żądaniu ustalenia. Uznaje się, że interes prawny zachodzi wówczas, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2009 r., sygn. akt II CSK 33/09, LEX nr 5157730).

Interes prawny zachodzi wówczas, gdy istnieje niepewność danego prawa lub stosunku prawnego, zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Niepewność ta powinna być obiektywna, a nie tylko subiektywna, tj. według odczucia powoda. Interes prawny wyraża się więc w usunięciu niepewności stanu prawnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 1981 r., sygn. akt III CZP 17/81, Legalis nr 22576). Interes prawny może wynikać z bezpośredniego zagrożenia prawa powoda lub zmierzać do zapobieżenia temu zagrożeniu. Godzi się jednak podkreślić, że uzależnienie powództwa o ustalenie od interesu prawnego trzeba pojmować elastycznie, z uwzględnieniem celowościowej jego wykładni, konkretnych okoliczności danej sprawy i wreszcie tego, czy w drodze innego powództwa, zwłaszcza powództwa o świadczenie, strona może uzyskać pełną ochronę swoich praw.

Strona powodowa na skutek umowy sprzedaży utraciła prawo do swojej nieruchomości gruntowej. Skuteczne uchylenie się od skutków oświadczenia woli pociągnęłoby za sobą zaistnienie nieważności opisanych w stanie faktycznym czynności prawnych. Nieważność umowy sprzedaży gruntu warunkuje wynikające z niej roszczenia o wydanie czy zapłatę. Dodatkowo w najnowszym orzecznictwie dominuje pogląd, że orzeczenie sądowe ustalające nieważność czynności prawnej potwierdza nieistnienie stosunku prawnego i jako swoisty prejudykat ma znaczenie dla ewentualnych czynności i rozstrzygnięć wykraczających poza prawa rzeczowe do nieruchomości. Jego uzyskanie umożliwia osiągnięcie wielu celów m.in. ułatwia dochodzenie roszczeń z tytułu nienależnego świadczenia, odpowiedzialności cywilnej lub karnej stron czynności lub osób występujących w charakterze ich reprezentantów. Wobec tego o wyborze efektywnego z punktu widzenia zamierzonych celów środka ochrony prawnej decyduje wyłącznie zainteresowany, a ocena, czy i jaki użytek uczyni on z uzyskanego orzeczenia w przyszłości nie jest objęta kognicją sądu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 sierpnia 2019 roku, I CSK 342/18, nie publ. i cytowane w jego uzasadnieniu orzecznictwo).

Mając to na uwadze Sąd przyjął, że powódka ma interes prawny w domaganiu się ustalenia nieważności przedmiotowej umowy.

Powódka wśród przesłanek nieważności czynności prawnej wymieniła niedopełnienie wymogów formalnych aktu notarialnego poprzez jego nieodczytanie przez notariusza oraz wadę oświadczenia woli w postaci błędu istotnego.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu nieodczytania aktu notarialnego wskazać należy, że w przepisie art. 94 § 1 prawo o notariacie możemy odnaleźć regułę, której niedochowanie powoduje nieważność aktu notarialnego, przy czym nieważność w tym kontekście rozumiana jest jako nieistnienie aktu notarialnego. W ocenie SN, gdy akt notarialny nie spełnia wymagań przewidzianych w art. 94 § 1 PrNot, to należy przyjąć, że w ogóle nie stanowi aktu notarialnego w rozumieniu art. 2 § 2 tej ustawy (tak SN w wyr. z 30.5.2000 r., IV CKN 36/00, OSNC 2000, Nr 12, poz. 223), co przesądza tym samym o nieważności czynności prawnej w nim zawartej. W konsekwencji należy więc uznać, że jeżeli dla ważności czynności prawnej wymagane jest, aby była ona dokonana w formie aktu notarialnego, to zawsze gdy istnieją podstawy dla stwierdzenia, że czynność taka jest nieważna, niezależnie od tego czy przyczyną nieważności są tylko uchybienia dotyczące samego aktu notarialnego, czy też wadliwość czynności prawnej, istnieją podstawy do uznania, że zarówno czynność prawna, jak i akt notarialny są nieważne (z uzasadnienia wyr. SN z 26.11.2004 r., I CK 384/04, L.).

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie potwierdził zarzutów powódki w omawianym zakresie. Świadkowie J. N. (1), K. S., a także przedstawiciele pozwanej P. K. (1) i J. Ł. jednomyślnie wskazali, że akt notarialny został odczytany przez notariusza przed jego podpisaniem przez strony umowy. Wyżej wymienieni podnosili także, że podczas odczytywania aktu pojawiały się kwestie, które omawiała powódka, a także doszło do zmian w zapisach aktu w zakresie sposobu płatności ceny. Nadto za niewiarygodnością twierdzeń powódki w przedmiotowej kwestii świadczy okoliczność, że dopiero po 8 latach od zawarcia umowy sprzedaży przypomniała sobie o tej okoliczności. Gdyby w istocie nie doszło do odczytania aktu, powódka już wcześniej wystąpiłaby z niniejszym powództwem zwłaszcza, że już w 2014 r. (zgodnie z jej przesłuchaniem) dowiedziała się od J. N. (2) o budowie budynków przez pozwaną na terenie sprzedanego gruntu i domagała się unieważnienia tego stosunku prawnego w celu odzyskania terenu parkingowego dla swoich lokatorów. Nie można tracić z pola widzenia, że powódka, dla której nie był to pierwszy akt notarialny, podpisując się pod jego treścią złożyła oświadczenie, że akt notarialny został odczytany, przyjęty i podpisany. Warto zauważyć, że powódka w procesie o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży w zakresie działki (...) (I C 497/15) nie podnosiła, iż nie został on odczytany przez notariusza. Powódka nie wykazała zatem zasadności tej podstawy unieważnienia aktu notarialnego.

Przechodząc do drugiej przesłanki wskazanej przez powódkę mającej skutkować nieważnością umowy, Sąd uznał, że powódka nie udowodniła, że działała pod wpływem błędu, składając oświadczenie o sprzedaży przysługującego jej prawa własności do działki nr (...) podczas transakcji notarialnej w dniu 30 listopada 2010 r.

Z mocy art. 84 k.c. § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny) - art. 84 § 2 k.c.

Posługując się terminem „błąd”, art. 84 k.c. odwołuje się do potocznego jego rozumienia. Według powszechnie przyjętego określenia, błąd polega na fałszywym, mylnym wyobrażeniu o otaczającej rzeczywistości. W tym znaczeniu błąd oznacza pewną zaszłość psychiczną i wyraża się w mylnym wyobrażeniu o rzeczywistym stanie sprawy (o prawdziwym stanie rzeczy) lub w ogóle brakiem takiego wyobrażenia. Ujmując ogólnie, o błędzie mówimy wówczas, gdy zachodzi niezgodność między rzeczywistością a jej odbiciem w świadomości podmiotu.

Art. 86 k.c. korelujący z przepisem art. 84 k.c. stanowi, iż jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej (art. 86 § 1 k.c.).

Powódka w pozwie swoje żądanie unieważnienia aktu notarialnego oparła na okolicznościach mających przemawiać za wprowadzaniem jej przez pozwaną w błąd, albowiem jej wspólnicy zapewniali ją, że na terenie sprzedawanej działki nie powstanie budynek biurowy bądź mieszkalny. Dalej argumentowała, że gdyby nie te zapewnienia nadal sądziłaby, że działka ta jest działką rolną i nie zdecydowałaby się na jej sprzedaż po takiej cenie. Twierdziła, że o błędzie dowiedziała się w dniu 25 marca 2018 r. podczas przeglądania akt w SKO.

Okoliczności tych jednak powódka nie udowodniła, a to na niej z mocy art. 6 k.c. spożywał ciężar dowodu. Okoliczności co do rzekomych ustnych zapewnień powódki przez przedstawicieli pozwanej (wcześniej również J. N. (2)) przed zawarciem umowy z dnia 30 listopada 2010 r. wynikają tylko z niczym nie popartych zeznań powódki, których Sąd nie podzielił. Rzekome ustalenia, na które powołuje się powódka pozostają poza tym w sprzeczności z jej postępowaniem przed i po zawarciu aktu notarialnego. Sąd wskazuje, że we wniosku z dnia 11 maja 2010 r. powódka sama podała, iż wnosi o podział działki celem odłączenia działki (...) z KW (...) i budowy nowego obiektu na działce (...). Wniosek ten złożyła przygotowując się nota bene do sprzedaży wydzielonej działki pozwanej, co potwierdziła podczas zeznań. Ponadto w 2011 r. wypowiadała się na temat inwestycji pozwanej w Głosie (...) w dodatku (...), w którym informowała z zadowoleniem o sprzedaży działki (...) pozwanej, by ta zagospodarowała teren zgodnie ze swoimi planami, opisując dość szczegółowo mające powstać osiedle budynków trzykondygnacyjnych, parking podziemny itp. W toku procesu, po otrzymaniu odpowiedzi na pozew, powódka zaczęła twierdzić, że udziałowcy pozwanej deklarowali, że na kupionym gruncie powstanie parking, na którym będą parkować samochody należące do lokatorów jej kamienicy oraz nabywcy lokali w wybudowanym przez nich blokach. Powyższe twierdzenia w ocenie Sądu powódka wykreowała na potrzeby niniejszego postępowania, podejmując próbę wybrnięcia z sytuacji wobec przedłożenia dowodu przez pozwaną w postaci wydruku ww. artykułu w prasie. Niemniej jednak jawią się one jako nielogiczne, albowiem trudno dać wiarę, że pozwana zakupiłaby za cenę aż 270.000 zł działkę, po to tylko by wybudować na niej parking, z którego miałaby nie korzystać lub korzystać w ograniczonym zakresie z uwagi na lokatorów powódki. Ponadto przedstawiciele pozwanej, oraz świadek J. N. (2) zaprzeczyli stanowczo aby zapewniali powódkę o braku zamiaru zabudowania działki (...), podali że powódka miała pełną wiedzę o ich planach inwestycyjnych, a nawet doradzała im jakie obiekty usytuować na wydzielonej działce. Co w świetle wcześniej przedstawionych okoliczności jawi się jako wiarygodne.

Podobnie ocenić należy wywody powódki, iż pozostawała w błędzie co do przeznaczenia sprzedawanej działki.

Na wstępie należy zaznaczyć, że postępowanie dowodowe nie potwierdziło zarzutów powódki w zakresie podrobienia dokumentów poprzedzających sprzedaż działki a kierowanych do Burmistrza Miasta W., również w zakresie wniosku powódki złożonego w SR w Wągrowcu do Wydziału Ksiąg Wieczystych z dnia 10 sierpnia 2010 r.

Po pierwsze w dniu 19 października 2010 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka numer (...), o obszarze 589 m2, dla której stawiający przedłożyli m.in. wypis z rejestru gruntów wydany przez Starostwo Powiatowe w W. z dnia 13 października 2010 r., z którego wynikało, że działka numer (...) położona jest w W. przy ul. (...), stanowi tereny zurbanizowane niezabudowane, oznaczone symbolem Bp. W akcie widnieje zapis, iż powódka oświadczyła, że działka nr (...) objęta jest zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzoną uchwałą Rady Miejskiej w W. z dnia 17 czerwca 1998 r. i znajduje się na terenach zapisanych symbolem B U/M – usługowa z dopuszczeniem mieszkalnictwa. Powódka nie kwestionowała tego aktu notarialnego, a zatem już wówczas, gdyby wcześniej faktycznie nie znała przeznaczenia działki, dowiedziałaby się, że działka sprzedawana jest pod zabudowę.

Tożsame zapisy znalazły się w akcie notarialnym z dnia 30 listopada 2010 r. Ustalenia faktyczne poczynione w sprawie potwierdzają, że akt ten został przed podpisaniem odczytany. A zatem powódka również wówczas, nawet przy założeniu, że nie pobierała stosownych dokumentów ze Starostwa czy Urzędu Miasta W., dowiedziałaby się jakie było przeznaczenie sprzedawanej działki i mogła od umowy odstąpić, albo poczynić stosowne w niej zmiany.

Abstrahując od ww. argumentów, powódka w toku procesu przyznała, że znała dokumenty w postaci wniosku z dnia 11 maja 2010 r. i faktycznie występowała o podział działki, celem sprzedaży jej pozwanej (uprzednio podnosząc, że ww. dokumentu nie podpisywała). Trzeba zwrócić uwagę, o czym mowa już była wcześniej, że we wniosku tym wskazała, że wnosi o podział działki celem budowy nowego obiektu na działce (...), co jednoznacznie sugeruje, że miała wiedzę w zakresie przeznaczenia działki, a zatem możliwości jej zabudowy. Po drugie do wniosku został załączony wypis z rejestru gruntów i wstępny projekt podziału, które wskazywały, że działka (...), a także powstałe po podziale (...) i (...) mają przeznaczenie „BP” tj. – zurbanizowane tereny niezabudowane. Ponadto powódka potwierdziła, że otrzymała postanowienie odmowne od Burmistrza z dnia 20 maja 2010 r. i nawet wystąpiła do Sądu Rejonowego w Wągrowcu z wnioskiem o wydanie postanowienia w sprawie podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) na dwie działki o numerach (...), dla której chciałby utworzyć odrębną księgę wieczystą, powołując się na decyzję odmowną Burmistrza w tym zakresie, z uwagi na podział niezgody ze szczegółowymi zasadami podziału nieruchomości określonymi w uchwale Rady Miejskiej w W. z dnia 17 czerwca 1998 r. nr 27/98 dotyczącej zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta W. w kwartale ulic: K., J., Ś.. Powódka już wówczas była zorientowana zatem w zakresie przeznaczenia sprzedawanej działki w miejscowym planie i zasad jej podziału.

Ponadto wskazać trzeba, że do kolejnego wniosku kierowanego do Burmistrza Miasta W., którego prawdziwości nie zdołała podważyć tj. wniosku z dnia 16 lipca 2010 r. o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału dz. 1267 położonej w W. przy ul. (...) również załączono projekt podziału i wyciąg z operatu pomiarowego, wskazujące na przeznaczenie działki (...) pod zabudowę.

Powódka w niniejszym postępowaniu podnosiła, że nigdy nie otrzymała decyzji z dnia 26 lipca 2010 r. Burmistrza Miasta W. o podziale nieruchomości (...). Co, wobec przedłożonych w sprawie dokumentów jest oczywistym mijaniem się z prawdą. Po pierwsze powódka złożyła 27 lipca 2010 r. do Burmistrza Miasta W. pismo z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności tejże decyzji. Po drugie złożyła do Sądu Rejonowego w Wągrowcu Wydziału Ksiąg Wieczystych wniosek o ujawnienie wzmianki o podziale działki nr (...) na działki (...), dołączając decyzję Burmistrza Miasta W. z dnia 26 lipca 2010 r. oraz wyciąg z wykazu zmian gruntowych, sporządzony przez uprawnionego geodetę R. K. (1), w którym wskazany był sposób korzystania z nieruchomości powstałych na skutek podziału dla działki (...) symbolem „B” a dla działki (...) symbolem „Bp”. Wniosek został własnoręcznie podpisany przez powódkę. Warto wskazać, że podnoszenie w trakcie procesu, iż powódka nie wiedziała o wydanej decyzji i nie podpisywała wniosku, co jej zdaniem powoduje nieważność umowy sprzedaży, jest całkowicie niezrozumiałe, powódka dążyła przecież do podziału nieruchomości i następnie jej sprzedaży, czego wyrazem był chociażby pierwszy wniosek z maja 2010 r. a podział został zatwierdzony zgodnie z jej żądaniem. Syn powódki odebrał zawiadomienie Sądu o dokonaniu zmian w księdze wieczystej KW (...) zgodnie z wnioskiem powódki. W zawiadomieniu zostało wskazane, że sposób korzystania z działki nr r. (...) to B – tereny mieszkaniowe, natomiast (...) BP – zurbanizowane tereny niezabudowane. Syn powódki odebrał również w dniu 3 lutego 2011 r. zawiadomienie z Sądu Rejonowego w Wągrowcu o dokonaniu zmian w księdze wieczystej KW (...) tj. odłączenia części nieruchomości gruntowej działki (...) i założenia dla niej nowej księgi wieczystej. W zawiadomieniu również zostało wskazane, że sposób korzystania (...) to BP – zurbanizowane tereny niezabudowane.

Powódka właściwie nie wyjaśniła na jakiej podstawie twierdzi, że doszło do rzekomego przekształcenia działki rolnej na działkę budowlaną przed zawarciem aktu notarialnego z dnia 30 listopada 2010 r. Z przedłożonych przez powódkę dokumentów jasno wynika, że działka (...) od początku miała przeznaczenie w ewidencji gruntów jako Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane. Zresztą działka powódki (...) była działką, na której stała jej kamienica i nigdy nie była działką rolną, więc nie mogła mieć oznaczenia wskazywanego przez powódkę. Innym razem powódka podnosiła, że po sprzedaży działki (...) pozwana uzyskała od Burmistrza W. decyzję, że przedmiotowa działka nie jest już działką rolna, lecz budowlaną. Powódka gubiła się w swoich wyjaśnieniach, nie dało się nie odczuć, że zmienia swoje stanowisko na potrzeby niniejszego procesu w odpowiedzi na argumenty pozwanej.

Uwadze Sadu nie umknęło, że powódka w dniu 20 sierpnia 2001 r. wystąpiła do Burmistrza Miasta W. o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działki (...). Burmistrz Miasta W. w decyzji z dnia 12 listopada 2001 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego m.in. w oparciu o ww. uchwałę, wskazując, że działka (...) ma przeznaczenie B U/M i może być przeznaczona m.in. na realizację obiektów usługowych, mieszkalnych wielorodzinnych i jednorodzinnych, usługowo-mieszkalnych na całym obszarze działki.

Wszystkie wyżej wymienione dokumenty i postępowanie powódki jasno wskazują, że powódka miała świadomość przeznaczenia działki wydzielonej, które dopuszczało możliwość jej zabudowania. Twierdzenia powódki, iż była w przeświadczeniu, że sprzedaje grunty orne są zatem nieprawdopodobne. Nie zasługiwały na uwzględnienie argumenty powódki, iż gdyby wiedziała o rzekomym faktycznym przeznaczeniu działki nie dokonałaby jej sprzedaży po takiej cenie. Analiza aktów notarialnych przedłożonych przez pozwaną do akt sprawy z podobnego okresu za nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu wskazuje, że pozwana za działkę (...) zapłaciła wysoką cenę. Ponadto trudno dać wiarę, że za grunty orne o powierzchni 589 m2 powódka otrzymałaby aż 270.000 zł, podczas gdy obecnie za 1m2 ziemi rolnej trzeba zapłacić średnio 6,96 zł (https://www.gov.pl/web/arimr/srednie-ceny-gruntow-wg-gus). Powódka z całą pewnością nie została doprowadzona do niekorzystnego rozporządzenie mieniem, czy też w niniejszej transakcji nie mamy do czynienia z żadnym naruszeniem zasad współżycia społecznego.

Nawet gdyby założyć, że powódka była w przeświadczeniu o rolnym charakterze sprzedawanej działki, wiadomym jest, że każdorazowy właściciel nieruchomości gruntów rolnych mógłby wystąpić do Urzędu Miasta o odrolnienie działki i przekształcenie jej na budowlaną. Sprzedaż działki rolnej (zwłaszcza deweloperowi) nie dawałaby powódce gwarancji, że taką pozostanie już zawsze.

Argumentacja powódki, z powoływaniem się na błąd nie zasługuje na uwzględnienie, bo nawet przy przyjęciu, że powódka przekonana była o sprzedaży działki rolnej pod przyszły parking, a pozwana zamierzała jednak na niej wybudować budynki (chociaż w ocenie Sądu okoliczności tych powódka nie udowodniła), to powódka odwołuje się od swojego przekonania, jakim kierowała się składając oświadczenie woli w dniu 30 listopada 2010 r. Tymczasem nieistotny jest błąd co do motywu (pobudki), jakim kierowała się osoba składająca oświadczenie woli (wyr. SN z 24.9.1998 r., III CKN 611/97, L.; wyr. SA w Szczecinie z 7.5.2015 r., IACa 703/14. L.).

Nie można mówić o błędzie powódki, gdyż była ona dokładnie zorientowana w przedmiocie umowy sprzedaży. Rozumiała okoliczności zawieranej umowy. Sama do niej dążyła. Zależało jej na zawarciu umowy dotyczącej sprzedaży jej nieruchomości. Należy podkreślić, że nie ma też błędu, jeżeli oświadczający znał otaczającą go rzeczywistość i rozumiał okoliczności np. zawieranej umowy, ale wyciągnął z nich niewłaściwe wnioski i podjął niesłuszną czy też niekorzystną dla siebie decyzję. Błąd bowiem polega na nieprawidłowości widzenia, a nie na nieumiejętności przewidywania i wnioskowania. „Niespełnienie oczekiwań strony umowy odnośnie sposobu jej wykonania przez drugą stronę i związane z tym twierdzenie, że nie doszło do właściwego wykonania umowy w żadnym razie nie stanowi podstawy do przyjęcia, że umowa została zawarta w warunkach błędu co do treści czynności prawnej. Błąd oznacza mylne wyobrażenie o istniejącym stanie rzeczy lub mylne wyobrażenie o treści złożonego oświadczenia woli, nie odnosi się do sfery motywacyjnej; nadto błąd dotyczyć musi stanu istniejącego w momencie zawierania umowy, nie zaś okoliczności, które nastąpiły w toku wykonywania umowy, doprowadzając stronę do przekonania, że decyzja o jej zawarciu była błędna” (wyrok SN z dnia 6 maja 1997 r., I CKN 91/97, LEX nr 79941).

Z całą stanowczością należy podkreślić, że w przedmiotowej sprawie powódka miała jasne i precyzyjne wyobrażenie co do transakcji sprzedaży. Nie wykazała natomiast aby istniało jakiekolwiek dodatkowe porozumienie między stronami umowy z dnia 30 listopada 2010 r., które w sposób odmienny od wynikającej z aktu notarialnego treści regulowałoby zobowiązania stron, czyniąc w przypadku nieziszczenia pewnych warunków umowę sprzedaży wadliwą.

Powódka nie przedstawiła również żadnych dowodów, aby pozwana wywołała błąd, chociażby bez swojej winy, albo że wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć. Przytoczone w pozwie okoliczności nie dawały tym bardziej żadnych podstaw do ustalenia, że powódka została podstępnie wprowadzona w błąd przez pozwaną czy J. N. (2) (art. 86 § 1 i 2 k.c.).

Abstrahując od powyższego, gdyby nawet hipotetycznie założyć, że twierdzenia powódki o zapewnieniach pozwanej w zakresie wykorzystania zakupionej działki i pozostawania powódki w przeświadczeniu, iż działka miała przeznaczenie rolne, a także sprzedaży jej po zaniżonej cenie, są prawdziwe i stanowiły błąd, to i tak należałoby uznać, że powódka przekroczyła ustawowy termin na uchylenie się od skutków złożonego oświadczenia woli. Zgodnie z art. 88 § 2 k.c. uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu - z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

Powódka stała na stanowisku, iż o błędzie dowiedziała się w marcu 2018 r. przeglądając akta w SKO, kiedy to natrafiła na dokumenty złożone do Burmistrza Miasta W. dotyczące podziału nieruchomości (...), a których nie podpisywała, skutkujące wydaniem decyzji z dnia 26 lipca 2010 r. o podziale nieruchomości. Wówczas miała powziąć wiedzę, iż sprzedawana działka nie była rolą, że doszło do jej rzekomego przekształcenia przeznaczenia i że w ogóle została wydana decyzja podziałowa. Powódka złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w umowie sprzedaży nieruchomości z dnia 30 listopada 2010 r. w dniu 29 czerwca 2018 r.

Tymczasem powódka, w trakcie swoich zeznań wskazywała, że w 2014 r. uzyskała wiedzę, że pozwana na sprzedanej działce rozpoczyna budowę osiedla mieszkaniowo-usługowego. Ponadto od 2015 r. pomiędzy stronami toczyły się dwa postępowania sądowe przed Sądem Rejonowym w Wągrowcu, dotyczące działki (...). W postępowaniu I C 497/15 o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży z dnia 30 listopada 2010 r. w zakresie udziału w działce (...), powódka podawała, że uświadomiła sobie błąd co do przeznaczenia tej działki w planie zagospodarowania przestrzennego w trakcie postępowania o zniesienie współwłasności tej nieruchomości złożonego przez pozwaną i prowadzonego pod sygnaturą I Ns 946/16. A zatem od 2015 r. powódka wnikliwie analizowała akt notarialny umowy sprzedaży z dnia 30 listopada 2010 r., oraz dokumenty które były potrzebne do jego zawarcia, w tym związane z procedurą podziałową i uzyskiwaniem stosownych zaświadczeń z urzędów o przeznaczeniu działek, a w których to dokumentach działka (...) miała w ewidencji gruntów oznaczenie Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego B U/M – usługowa z dopuszczeniem mieszkalnictwa. Analiza chociażby treści pisma powódki z dnia 27 kwietnia 2015 r. do Sądu Rejonowego w Wągrowcu, a także pisma Wojewody (...) z dnia 19 grudnia 2016 r. adresowanego do powódki, w odpowiedzi na jej pisma z dnia 18 października, 21 października i 6 listopada 2016 r., zawiadomienia z 2016 r. do Prokuratury o przekroczeniu uprawnień przez Burmistrza Miasta W., protokołu rozprawy w sprawie I C 497/15 przed SR w Wągrowcu z dnia 28 sierpnia 2015 r. jasno wskazuje, że powódka miała szczegółową wiedzę w zakresie przeznaczenia działki (...) w planie zagospodarowania przestrzennego i ewidencji gruntów, jej przekształceń dokonywanych przez pozwaną i zamierzeń inwestycyjnych pozwanej, analizując dokładnie w świetle obowiązującego prawa miejscowego i przepisów prawa, czy działania pozwanej i instytucji państwowych oraz samorządowych w stosunku do działki (...) były prawidłowe. Dlatego w ocenie Sądu powódka bezsprzecznie przekroczyła termin zakreślony art. 88 § 2 k.c.

W trakcie procesu powódka nieudolnie usiłowała argumentować, że umowa sprzedaży jest nieważna z powodu unieważnienia decyzji podziałowej z dnia 26 lipca 2010 r. oraz nieistnienia planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta W., na podstawie którego została wydana decyzja o podziale działki (...). Co jest oczywiście nieprawdą. Na terenie miasta W. obowiązuje Uchwała Nr 27/98 Rady Miejskiej w W. z dnia 17 czerwca 1998 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. z kwartale ulic: K., J., Średniej. Została ona zweryfikowana przez odpowiednie instytucje i organy i została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) Nr 19 z dnia 20 lipca 1998 r. Ma rację strona pozwana, że powódka zgodnie ze swoimi twierdzeniami powinna wzruszać wszystkie umowy zawarte przez nią w formie aktów notarialnych, do których były przedkładane zaświadczenia Burmistrza Miasta W., z których wynikało, że położone one były na terenie, na którym obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zatwierdzony uchwałą numer 27/98 Rady Miejskiej w W. z dnia 17 czerwca 1998 r. Nie polega również na prawdzie teza powódki, iż została stwierdzona nieważność decyzji podziałowej z dnia 26 lipca 2010 r. Po długim postępowaniu administracyjnym ostatecznie SKO w P. decyzją z dnia 23 marca 2021 r. stwierdziło, że decyzja wydana 26 lipca 2010 r. przez Burmistrza Miasta W. w sprawie podziału działki (...) w W. wydana została z naruszeniem prawa (pkt 1), SKO nie stwierdziło jednak nieważności w/w decyzji z uwagi na nieodwracalne skutki prawne jakie wywołała skarżona decyzja (pkt 2). Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. oddalił skargę powódki na ww. rozstrzygnięcie. A zatem w obrocie prawnym decyzja z dnia 26 lipca 2010 r. istnieje, wywołała określone skutki prawne i powinna być respektowana przez strony. Sąd w postępowaniu cywilnym jest związany ostateczną decyzją administracyjną i wynikającym z jej osnowy stanem prawnym, który stanowi element stanu faktycznego sprawy. W postępowaniu niniejszym Sąd nie może badać prawidłowości podjęcia tej decyzji administracyjnej, co wynika z niemożności rozstrzygania przez sąd powszechny kwestii należących do drogi administracyjnej.

Na marginesie Sąd zauważa, że w procesie prowadzonym przez Sąd Rejonowy w Wągrowcu w sprawie I C 497/15 wyrokiem z dnia 5 grudnia 2015 r. (następnie Sąd Okręgowy w Poznaniu w postępowaniu apelacyjnym II Ca 332/16) uwzględnił powództwo L. Z. o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży udziału 1/16 we współwłasności nieruchomości (...) właściwie tylko z uwagi na błędny zapis w zaświadczeniach Burmistrza Miasta W. wydanych w 2010 r. o przeznaczeniu działki (...) w planie miejscowym, wobec czego uznał że powódka mogła skutecznie uchylić się od skutków oświadczenia o sprzedaży udziału, jednocześnie stwierdził, że błąd ten nie został wywołany przez pozwaną. Jeśli chodzi natomiast o przeznaczenie działki (...), było ono zawsze jednolicie wskazywane w zaświadczeniach jako usługowe z dopuszczeniem mieszkalnictwa (symbol B U/M).

Reasumując, nie było podstaw do uznania umowy sprzedaży za nieważną wobec czego powództwo było bezpodstawne i jako takie podlegało oddaleniu.

Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony. (art. 98 § 3 k.p.c.).

W niniejszej sprawie pozwana reprezentowana była przez radcę prawnego.

W myśl art. 99 k.p.c. stronom reprezentowanym przez radcę prawnego, rzecznika patentowego lub Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej zwraca się koszty w wysokości należnej według przepisów o wynagrodzeniu adwokata

W niniejszym postępowaniu pozwana poniosła koszty zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (17 zł).Wynagrodzenie radcy prawnego należne za reprezentację w sprawie Sąd ustalił w oparciu o § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r.

Kryteria ustalania wysokości kosztów procesu należnych stronie określono w art. 109 § 2 k.p.c. z brzmienia tego przepisu wynika, że Sąd winien brać pod uwagę celowość poniesionych kosztów oraz niezbędność ich poniesienia z uwagi na charakter sprawy. Przy ustalaniu wysokości kosztów poniesionych przez stronę reprezentowaną przez pełnomocnika będącego adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym, sąd bierze pod uwagę niezbędny nakład pracy pełnomocnika oraz czynności podjęte przez niego w sprawie, w tym czynności podjęte w celu polubownego rozwiązania sporu, również przed wniesieniem pozwu, a także charakter sprawy i wkład pełnomocnika w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia.

Odnosząc się zaś do oceny wkładu pracy reprezentującego stronę pełnomocnika pozwanej Sąd przyjął, że czynności dokonane przez radcę prawnego w imieniu strony w toku niniejszego postępowania, uzasadniały przyznanie wynagrodzenia w dwukrotnej stawce. Biorąc pod uwagę czas trwania postępowania, ilość i obszerność złożonych w sprawie pism procesowych oraz udział w rozprawach i posiedzeniach sądu, decyzja sądu w omawianym zakresie nie powinna budzić wątpliwości.

Wobec powyższego Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanej 21.617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie wyższej przytoczonych przepisów prawa orzeczono jak w sentencji wyroku.

Sędzia Przemysław Okowicki